Видео дня
Как подготовиться к земельной реформе - советы экспертов
Одним из ценнейших приобретений украинского общества в результате проведения реформ является опыт - опыт приспособления к их внезапному вторжению в жизнь и к нестабильности.
Сформированный опыт подсказывает, что практически каждая реформа в Украине – явление политическое и неизбежное; явление, не всегда логичное, а в ряде случаев противоречивое; явление, не являющееся следствием эволюционного планомерного развития, но носящее явно революционный характер, блокирующее ряд правоотношений на период ее внедрения, и главное, не зависящее от профессиональных суждений и аргументов.
Земельная реформа, обещанная к 1 января 2012 года, – не будет являться исключением. Принятый закон Украины «О государственном земельном кадастре», зарегистрированный законопроект «О рынке земли» №9000-1 достойное подтверждение прогноза.
До окончательного и бесповоротного внедрения земельной реформы осталось 5 месяцев, если следовать законопроекту №9000-1 «О рынке земель» в текущей редакции и, конечно, учитывая опыт.
Если опыт подсказывает, что реформу нельзя предотвратить, следовательно, нужно успеть подготовиться к грядущим новеллам и для этого заинтересованному лицу хотелось бы порекомендовать следующее.
Рекомендация 1. Успеть изменить целевое назначение земельного участка сельскохозяйственного назначения до 1 января 2012 года.
На текущий момент в силу п.15 Переходных положений Земельного кодекса Украины, запрещено изменять целевое назначение земельных участков частной собственности сельскохозяйственного товарного производства, личного крестьянского хозяйства, выделенного из пая.
Однако пока не запрещено изменять целевое назначение земельных участков для ведения фермерского хозяйств, садоводства, подсобного хозяйства, личного крестьянского хозяйства, не выделенного из пая. Более того пока еще полностью отсутствуют запреты на изменение целевого назначения/использования с/х земель государственной/коммунальной собственности. А вот со вступлением в силу закон «О рынке земли» с 1 января 2012 года планируется ввести запрет на изменение целевого назначения земельных участков с/г назначения (всех видов), которые были приобретены из государственной/коммунальной собственности в течение 10 лет.
Однако запрет не будет распространяться на земельные участки с/г назначения, приобретенные до вступления в силу закона. Изменение целевого назначения земельных участков для ведения товарного сельскохозяйственного производства, ведения фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства, приобретенных после 1 января 2012 года, допускается законопроектом исключительно на основании утвержденных в установленном законом порядке схем землеустройства соответствующих административно-территориальных единиц, содержащих зонирования земель по их категориям.
Понимая двуликость описанной ситуации, гражданам Украины рекомендуется успеть приватизировать земельные участки с целевым назначением – для ведения фермерского хозяйства. Актуальность приватизации земельных участков фермерского хозяйства обусловлена не распространением моратория на данную операции, отсутствием ограничений на текущий момент на изменение их целевого использования/назначения и существенной площадью угодий, которые можно получить в частную собственность (максимальный размер на текущий момент ограничен 100 гектарами в одни руки, включая платную приватизацию).
В последующем желательно до «часа Х» изменить целевое назначение приобретенных участков на земельные участки для сельскохозяйственного подсобного производства или вовсе вывести из категории земель сельскохозяйственного назначения, чтобы обеспечить их свободное отчуждение не подвластное закону о рынке земли.
Рекомендация 2. Государственным районным/областным администрациям рекомендуется, не теряя времени проводить техническую инвентаризацию свободных земель и исключать их из состава земель сельскохозяйственного назначения, переводя в земли других категорий и т.д.
Рекомендация обусловлена тем, что на текущий момент именно районные, а в некоторых случаях и областные администрации наделены полномочиями по распоряжению, в том числе изменению целевого назначения/использования земельных участков с/г назначения за пределам населенных пунктов (кроме пашни и особо ценных угодий).
Им пока запрещено продавать земли с/г назначения государственной собственности, но они вправе изменять их назначение. С 1 января 2012 года распоряжаться земельными участками с/х назначения, за пределами населенных пунктов будет Госземагентство и его территориальные управления.
Рекомендация 3. Заинтересованным гражданам Украины и членам их семей стоит задуматься о создании фермерских хозяйств, предварительно приватизировав или приобретя земельный участок.
С 1 января 2012 года фермерские хозяйства смогут приобретать любые земельные участки с/х назначения, в том числе земли для ведения товарного с/х производства, в отличие от других юридических лиц. Предполагается, что фермерские хозяйства смогут продаваться в пользу физических лиц как целостные имущественные комплексы. А вот фермеры должны будут иметь высшее аграрное образование, либо соответствующий опыт работы.
Рекомендация 4. Если мы действительно планируем заниматься аграрным бизнесом, то думаем, как сможем обойти ограничения максимальной площади земельных участков товарного сельскохозяйственного производства путем консолидации земельных участков.
Законопроектом «О рынке земель» предусматривается, что максимальная площадь земельных участков для ведения товарного сельскохозяйственного производства в частной собственности одного лица в целом не может превышать 2100 гектаров.
Площадь земельных участков другого целевого использования категории земель сельскохозяйственного назначения не ограничивается максимальными размерами.
При этом вводится процедура консолидации земель сельскохозяйственного назначения. Инициатором консолидации земельных участков с/г назначения для создания земельного массива являются лица, имеющие не менее 75% земельного массива. Согласие собственников 25% земельного массива не требуется, однако они также обязаны осуществлять мероприятия, предусмотренные проектом консолидации земель сельскохозяйственного назначения. Допускается бесплатная передача в собственность земель полевых дорог.
Рекомендация 5. Если мы арендуем земельный участок с/х назначение с целью его выкупа после отмены моратория, то мы не должны обнадеживаться имеющимся у арендатора преимущественным правом.
Так, юридические лица, не имеющие статуса фермерского хозяйства, и арендующие земельные участки для ведения сельскохозяйственного товарного производства не смогут приобрести их в собственность. А вот преимущественное право на приобретение земельных участков частной собственности для ведения ОСГ и товарного с/х производства получат Госземагентство, орган местного самоуправления, собственники смежных земельных участков.
Лицо, имеющее намерение произвести отчуждение земельного участка сельскохозяйственного назначения, обязано письменно уведомить субъектов преимущественного права на покупку земли, а также поместить объявление в местной прессе по месту расположения земельного участка, указав цену и другие условия, на которых он ее продает.