Квартирна відповідь

Ринок житлової нерухомості експертами Контрактіввизнано найрезонанснішим у цьому році. Тому ми вирішили з'ясувати, чи виправданим було цьогорічне зростання цін на 63%, і спробували дати реальний ціновий прогноз на 2006 рік, таким чином розвіявши кілька житлових міфів.

Видео дня

На початку року Асоціація ріелторів України прогнозувала, що до кінця 2005-го житло подорожчає на 25-30%. Але «план» вдалося виконати менш ніж за 6 місяців. За рік у Києві ціни піднялися в середньому на 6396, загалом по Україні — майже на 50%.

Чому зростають ціни

Якщо дотримуватися економічних законів, то київське житло в новобудовах, на яке, формуючи ціни, орієнтуються учасники всього ринку нерухомості, мало подорожчати не більш ніж на 30%. Ціни на будматеріали протягом 2005 року підвищилися на 10-15%, на 30-40% подорожчали земельні ділянки під будмайданчики (в ціні готового житла будівельно-монтажні роботи займають близько 50%). Щоправда, проекти, під які ділянки купувалися (орендувалися), буде реалізовано не раніше ніж наступного року. Зарплати будівельників (14-15% у собівартості житла) збільшилися на 20%. Решта 30-35% — звичайна спекуляція продавців на тлі ажіотажного попиту на житло, що майстерно підігрівається учасниками ринку. Так, якісного житла, особливо нового малогабаритного, українцям не вистачає. Але не настільки, щоб говорити про дефіцит пропозиції і за рахунок цього підігрівати ціни до західноєвропейського рівня. Передусім це стосується вторинного ринку. Що й підтвердили тенденції кінця року, коли квартирна пропозиція в столиці на 20-30% перевищувала попит на житло.

Заради справедливості слід зазначити, що грати на підвищення ріелтори зможуть ще не один рік. У чомусь їм підіграють самі українці (які подалися на ПМЖ у столицю й розглядають нерухомість як найвигідніший об'єкт грошових інвестицій), а також забудовники, які не поспішають нарощувати обсяги житлового будівництва. Або не хочуть. За дефіциту пропозиції, а відтак підвищеного попиту в будівельних компаній завжди буде залізна причина для підняття цін. Прискорення темпів будівництва неминуче спричинить їх зниження.

Потенційних покупців київських квадратів з року в рік стає дедалі більше за рахунок внутрішньої трудової міграції практично в одному напрямку — київському. Офіційна статистика, наприклад, зафіксувала, що за чотирирічний період (з 2001 по 2005 рік) чисельність населення столиці зросла майже на 45 тис. осіб. А протягом січня — жовтня 2005 року офіційних киян стало більше на 15,5 тис. переважно за рахунок міграційного приросту. Але при цьому з 2002 року в столиці щороку вводиться в експлуатацію лише близько 1 млн кв. м житла (0,4 квадрата на одного киянина). За попередніми прогнозами міністра будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства Павла Качура, в 2005 році збудують на 6% більше житла, ніж 2004-го. Прогноз надто оптимістичний, оскільки явно не враховує мораторію на виділення земельних ділянок під житлові проекти, запровадженого столичною владою, і 160 заморожених будівельних проектів у зв'язку з акціями протесту «борців» за зелений Київ. У 2006 році, за розрахунками Держбуду, обсяги житлового будівництва збільшаться ще на 30%. Однак проблему браку помешкань у Києві збільшення квадратів у таких обсягах не вирішить. Юрій Базелінський, член правління Асоціації ріелторів України, стверджує, що «для задоволення потреби мешканців Києва у новому житлі необхідно щороку вводити в експлуатацію близько двох мільйонів квадратних метрів». Однак навіть за таких темпів будівництва забезпечити киян житлом вдасться не раніше ніж через 20 років. Сьогодні житловий фонд Києва становить 54 млн кв. м, тобто лише 21,6 квадрата на одного киянина. У масштабах країни ситуація ще гірша — в деяких обласних центрах цього року здано по 2-3 будинки.

Деякі експерти говорять про змову будівельних компаній. Зараз на ринку працює близько 150 забудовників, на відміну від 2002 року, коли їх було щонайбільше два десятка, але при цьому обсяги будівництва незмінні.

Попит на нерухомість у 2005 році підігрівався й бажанням населення вберегти від інфляції та примножити свої капітали за рахунок нерухомості. Депозитні ставки знижуються, а альтернативних варіантів розміщення коштів в Україні поки що немає. Тож населення і калькулює: якщо інвестувати гроші в будівництво на початковому етапі, коли ще тільки починається риття котловану, квартира обійдеться значно дешевше від апартаментів у готовому будинку. Капітали «заморожуються» на рік-два, зате прибуток становить не менш ніж 50% річних — такий відсоток не запропонує жоден банк або інвестфонд. Не дивно, що в Києві 20-30% нового житла купується з метою подальшого перепродажу, а не поліпшення житлових умов. «На російському ринку нерухомості кілька років тому з'явився термін «ефект темних вікон». Увечері, подивившись на нові будинки, по темних вікнах можна визначити, скільки квартир простоюють в очікуванні своєї подальшої долі», — говорить Юрій Базелінський. Тобто спекулянти також зробили свій внесок у створення дефіциту житлової пропозиції.

Стимулював попит на житло і розвиток іпотеки. Тільки за перше півріччя 2005 року за даними НБУ, обсяг іпотечних кредитів населенню порівняно з аналогічним періодом минулого року зріс на 34%. А до кінця року, за попередніми прогнозами, — на 55%. Бажання позичати не відбили в українців навіть нові, жорсткіші умови видачі кредитів, уведені банками восени. Олексій Пилипець, координатор проектів Української національної іпотечної асоціації, розповідає: «Деякі банки на початку жовтня на 0,5-1% збільшили відсоткові ставки за іпотечними кредитами, знову запровадили початковий внесок у розмірі 10-15% замість колишніх 0%. Головна причина — недостатня диверсифікація джерел фінансування іпотечних кредитів і проблеми з ліквідністю».

Не можна не враховувати і впливу (передусім спекулятивного) на український ринок загальносвітових тенденцій. Апартаменти в Британії, Ірландії, Іспанії за останні три роки дорожчали на 20-30% щороку. В Китаї, Південній Кореї, Індії й Таїланді у 2004-му ціни на нерухомість підвищилися на 25-40%. А в Гонконгу тільки за останні вісім місяців житло зросло в ціні на 50%.

Довгоочікувані зміни

Починаючи з вересня ситуація на ринку нерухомості почала кардинально змінюватися. Ріелтори констатували сповільнення темпів підвищення цін на житло. Першопричина — прогнози деяких банків про грядуще здешевлення квартир. На думку фінансистів, перевищення темпів зростання цін на нерухомість над збільшенням доходів населення дає підстави говорити про перегрів ринку, за яким обов'язково має відбутись істотне зниження цін. Як засвідчило розслідування Контрактів, прогнози банкірів лише частково відображали тенденції ринку. Зокрема, явним перебільшенням було твердження про ціновий обвал. Насправді, як з'ясувалося, банки прогнозували падіння цін у суто корисливих цілях. Фінансисти організували свою РК-кампанію наперекір ріелторам і будівельним компаніям. Ті час від часу закидають у ЗМІ меседжі про неминуче подорожчання житла, пов'язане, мовляв, з різкою активізацією попиту на ринку. Причини ажіотажного попиту при цьому називають найрізноманітніші, часом безглузді, наприклад, у зв'язку з переїздом до Києва всього Донецька. Головна мета інформаційної атаки банкірів — знизити привабливість нерухомості як об'єкта вкладення коштів, повернути гроші населення на депозити і в такий спосіб вирішити проблему дефіциту ресурсів під кредити. З січня по листопад спостерігався відплив вкладів населення.

І українці вкотре підтвердили, що їхніми грішми дуже легко маніпулювати. На початку вересня, відразу після перших прогнозів про обвал, ажіотажний попит на столичну нерухомість пішов на спад. У жовтні — листопаді приблизно на 10-15% порівняно із серпнем на київському ринку збільшилася пропозиція квартир. Паралельно на 10-15% зменшилася кількість заявок на купівлю. Як результат — у жовтні ціни зросли тільки на 2%, тоді як влітку столичне житло щомісяця дорожчало на 7-8%. У листопаді агенції нерухомості зафіксували зростання цін на 1%, а в останній місяць року навіть зниження — мінус 1,3%.

Утім, вже на початок осені були передумови для здешевлення житла. Брокери зізнаються, що потенційні покупці виявилися неспроможними платити за житло. «Наприкінці серпня у мене було кілька випадків, коли клієнти відмовлялися від купівлі після того, як продавці вимагали на 1 тис. доларів більше від обумовленої раніше суми, посилаючись на загальноміську тенденцію. Покупці просто не знаходили цих грошей — усі можливі ресурси вже були вичерпані», — говорить один з київських брокерів. За його словами, починаючи з вересня при купівлі квартир на вторинному ринку торгувалися вже не в бік завищення цін, як навесні і влітку, а в бік заниження. Зараз, за словами брокерів, продавці скидають іноді до $5 тис. Контракти, повіривши брокерам, засумнівались у відсотках зниження цін у грудні, що декларуються агенціями нерухомості. Зіставивши серпневі ціни на 20 столичних квартир, які досі продаються, з грудневими і поторгувавшись безпосередньо з продавцями, готовими скинути $1-3 тис, ми дійшли висновку: за останні три місяці вторинне житло в столиці реально подешевшало на 5-8%.

Що буде далі

Прогнозувати ситуацію на ринку житлової нерухомості на 2006 рік досить складно — є низка вагомих причин як для подальшого зростання цін на житло, так і для їх зниження. Знижувальні чинники 1. Темпи підвищення цін на житло значно випереджають зростання доходів населення. За даними Держкомстату, реальні готівкові доходи населення, визначені з урахуванням цінового чинника, за 9 місяців 2005 року порівняно з аналогічним періодом 2004-го збільшилися на 22,3%, а заробітна плата за січень — жовтень 2005 року зросла на 40,3%. Водночас вартість вторинного житла у Києві, за даними незалежного українського порталу «Нерухомість», цього року зросла на 62,9%, а на первинному ринку квартири подорожчали на 62,8%.

2. Ціни на житло явно завищені. Собівартість будівництва одного квадратного метра у Києві становить у середньому $650-700 (детально на стор. 66), а продається нове житло, за даними порталу «Нерухомість», у середньому по $1476 за 1 кв. м. Середня вартість квадрата на вторинному ринку ($1727) вже перевищила вартість квадратного метра в новобудовах. При цьому в хрущовках, розташованих у безпосередній близькості від центра, ціна квадратного метра становить неадекватні їхній якості $1400-1500.

3. Можливе зменшення відрахувань на потреби міста будівельними компаніями. Головне управління житлового забезпечення спільно з ХК «Київміськбуд» ініціювало зменшення з 2006 року розміру відрахувань забудовників на розвиток інфраструктури Києва, які на сьогодні становлять близько 25% собівартості будівництва.

4. Дедалі більша кількість перекупників намагаються забрати вкладені кошти, підживлюючи таким чином пропозицію.

Підвищувальні чинники

1. Відкладений попит на житло у Києві. Ті, хто планував придбати житло в 2005 році, будуть змушені рятувати свої кровні від інфляції, купуючи нерухомість. Доки не з'явиться альтернативне, не менш вигідне джерело для інвестицій, попит на житло перевищуватиме пропозицію.

2. Відсутність земельних ділянок під житлове будівництво у Києві. Головне управління земельних ресурсів цього року розподілило практично всі вільні земельні ділянки Києва, придатні під житлову забудову. У резерві залишилися «зайняті» території. Це майданчики, забудовані хрущовками, промзони, що чекають винесення за межу міста, сільськогосподарські землі, на які вже поклали око чиновники, але поки що не розробили технологій використання цих земель під забудову. Комплексної програми знесення хрущовок також досі не існує.

3. Зростання собівартості будівництва. Ще в листопаді 2005 року Держбуд обіцяв підвищити на 2006 рік собівартість будівництва житла на 6-8%. Здебільшого за рахунок інфляційних процесів. Однак, якщо подорожчає газ, можна сміливо прогнозувати зростання цін на будматеріали і, як наслідок, підвищення собівартості будівництва на 10% чи навіть 13%.

4. Доступні іпотечні кредити. Фінансовий аналітик Андрій Оністрат категоричний: «Житло дорожчатиме і наступного року. Не в останню чергу через більшу доступність іпотечних кредитів. Банки надто зацікавлені у зростанні обсягів іпотечних кредитів. Адже нерухомість — найменш ризиковий сегмент кредитування. Поточна проблемна заборгованість становить менш ніж 1%». Після посилення банками умов іпотечного кредитування попит на іпотечні кредити поступово відновлюється. Вирішивши проблеми з ліквідністю (в грудні населення знову понесло гроші в банки — спрацювала РК-кампанія?), деякі банки вже знизили ставки за іпотечними кредитами. У сегменті іпотеки вітчизняні фінустанови мають великий резерв для зростання. В Україні відношення іпотечних кредитів у кредитних портфелях банків до ВВП становить 2-3%. Тоді як у Польщі — близько 15%, Німеччині — 40%, Норвегії — 70%, а в США — близько 140%. Крім того, ріелтори і банкіри з нетерпінням очікують ухвалення Закону «Про іпотечні облігації» (пройшов перше читання). Олексій Пилипець міркує: «Цей закон дозволить запустити механізм рефінансування, банки-кредитори отримають додаткові ресурси, за рахунок яких зможуть видати нові позики».

5. Недостатня пропозиція нового житла. У 2006 році будівельні компанії планують ввести в експлуатацію 1,5 млн кв. м, що на 30% більше, ніж у 2005 році. Однак цього замало, щоб задовольнити зростаючий попит на нові квартири. Крім того, багато забудовників перенесли введення в експлуатацію об'єктів на 2007 рік.

6. Запровадження податку на операції з нерухомістю, мораторій на який закінчується на початку наступного року. Якщо з 2006 року все ж таки набере чинності стаття 11 Закону «Про податок з доходів фізичних осіб», продавці, напевно, як і минулого року, заб'ють суму цього податку в ціну житла — у 2004 році податковий чинник сприяв подорожчанню квартир на 5-7%. Хоча насправді більшість операцій оподатковуватимуться мінімально — 1 % оціночної вартості об'єкта.

7. Парламентські вибори. Експерти схиляються до того, що частина передвиборчих грошей потрапить на ринок нерухомості.

Як бачимо, чинники зростання превалюють, тому в новому році ціни на житло, найімовірніше, зростатимуть, але вже значно меншими темпами, ніж за останні чотири роки. Наприклад, більшість незалежних експертів (не «ведмеді» і не «бики») вважають, що ціни на нове житло, особливо на квартири площею до 100 кв. м, зростатимуть щонайменше 2-3 роки — малогабаритне житло, як і раніше, будують мало. Загалом апартаменти в київських новобудовах, як елітні квартири, так і квартири бізнес-класу, швидше за все подорожчають протягом року на 10-20%. Вторинне житло в центральних і престижних районах незалежно від його стану зросте в ціні приблизно на 10% — орієнтуючись на цінову динаміку первинного ринку. На 10-15% подорожчають якісні одно- і двокімнатні квартири на вторинному ринку незалежно від району. Трикімнатні квартири зростуть у ціні на 7-10%. А ось хрущовки і гостинки на околицях подешевшають щонайменше на 5-10% — ціни на квартири у старих будинках сьогодні невиправдано завищені. Таке житло дешевшає вже зараз.

Поліна СОЛОДКА, Сергій КИРИЛОВ, «Контракти»