Що не так з OK'LAND: аналіз житлового комплексу від НЕРУХОМІ

Новий житловий комплекс на Повітрофлотському проспекті – це не тільки зручне місце розташування, а й постійний шум від транспорту, що удвічі переважає гранично допустимі норми, і ризик так ніколи і не отримати майнові права на куплену у комплексі квартиру через грубі порушення чинного законодавства, допущені при проектуванні та будівництві ЖК OK'LAND. Експерти НЕРУХОМІ проаналізували всі можливі ризики і пропонують ознайомитися з результатами дослідження потенційним інвесторам цього об'єкту, аби потім їмне довелося шкодувати про вкладені кошти. Що не ОК з OK'LAND'ом – читайте далі.

Відео дня

Що обіцяє забудовник?

ЖК OK'LAND – комплекс з трьох житлових багатоквартирних будинків по 24-26 поверхів. Загальна місткість – 1703 квартири. Окрім звичних 1-3-кімнатних квартир, тут ще пропонують дворівневі квартири на 5 і 7 кімнат. Запланований також підземний паркінг на 760 паркомісць з можливістю заряджати електромобілі.

Замовником будівництва на проспекті Повітрофлотському, 56 є ПРАТ "КИЇВМІСЬКОФОРМЛЕННЯ", девелопером виступає ПП "БК "РІЕЛ".

Основний наголос у привабленні потенційних інвесторів ЖК OK'LAND його творці роблять на можливості заощаджувати на комунальних послугах.

"Обираючи житло у ЖК OK'LAND ви отримуєте енергоефективну квартиру за доступною ціною та можливість контролювати витрати на комунальні послуги і заощаджувати на них за допомогою зручних у використанні сучасних технологій", – обіцяє забудовник на вебсторінці об’єкту. Підключати будинок планують до централізованого опалення.

Ще одна перевага цього житлового комплексу з точки зору забудовника – розташування "поряд з важливими транспортними артеріями міста за 15 хвилин від центру", а також відносно комфортний доступ до вже існуючої інфраструктури. Втім, наскільки готові, наприклад, місцеві школи і садочки прийняти додатково дітей з майже двох тисяч квартир – забудовник не уточнює. До кожної з трьох найближчих станцій метро власним авто можна доїхати приблизно за 15 хвилин, а на громадському транспорті дорога забере до 40 хвилин. Власне, решта аргументів щодо доступності тих чи інших об’єктів інфраструктури, до яких переважно пішки не дістатися – виглядають дещо сумнівно.

Документи: не всі та не ті

З документами у OK'LAND все досить кепсько. З мінімального переліку погоджень та дозволів, без якого краще навіть думку про початок будівництва від себе гнати, цей комплекс має лише два: дозвіл на будівництво і розроблений детальний план території Києва (та й другий під питанням).

З іншими ж документами починаються великі проблеми.

Проблема номер один – невідповідність намірів забудови цільовому призначенню земельної ділянки. Згідно цільового призначення, на проспекті Повітрофлотському, 56 дозволено "будівництво та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов’язаної з отриманням прибутку)...". Але аж ніяк не житловий багатоквартирний будинок.

Вже одне це порушення містобудівного законодавства є підставою для анулювання дозволу на виконання будівельних робіт. Тож перспективи продовження та завершення будівництва досить сумнівні. А ось у тому, що це законна перешкода для введення об’єкта в експлуатацію та отримання майнових прав інвесторами, можна навіть не сумніватися.

Ще один нюанс: земельна ділянка потрапляє в зону обмежень за умов безпеки польотів. Тобто, проектування будівництва будь-якого об’єкту вище від 50 м потребує узгодження максимальної відмітки висоти з КП МА Київ “Жуляни”, Украерорухом та Державною авіаційною службою України. Така вимога прописана у містобудівних умовах та обмеженнях від 14 лютого 2018 року, які замовник будівництва таки отримав під "Будівництво багатоповерхових житлових будинків з підземними паркінгами та поліклінікою". З яких причин були надані вихідні дані у порушення цільового призначення землі – мають розбиратися відповідні органи. У будь-який момент це питання може потрапити в коло уваги правоохоронних органів та прокурорів.

До речі, є у згаданих МОУ і пункт щодо підземного паркінгу. Забудовника зобов’язали провести комплекс заходів по захисту території від підтоплення грунтовими водами. Однак, як було встановлено у ході перевірки, яку проводила ДАБІ, у проектній документації відсутній комплекс заходів, які б забезпечували запобігання підтопленню та затопленню. Підтвердження міцності, надійності та конструктивних інженерних рішень, що забезпечують безпеку та якісну експлуатацію будівлі – залишається питанням до замовника при розгляді його пропозицій.

Ще одна вимога МОУ стосувалася зменшення несприятливого впливу шуму: Повітрофлотський проспект дійсно є однією з найбільших транспортних артерій міста. І це автоматично означає, що люди, які там житимуть, потерпатимуть від надмірного шуму. Зокрема, на ділянці, про яку йде мова, звуковий тиск сягає 70 дБА, що майже вдвічі перевищує гранично допустимі норми: згідно з Державними санітарними нормами, допустимий рівень звуку в житлових приміщеннях становить 40 дБА вдень та 30 дБА вночі. Тож, забудовник має передбачити відповідні проектні рішення, використання шумопоглинаючих технологій та матеріалів, подбати про санітарно-технічні заходи, які б знизили загрози для майбутніх мешканців комплексу. Чи зроблено хоча би щось у цьому напрямку – невідомо. Адже замовник не висвітлює висновки експертизи проектної документації у відкритих джерелах.

Процес пішов?

Порушення, про які йшлося вище, помітили не тільки експерти НЕРУХОМІ. У ході позапланової перевірки інспектор Державної архітектурно-будівельної інспекції України виявив факт нецільового використання земельної ділянки, відсутність у проекті заходів з запобігання підтопленню, порушення норм ДБН з розрахунку кількості машиномісць, відсутність захисних настилів у ліфтових шахтах, факт перевищення поверховості житлових будинків з урахуванням площі земельної ділянки та багато інших порушень.

Всі ці порушення інспектор ДАБІ зафіксував у Акті про наявність порушень вимог містобудівного законодавства і надав припис про зупинення підготовчих та будівельних робіт на об’єкті з 20 листопада 2019 року і аж до усунення порушень.

Втім, замовник будівництва, схоже, обрав інший шлях. З моменту проведення тієї перевірки, представників ДАБІ на ділянку для проведення перевірки більше не пускали. А сам припис ПРАТ "КИЇВМІСЬКОФОРМЛЕННЯ" оскаржило в суді. І Окружний адміністративний суд міста Києва 5 лютого 2020 року своєю постановою скасував припис ДАБІ про призупинення робіт. На думку суддів, порушення, які було допущено при будівництві житлового комплексу на проспекті Повітрофлотському, 56, починаючи з невідповідності цільовому призначенню землі і закінчуючи ризиками для людей через відсутність гідроізоляційних заходів, проблеми з ліфтами та наднормовий шум – не є підставою для того, аби забороняти будівництво.

Наразі ДАБІ звернулася до Шостого Апеляційного Адміністративного суду з апеляційною скаргою на постанову суду першої інстанції. Розгляд скарги по суті відкладено до закінчення карантинних обмежень – за цей час спеціалісти ДАБІ мають усунути недоліки апеляційної скарги, яку вони подали.

До речі, за інформацією ЗМІ, два роки тому Київська міська прокуратура через суд домоглася також скасування рішення Київміськради від 20 грудня 2017 року, яким було затверджено детальний план території у межах вулиці Донецької, Повітрофлотського проспекту, вулиці Смілянської, Фастівської і дороги у Солом’янському районі. Це рішення юридично надавало змогу реалізувати проект, адже погодило будівництво житлового комплексу на земельній ділянці з невідповідним призначенням. У прокуратурі стверджували: при затвердженні цього детального плану було допущено порушення містобудівного і земельного законодавства. Адже, цей детальний план території фактично змінив Генеральний план міста, категорію та цільове призначення земельної ділянки, а саме – передбачив будівництво житлових багатоквартирних будинків на землях промисловості. Інтереси киян при цьому були проігноровані.

Втім, апеляційною інстанцією рішення про скасування детального плану території було скасовано у повному обсязі.

У продовження, щодо осіб, причетних до затвердження згаданого детального плану території, було відкрите кримінальне провадження. Отже, цілком можливо, далі буде.

Чи можливо закрити скриньку Пандори, повну ризиків та порушень у документах на будівництво – питання риторичне. Це вирішувати самим інвесторам, зважуючи всі плюси та мінуси. І якщо ви все ж вважаєте, що переваги цього житлового комплексу варті того, аби "закрити очі" на ризиковані недоліки – врахуйте поради, підготовлені експертами НЕРУХОМІ. Ознайомитися з ними можна на сторінці ЖК, у розділі Документи.