Почему в Киеве безудержно растут цены на жилье. Мы уже обогнали по этому показателю ряд намного более богатых стран Европы

В начале 2005 года Ассоциация риэлторов Украины делала прогноз, что подорожание жилья в Киеве до конца года составит 25-30%. Но план удалось выполнить не менее чем за полгода. По данным портала «Недвижимость» (www.realt.kiev.ua), квадратный метр жилья на первичном рыме за 7 месяцев 2005 года подорожал почти на 29,8%, на вторичном - более чем на 40%. Средняя цена предложения за квартиры на вторичном рынке с 22 декабря 2004-го по 27 моля 2005 года увеличилась на 47-50%. И вот на днях президент Ассоциации риэлторов Александр Бондаренко озвучил очередной прогноз: до конца года стоимость недвижимости повысится еще на 25-30%.

Безумное лето-2005

По мнению председателя комитета по вопросам законодательства Ассоциации риэлторов Украины, советника президен­та АРУ Виктора Нести, нынешнее лето-первое в истории украинского рынка не­движимости, когда цены на жилье растут со скоростью 5-10% в месяц.

Еще несколько лет назад лето на рынке недвижимости считалось «мерт­вым сезоном»: выбора нет, покупате­лей - тоже, цены довольно заметно па­дали. В последние 2 года темпы продаж в июне - августе вдруг перестали па­дать, а цены практически держались на «весеннем» уровне. В этом же году они, можно сказать, просто взбеси­лись. Ежемесячный прирост - 10%! Причем темпы подорожания на вторич­ном рынке чуть ли не вдвое выше, чем на первичном. Так что стоимость квад­ратного метра в старых домах по мно­гим позициям не только догнала, но и перегнала новостройки (см. таблицу).

Виктор Несин называет такой рост цен неоправданным, ажиотажным. Причем ажиотаж, по его мнению, подо­гревается самими риэлторами:

- То, что население наконец начало прислушиваться ко мнению риэлторов на 12-м году существования этой про­фессии, радует. Но некоторые из них своими протезами только нагнетают ажиотаж. Уже замечено: как только кто-то из риэлторов скажет, что квартиры будут дорожать, продавцы недвижимо­сти тут же звонят своему брокеру и требует поднять цену на квартиру.

Но нагнетание страстей, по мнению специалистов, далеко не главная при­чина подорожания жилья. Кроме нее существует и, так сказать, объективные.

Причина №1: Страх перед законодательными новшествами

Нынешняя ситуация напоминает прошлогоднюю. Владельцы недвижи­мости опять боятся введения 11-й ста­тьи закона о налоге на доходы физлиц, и потому торопятся решить свои жи­лищные или бизнес-проблемы до вступления ее в силу. Напомним: эта статья предусматривает введение нало­га на операции с недвижимостью в раз­мере 13%, что существенно увеличит расходы продавца. Скорее всего, они будут пытаться заложить эти свои рас­ходы в цену продажи, и квартиры резко подорожает. Но будут ли их покупать за такие деньги? Ведь одновременно бу­дут продаваться такие же квартиры, хо­зяева которых имеет налоговые льготы (владеет этой недвижимостью много лет), и продаваться они будут явно де­келе. Скандальную статью попытались ввести в действие с 2004 гора, но потом отложили на год как «социально не­справедливую». Однако за прошедшие 7 месяцев у нардепов не нашлось вре­мени заняться ею вплотную, и потому есть риск, что она таки вступит в силу через 5 месяцев. Хотя в парламенте за­регистрировано сразу несколько зако­нопроектов, предполагающих вообще изъять ее из закона. Но обретут ли они сипу? Пока ситуация непонятна, это со­здает почву для ажиотажа на рынке не­движимости.

Причина №2: Столицу покоряют регионы. А банки им помогают.

Не прекращается поток денежных людей из областей. По данным В. Неси­на, более 30% клиентов агентств недви­жимости - это люди иногородние. Не­смотря на смену власти, в Киев по-прежнему едут выходцы из Донецкой и Луганской областей. А после оранже­вой революции к их компании добавились и выходцы из Западной Украины.

Причем спрос на недвижимость по­вышают не только богатые поди, у которых достаточно налички, чтобы купить понравившуюся квартиру сразу. При­сматривают жилье и те, у кого имеется в запасе всего несколько тысяч долла­ров. Недостающую сумму они просят у банков, и банки им, понятно, не отка­зывают. Мат того, постоянно «либерализуют» свои программы ипотечного кредитования, снижая процентную стану и размер первоначального взно­са. А в нынешнем году банки, похоже, устроили соревнование: кто выдаст больше ипотечных кредитов? Как заявил в интервью агентству «Интерфакс-Украина» председатель правления «Укрсоцбанка» Борис Тимонькин, по итогам 2005 года объем кредитов, вы­данных украинскими банками физлицам под покупку жилья, вырастет как минимум на 55%.

А страх потребителя перед словом «кредит» с каждым годом, наоборот, тает. Чему способствует и постоянный рост цен на жилье. При нынешних тем­пах этого роста, даже выплачивая банковские проценты, хозяин квартиры все равно остается в выигрыше, и, задумав продать жилье после выплаты кредита, не только не останется «в минусе», но даже получит «навар».

Причина №3: Недвижимость дает в год до 100% прибыли

Кроме выходцев из регионов, при­езжающих в Киев прежде всего делать карьеру, а потому нуждающихся в по­стоянном жилье, спрос на столичную недвижимость повышают и те, кто ре­шил «делать бизнес» на недвижимос­ти. Их расчет прост: инвестируя деньги в строительство дома на первом этапе, когда еще только начинается рытье котлована, можно «купить» квартиру вдвое дешевле, чем она будет стоить при сдаче дома в эксплуатацию. «Деньги «замораживаются» всего на год, зато прибыль составляет не менее 50% от вложенных средств», - говорит Виктор Несин. Ну в какой еще сфере жизни без специальной подготовки и уж точно безо всякого труда можно заработать за год несколько десятков тысяч долларов? В банке проценты раз в 5 ниже.

Вот потому желающих инвестиро­вать строительство уже, пожалуй, боль­ше, чем объектов строительства. Специ­алисты придумали уже даже название этому явлению: «дефицит первичного жилья». И пустующих квартир в новых домах много не потому, что у них нет хозяев. Они есть. Просто эти хозяева все еще ищут покупателя либо ждут удачный момент для продажи (пик цен).

Строят мало. Но почему?

Бывший мэр Киева, к.э.н. Иван Салий тоже считает, что в Киеве наблюда­ется дефицит жилья. Но неужто нельзя больше строить, если спрос опережает предложение? Тогда бы и цены стаби­лизировались, и лозунг советских времен «Каждой киевской семье - по квартире», глядишь, и воплотился бы в жизнь.

Оказывается, нельзя. Не так давно руководитель одной из строительно-ин­вестиционных компаний проговорился «Газете...», что планы по строительству новых квадратных метров строго про­считываются крупными застройщика­ми. Чтобы поддерживать высокий спрос на жилье. То есть чтобы жилье... не дешевело. Может, сил не хватает? Недавно вот заговорили о дефиците се­зонных рабочих, в т. ч. строителей. Но стоит выехать за черту города, как ста­новится понятно, куда подевались стро­ители. Они разбрелись... по дачным участкам. Конечно, в регионах есть еще тысячи и тысячи безработных строите­лей. Но если застройщикам невыгодно наращивать объемы (чтобы прибыль не упала), они так и останутся безработны­ми.

- В прошлом году в Украине было построено 7,6 млн кв. м жилья. Это хо­роший показатель, если сравнивать с концом 90-х, - говорит Иван Салий. - Но во времена Союза строили 20-22 млн кв. м жилья в год. Так что строится по-прежнему мало. Киев в советский период строил 1,5 млн кв. м жилья в год, потом этот показатель упал до 400 тыс. Теперь в прошлом году было 1 млн 50 тыс кв. м, в этом будет 1,1 млн. А нужно было бы строить по 2-2,5 млн кв. м. Но застройщики и городские власти не ставят перед собой та­кую задачу. Я изучал этот во­прос в Санкт-Петербурге. Там строится 1,7 млн кв. м жилья, и это количество полностью удовлетворяет запросы, поэто­му цены уже второй год как за­стыли.

Потому и растут цены на киевскую недвижимость, что диктуются они исключительно законами рынка и волей тех, кто не желает этот рынок насы­щать. При полном равнодушии городских властей. Хотя себе­стоимость строительства 1 кв. м жилья по-прежнему состав­ляет $400-500.

Причем, что интересно, при всем росте количества квадратных метров квартир­ные очереди в городе не уменьшаются. Например, по данным Ивана Николаевича, из 1,05 млн кв. м, построенных в прошлом году, только около 70 тыс. было построено за бю­джетные деньги и предоставле­но очередникам. Это около ты­сячи квартир. А в очереди на жилье стоят порядка 150 тыс. киевских семей. Многие из них могли бы, наверное, купить жилье если не за свои средст­ва, то с помощью банковского кредита. При условии, что оно продавалось бы по цене, хотя бы близкой к себестоимости. Но...

- Я вообще не слышал в по­следние годы, чтобы городская власть позаботилась об умень­шении цен, - говорит Иван Салий. - Да, однозначного отве­та, как уменьшить стоимость квадратного метра, нет. Но нужно признать, что киевская власть еще никогда не задумы­валась над этим. Потому что потребности нет. Народ же с деньгами стоит в очереди! Ки­евское руководство города го­ворит, что сделало большое де­ло для города: теперь земель­ные участки будут продавать на аукционе. Да, городу хорошо, бюджет будет наполняться. Но расходы застройщиков от этого вырастут. И лягут они только на плечи киевлян, инвестирующих в новое строительство. Ведь бизнесмены не захотят, чтобы их прибыль уменьшилась! Есть и еще одна составляющая подо­рожания. Застройщикам при­дется приобретать земельные участки на вторичном рынке, потому что Киевсовет в спеш­ном порядке, без достаточных проработок, раздал площадки лет на 7-8 вперед, и теперь они тоже продаются.

Виктор Несин подтвержда­ет, что социальных программ в Киеве, кроме молодежного кредитования, нет.

- Понятно, что застройщи­ки-бизнесмены стремятся про­дать побольше квадратных ме­тров, чтобы заработать деньги, и им крайне невыгодно стро­ить квартиры маленького мет­ража, - говорит он. - Но госу­дарственные строительные компании могли бы поддер­жать средний класс, предусма­тривая малометражные квар­тиры. На сегодняшний день двухкомнатные квартиры име­ют площадь от 70 до 90 кв. м, трехкомнатные - от 90 и прак­тически до бесконечности. А у среднего слоя пользовались бы спросом «двушки» по 60 кв. м, с 10-метровой кухней. Но я не знаю на сегодняшний день инвестора, который стро­ит для «середняков».

На днях президент ХК «Киевгорстрой» Владимир Поляченко заявил, что компания увеличит строительство одно-и двухкомнатных квартир, а кроме того, «будет пересматривать размер квартир». Раз­говоры о домах, состоящих сплошь из 1- и 2-комнатных «апартаментов», возникали и год, и два назад. Но хорошо, если за это время было по­строено хотя бы 3 таких дома. Эти заверения сродни заявле­ниям о том, что квартиры в но­востройках не будут дорожать. Регулярно в начале года такие заявления звучат, а подорожа­ние тем временем тихо себе идет. Так что относиться к ним пора как к пиару или «скрытой рекламе» компании, не иначе.

МНЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТА

Виктор НЕСИН: Старое жилье будет дешеветь

- Сейчас, на мой взгляд, наблюдается пик цен на недвижимость для это­го года. Так что это наиболее выгодный момент, чтобы продавать жилье. А тем, кто хочет покупать, лучше дождаться осени. Я думаю, в сентябре цены стабилизируются. Они ведь не могут повышаться до бесконечности. Сейчас и так уже однокомнатная квартира в старой панельной 9-этажке на Оболони, не лучшего метража и качества, продается за $47 тыс. Эта цена ничем не оправдана. И вообще, цены на квартиры в Киеве давно уже превышают цены в Германии и других европейских странах. И это при гораздо более низком качестве самих квартир.

Иван Салий: Новостройки будут только дорожать

- Сейчас застройщики стараются выгнать дом повыше. Но при этом они за­ботятся только о собственной прибыли. А комфортно ли будет в таких до­мах людям, их не касается. А ведь скоро у нас не будет потребности в таком жилье. Уже сегодня те, кому позволяют средства, стараются обзавестись загородним домом. Правда, и тут порой перебарщивают - строят настоя­щие дворцы, чтобы показать свои возможности. За границей это считается аморальным. Но факт остается фактом: горожане постепенно начинают за­думываться над экологической безопасностью и из загазованного центра переселяются за город. Поэтому нужно строить комфортное жилье там, со всеми коммуникациями, с удобным транспортным сообщением. Понятно, что без расширения границ города, создания «столичного региона», или «большого города», эту проблему не решить.

Александра РОМАНЮК, «Газета по-киевски»