Видео дня
Что не так с OK'LAND: анализ жилого комплекса от НЕРУХОМІ
Новый жилой комплекс на Воздухофлотском проспекте – это не только удобное месторасположение, но и постоянный шум от транспорта, вдвое превышающий предельно допустимые нормы, и риск так никогда и не получить имущественные права на купленную в комплексе квартиру из-за грубых нарушений действующего законодательства, допущенных при проектировании и строительстве ЖК OK'LAND. Эксперты НЕРУХОМІ проанализировали все возможные риски и предлагают ознакомиться с результатами исследования потенциальным инвесторам этого объекта, чтобы потом им не пришлось жалеть о вложенных средствах. Что не ОК с OK'LAND'ом – читайте дальше.
Что обещает застройщик?
ЖК OK'LAND – комплекс из трех жилых многоквартирных домов по 24-26 этажей. Общая вместимость – 1703 квартиры. Кроме привычных 1-3-комнатных квартир, здесь еще предлагают двухуровневые квартиры на 5 и 7 комнат. Запланирован также подземный паркинг на 760 паркомест с возможностью заряжать электромобили.
Заказчиком строительства на проспекте Воздухофлотском, 56 является ЧАО "КИЕВГОРОФОРМЛЕНИЕ", девелопером выступает ООО "СК "РИЕЛ".
Основной упор в привлечении потенциальных инвесторов ЖК OK'LAND его создатели делают на возможности экономить на коммунальных услугах.
"Выбирая жилье в ЖК OK'LAND вы получаете энергоэффективную квартиру по доступной цене и возможность контролировать расходы на коммунальные услуги и экономить на них с помощью удобных в использовании современных технологий", – обещает застройщик на веб-сайте объекта. Подключать дом планируют к централизованному отоплению.
Еще одно преимущество этого жилого комплекса с точки зрения застройщика – расположение "рядом с важными транспортными артериями города за 15 минут от центра", а также относительно комфортный доступ к уже существующей инфраструктуре. Впрочем, насколько готовы, например, местные школы и садики принять дополнительно детей из почти двух тысяч квартир – застройщик не уточняет. К каждой из трех ближайших станций метро на собственном авто можно доехать примерно за 15 минут, а на общественном транспорте дорога займет до 40 минут. Собственно, остальные аргументы относительно доступности тех или иных объектов инфраструктуры, к которым преимущественно пешком не добраться – выглядят несколько сомнительно.
Документы: не все и не те
С документами в OK'LAND все достаточно плохо. Из минимального перечня согласований и разрешений, без которого лучше даже мысль о начале строительства от себя гнать, этот комплекс имеет только два: разрешение на строительство и разработанный детальный план территории Киева (второй – под вопросом).
С другими же документами начинаются большие проблемы.
Проблема номер один – несоответствие намерений застройки целевому назначению земельного участка. Согласно целевого назначения, на проспекте Воздухофлотском, 56 разрешено "строительство и обслуживание зданий рыночной инфраструктуры (административных зданий, офисных помещений и других зданий общественной застройки, которые используются для осуществления предпринимательской и иной деятельности, связанной с получением прибыли) ...". Но отнюдь не жилой многоквартирный дом.
Уже одно это нарушение градостроительного законодательства является основанием для аннулирования разрешения на выполнение строительных работ. Поэтому перспективы продолжения и завершения строительства достаточно сомнительны. А вот в том, что это –законное препятствие для ввода объекта в эксплуатацию и получения имущественных прав инвесторами, можно даже не сомневаться.
Еще один нюанс: земельный участок попадает в зону ограничений в условиях безопасности полетов. То есть, проектирование строительства любого объекта выше 50 м требует согласования максимальной отметки высоты с КП МА Киев "Жуляны", Украэрорухом и Государственной авиационной службой Украины. Такое требование прописано в градостроительных условиях и ограничениях от 14 февраля 2018 года, которые заказчик строительства таки получил под "Строительство многоэтажных жилых домов с подземными паркингами и поликлиникой". По каким причинам были предоставлены исходные данные в нарушение целевого назначения земли – должны разбираться соответствующие органы. В любой момент этот вопрос может попасть в поле зрения правоохранительных органов и прокуроров.
Кстати, есть в упомянутых ГОУ и пункт о подземном паркинге. Застройщика обязали провести комплекс мероприятий по защите территории от подтопления грунтовыми водами. Однако, как было установлено в ходе проверки, которую проводила ГАСИ, в проектной документации отсутствует комплекс мероприятий, обеспечивающих предотвращение подтопления и затопления. Подтверждение прочности, надежности и конструктивных инженерных решений, обеспечивающих безопасность и качественную эксплуатацию здания – остается вопросом к заказчику при рассмотрении его предложений.
Еще одно требование ГОУ касалась уменьшения неблагоприятного воздействия шума: Воздухофлотский проспект действительно является одной из крупнейших транспортных артерий города. И это автоматически означает, что люди, которые там будут жить, обреченны страдать от чрезмерного шума. В частности, на участке, о котором идет речь, звуковое давление достигает 70 дБА, что почти вдвое превышает предельно допустимые нормы: согласно Государственным санитарным нормам, допустимый уровень звука в жилых помещениях не может превышать 40 дБА днем и 30 дБА ночью. Поэтому застройщик должен предусмотреть соответствующие проектные решения, использование шумопоглощающих технологий и материалов, позаботиться о санитарно-технических мероприятия, которые снизили угрозы для будущих жителей комплекса. Сделано ли хоть что-то в этом направлении – неизвестно. Ведь заказчик не освещает выводы экспертизы проектной документации в открытых источниках.
Процесс пошел?
Нарушения, о которых говорилось выше, заметили не только эксперты НЕРУХОМІ. В ходе внеплановой проверки инспектор Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины выявил факт нецелевого использования земельного участка, отсутствие в проекте мероприятий по предотвращению подтопления, нарушения норм ГСН из расчета количества машиномест, отсутствие защитных настилов в лифтовых шахтах, факт превышения этажности жилых домов с учетом площади земельного участка и много других нарушений.
Все эти нарушения инспектор ГАСИ зафиксировал в Акте о наличии нарушений требований градостроительного законодательства и предоставил предписание о приостановлении подготовительных и строительных работ на объекте с 20 ноября 2019 года – и до устранения нарушений.
Впрочем, заказчик строительства, похоже, выбрал другой путь. С момента проведения той проверки, представителей ГАСИ на участок для контроля больше не пускали. А само предписание ЧАО "КИЕВГОРОФОРМЛЕНИЕ" обжаловало в суде. И Окружной административный суд города Киева 5 февраля 2020 года своим постановлением отменил предписание ГАСИ о приостановлении работ. По мнению судей, нарушения, которые были допущены при строительстве жилого комплекса на проспекте Воздухофлотском, 56, начиная с несоответствия целевому назначению земли и заканчивая рисками для людей из-за отсутствия гидроизоляционных мероприятий, проблем с лифтами и чрезмерного шума – не является основанием для того, чтобы запрещать строительство.
Сейчас ГАСИ обратилась к Шестому апелляционному административному суду по апелляционной жалобе на постановление суда первой инстанции. Рассмотрение жалобы по существу отложено до окончания карантина – за это время специалисты ГАСИ должны устранить недостатки апелляционной жалобы, которую они подали.
Кстати, по информации СМИ, два года назад Киевская городская прокуратура через суд добилась также отмены решения Киеврады от 20 декабря 2017 года, которым был утвержден детальный план территории в границах улицы Донецкой, Воздухофлотского проспекта, улицы Смелянской, Фастовской и дороги в Соломенском районе. Это решение юридически придавало возможность реализовать проект, ведь согласовало строительство жилого комплекса на земельном участке с несоответствующим назначением. В прокуратуре утверждали: при принятии этого детального плана были допущены нарушения градостроительного и земельного законодательства. Ведь этот детальный план территории фактически изменил Генеральный план города, категорию и целевое назначение земельного участка, а именно – предусмотрел строительство жилых многоквартирных домов на землях промышленности. Интересы киевлян при этом были проигнорированы.
Впрочем, апелляционной инстанцией решение об отмене детального плана территории было отменено в полном объеме.
В продолжение, в отношении лиц, причастных к утверждению упомянутого детального плана территории, было открыто уголовное производство. Так что вполне возможно, продолжение следует.
Возможно ли закрыть ящик Пандоры, полный рисков и нарушений в документах на строительство – вопрос риторический. Это решать самим инвесторам, взвешивая все плюсы и минусы. И если вы все же считаете, что преимущества этого жилого комплекса стоят того, чтобы закрыть глаза на рискованные недостатки – учтите советы, подготовленные экспертами. Ознакомиться с ними можно на странице ЖК на ресурсе НЕРУХОМІ, в разделе Документы.