Недострой: что делать с тысячами обманутых граждан

За последние 10 лет долгострои стали обычным явлением для Киева и многих других украинских городов. Бетонные коробки могли бы стать прекрасными декорациями для постапокалипсического фильма... Из-за остановки строительства без жилья остались тысячи украинцев, вложивших свои деньги в мечту о новой квартире. Чтобы найти пути выхода из сложившейся ситуации Конфедерация строителей Украины совместно с Ассоциацией помощи пострадавшим инвесторам провели круглый стол на тему "Как защититься от афер в строительстве".

На данный момент, согласно данным предоставленным Конфедерацией строителей Украины (КСУ), в стране насчитывается около 800 объектов жилищного строительства, которые можно назвать долгостроями. Более 50 из них находятся под самым носом у власти – в Киеве. Однако даже этот факт никоим образом не меняет ситуацию. Даже в случае с самой известной украинской аферой "Элита-Центром", на которой, кстати, неплохо попиарились и Кабмин, и киевская власть, толком ничего сделать не смогли. Из почти двух тысяч жертв, квартиры за эти годы получили меньше 200.

Некоторые долгострои, после банкрота одного застройщика, пытались передавать другому. Однако эффект от этого в большинстве случаев был равен чуть больше, чем нулю. Поскольку новые застройщики приходили, строили-строили, а потом повторяли судьбу предшественников.

Единственной серьезной государственной инициативой направленной на защиту инвесторов от недобросовестных застройщиков было создание Фондов финансирования строительства (ФФС). Они стали посредниками между застройщиками и гражданами, желающими купить жилье, и должны были контролировать использование средств вкладчиков строительными организациями. Но, как часто у нас бывает, идея оказалось провальной.

По словам вице-президента КСУ Юрия Сербина, более 80% недостроенного жилья, возводилось посредством использования ФФС.

"Фонды были созданы при банках, чтобы не допустить махинаций с деньгами со стороны застройщиков. Однако, как видим, эффективность их работы в плане предотвращения возникновения долгостроев оказалась крайне низкой. То есть, ФФС создали, средства инвесторов через них прогнали, вознаграждение в размере 5% от объема сделок получили. В итоге – никто ничего не достроил", – отметил Юрий Сербин.

Дальше – больше. По убеждению президента Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам (АППИ) Алексея Гончарука, они и не могли исполнить эти функции, поскольку подобные структуры создаются совсем с другой целью.

"Сложные механизмы: фонды-финансирования строительства, выпуск облигаций, использование пенсионных негосударственных фондов – это все от лукавого. Они создаются для того, чтобы уйти от уплаты налогов. И являются не более чем искусственным посредником между инвестором и застройщиком", – заявил президент АППИ.

За опытом к соседу

Данная проблема актуальна не только для нашей страны. С подобной проблемой намного раньше Украины столкнулись соседи из России. В то время, когда у нас только начала появляться информации о махинациях при продаже квартир "Элиты-Центр", в Москве уже было около 60 подобных объектов.

Однако, в отличие от украинских властей, их российские коллеги достаточно быстро отреагировали на сложившуюся ситуацию. По словам президента Гражданского объединения "Ассоциация частных инвесторов и собственников" Татьяны Шальман, в России еще в 2006 году появились первые решения городских властей и правительства Российской Федерации, целью которых была защита прав граждан, отдавших огромные суммы нечистым на руку строителям.

"В 2008 году Верховный суд России принял решение, что все долевики являются потребителями. Соответственно на них в полной мере распространяется законодательство о защите прав потребителей. В этом же году вышел указ Президента РФ, согласно которому застройщики, которые берут деньги у физических лиц, должны были нести ответственность за несвоевременно сданные проекты. Даже были расписаны суммы этой ответственности. В России застройщики знают: не сдал вовремя объект – получи три процента пени. Это не решило проблем с махинаторами, но эффект возымело – рост количества афер в России значительно сократился", – отметила Татьяна Шальман.

Но далеко не все решения российских чиновников были удачными. По словам Льва Парцхаладзе, первой реакцией правительства Москвы на возросшее количество афер, стал запрет на продажу квартир до тех пор, пока объекты не будут введены в эксплуатацию. Это должно было спасти инвесторов от двойных и тройных продаж их жилья. Однако от данной идеи пришлось отказаться. Ведь после принятия соответствующего распоряжения за месяц московские квартиры подорожали на 60%.

В дальнейшем российские чиновники еще не один раз ошибались в выборе методов борьбы с недобросовестными застройщиками. Но попытки не прошли даром. Благодаря постоянному поиску решений, россиянам удалось наработать, и ввести в законодательное поле ряд действенных изменений. Многие из них были бы эффективны и в украинских реалиях.

Аукцион с довеском

По словам Льва Парцхаладзе, на сегодняшний день в России существует три схемы, по которым достраиваются проблемные дома. Одна из них, когда объект передается другому застройщику по договору переуступки права. Вторая предполагает расторжение договора аренды на земельный участок с застройщиком, который не выполняет свои обязательства.

"Городские власти должны разрывать договора аренды с застройщиками, которые не могут выполнить свои обязательства в течении пяти лет. В виде исключения им для завершения строительства можно предоставить два дополнительных года. Если за это время застройщик не смог сдать дом, его нужно выставлять на торги, и продавать организации, которая сможет завершить строительство", – сказал Лев Парцхаладзе.

При этом он отметил: чтобы заинтересовать застройщика в приобретении долгостроя, вместе с недостроенным объектом в довесок к лотам стоит добавить земельные участки, благодаря которым застройщик сможет получить прибыль. "Если бы в случае с "Элита-Центром" выделили дополнительных 20 га земли для застройщика. Вопросы по данному случаю уже давно были бы сняты", – отметил президент КСУ.

Третье решение, которое стоит позаимствовать у россиян – дать возможность обманутым инвесторам регистрировать свои объединения как жилищно-строительные кооперативы. Благодаря этому они бы смогли самостоятельно находить инвесторов и достраивать свое жилье.

Кроме того, Конфедерация выступила с инициативой ввести обязательную регистрацию квартир до начала строительства. Это позволит избежать случаев, когда одни и те же квартиры перепродаются по нескольку раз.

В дополнение к этому Татьяна Шальман предложила предоставить налоговые преференции компаниям, которые приходят достраивать жилье, и освободить их от уплаты аренды на землю. Или, хотя бы, снизить стоимость арендной платы. "Это бы удешевило достройку проблемных объектов, а также сделало бы их более привлекательными в лице застройщиков. Ведь они, приходя на объект, берут на себя социальную ответственность за бизнес", – сказала она.

Строительная прививка

Однако все эти предложения, какими бы хорошими они не были, не решают главной проблемы. Ведь если не остановить появление новых долгостроев, достраивать жилье обманутых инвесторов и выделять дополнительные гектары можно до бесконечности.

В России Госдума уже приняла в первом чтении законопроект, предусматривающий использование механизма страхования для обеспечения сохранности средств граждан.

Подобный путь пытались пройти и у нас. Но депутаты не поддержали данную инициативу. Эксперты рынка связывают это с серьезным лобби, которое имеют в парламенте Фонды финансирования строительства.

Но сдаваться строители не собираются. "Конфедерация строителей Украины подготовила новый вариант законопроекта об обязательном страховании рисков. Мы передали его в профильный комитет Верховной Рады. Уже есть договоренности с депутатами, которые согласились выступить его авторами", – сообщил Юрий Сербин.

При этом он отметил, что страхование рисков вкладчиков является нормой для всех развитых стран. При этом, по его оценке, жилье для конечного покупателя не должно подорожать более, чем на 2,5%.

Однако не все согласны с тем, что страхование должно быть обязательным. По мнению Алексея Гончарука, президента АППИ следует создать пул надежных и, главное, независимых страховых компаний, которые имеют возможность проводить перестрахование за границей. По утвержденной технологии они будут оценивать реальные риски, и, исходя из этих показателей, будут высчитывать реальный страховой платеж. "Застройщик должен быть заинтересованным в оценке рисков. Ведь получив эти данные, он сможет самостоятельно принять меры для снижения рисков и стать более интересным для инвестора. Порядочные застройщики сами будут страховать свое жилье. А те, кто не застраховал свои риски, пусть объясняют клиентам, почему они так поступили", – сказал президент АППИ.

В то же время, он убежден, что инвестор и застройщик должны подписывать договор без посредников. А сам документ должен быть типовым для всего рынка, чтобы строительные компании не могли менять его под себя. Кроме того, Алексей Гончарук настаивает на том, что инвестор должен получить доступ ко всей информации, которая не является коммерческой тайной. "Прежде всего, это относится к проектной документации и градостроительным условиям. Только имея на руках все данные, человек сможет адекватно оценить риски", – отметил он.

Кто виноват?

Все участники круглого стола одной из наибольших проблем в решении вопроса с проблемными стройками назвали то, что никто не берет на себя ответственность за происходящее.

"Нужно возложить ответственность за незавершенное жилищное строительство на местную власть. Ведь это они давали разрешения, выделяли землю. Так пусть и достраивают долгострои, которые не смог завершить застройщик, за свой счет", – заявил Лев Парцхаладзе.

Кроме этого, по словам экспертов, нужно ввести персонифицированную ответственность должностных лиц компании-застройщика. "Люди должны видеть, кто принимает решения и кто должен отвечать за обман", – заявил Алексей Гончарук.

Он также отметил, что, если ситуация не начнет меняться, обманутые инвесторы готовы будут перейти к более радикальным действиям. "Наша ассоциация и другие объединения инвесторов со всей Украины готовы вывести тысячи людей на улицы. Если инвесторы будут четко видеть, что ничего не меняется. Мы без проблем сможем собрать под профильным комитетом, под парламентом, под зданием правительства и три, и пять тысяч человек. Мы готовы бороться", – резюмировал он.