Ипотека в помощь

Середина лета показала новый тренд на рынке ипотечного кредитования – ставки по кредитам на покупку недвижимости в июле немного упали. По наблюдениям аналитиков, снижение процентных ставок как на первичку, так и на вторичку зафиксировано в пределах 0,07-0,24%. Как отмечают эксперты, некоторое влияние не демократизацию ставок по ипотечным кредитам могла оказать нынче активная позиция государства в отношении поддержки банков, выдающих населению кредиты на покупку жилья. В частности, по мнению участников рынка, если ставки по ипотеке будут понемногу падать, то спрос на ипотечный продукт со стороны населения в конце года может стать выше. В общем, как обстоят сегодня дела на рынке ипотечного кредитования - на примере кредитных программ, предлагаемых банками совместно с Государственным ипотечным учреждением, разбирался "Обозреватель".

Летний индикатор ипотеки

По информации компании "Простобанк консалтинг", в первые два месяцы лета средние ставки по ипотеке на вторичное жилье снизились на 0,24 процентных пункта и составили порядка 19,5-22,5%. В данном случае речь идет о кредитах на срок до 5, 10, 20 лет. Правда, несколько другой тренд наблюдается в сегменте краткосрочного кредитования: так, ипотечные программы, которые выдаются населению сроком до года, выросли примерно на 0,09%.

Некоторая демократизация ипотечных ставок наблюдается и на рынке кредитования первичного жилья. По информации компании "Простобанк консалтинг", в данном сегменте банковских услуг ставки по кредитным программам упали в среднем на 0,04-0,07 процентных пункта. Такое снижение привело к достаточно интересному предложению на рынке ипотеки по первичке: сегодня население может получить кредит по средним ставкам 16,9-18,2%.

Что предложит государство?

На фоне некоторой демократизации ипотечного кредитования банкиры отмечают, что сегодня стабильно высоким спросом пользуется возможность получения так называемых ипотечных кредитов с долей государственного участия. Впрочем, это неудивительно, ведь госипотека традиционно предлагает процентные ставки – ниже среднерыночного уровня.

Остановимся же подробнее на возможностях ипотечного кредитования, предлагаемого банками совместно с ГИУ. Так, по данным компании "Простобанк консалтинг", в июне-июле 2012 года среди 50 банков – лидеров по активам - льготные кредиты на вторичное жилье, разработанные банками с Государственным ипотечным учреждением, предлагали восемь банковских учреждений. Надо отметить, что в рамках данных предложений население могло взять кредит на вторичку сроком от 5 до 30 лет по средним ставкам 13-17% годовых.

На рынке ипотечного кредитования с участием государства имеются и предложения банков "среднего звена". Так, по исследованиям компании "Простобанк консалтинг", в июне-июле 2012-го кредиты на жилье можно было взять в одном из семи меньших банковских учреждений. Предложения этих банков были следующими: срок кредитования - от 5 до 30 лет, средние ставки - 13-15% годовых.

Предложение рождает спрос

Понятное дело, что на фоне достаточно высокого среднерыночного предложения банковского ипотечного продукта – 16,9-22,5% - такие вполне демократичные ставки по ипотеке от ГИУ – 13-17% - не могут не пользоваться высоким спросом среди населения. Так, по информации пресс-службы ГИУ, во втором квартале 2012 года по стандартам Государственного ипотечного учреждения банками-партнерами предоставлено 217 кредитов на покупку жилья на общую сумму свыше 47 млн грн.

"В частности, с января этого года кредиты для приобретения жилья при поддержке ГИУ получили 370 граждан Украины на сумму свыше 88 млн. грн. Средняя сумма кредита составляет 238 тыс. грн", - отмечают в ведомстве.

Таким образом, средняя ставка по ипотеке, которая была предоставлена населению по программе ГИУ, составила ни много, ни мало - 13,52% годовых.

Станет ли госипотека массовой?

По сути, данный вид ипотечного кредитования действительно мог бы оказать неплохое финансовое подспорье простым украинцам при решении больного вопроса получения "своей крыши над головой". И хотя статистика первого полугодия 2012-го показывает неплохую динамику предоставления кредитования в рамках ГИУ, нельзя не отметить, что количество выданных кредитов – лишь капля в море, ведь, понятное дело, число нуждающихся в улучшении своих жилищных условий на порядок выше.

Возникает вопрос: сможет ли ипотека от ГИУ когда-нибудь стать массовой? Некоторые эксперты считают, что решить вопрос доступности ипотечного кредитования с поддержкой государство могло бы объединение различных госпрограмм в одну. Мол, это позволило бы и контролировать данный процесс строже, и финансирование оказалось бы прозрачнее. Поэтому сегодня возможность активизации ипотечного кредитования с поддержкой ГИУ аналитики считают трудно осуществимой, так как государственных ипотечных программ несколько: мол, одной может уделяться более пристальное внимание, а другой – менее пристальное.

Одним из подтверждений данного тезиса может оказаться июньское решение Кабмина, который снизил уставный капитал Государственного ипотечного учреждения в 2,3 раза - с 2,2 млрд грн до 951 млн 752 тыс. 475,15 грн. В тоже время правительство разрешило учреждению рефинансирование ипотечных кредиторов за счет собственных и привлеченных средств. Получается, вроде как и масштаб полета увеличился (за счет возможности привлечения новых средств), но, с другой стороны, и крылья урезаны (по причине снижения уставного капитала).

Что думают банкиры

По мнению аналитиков банковского рынка, на фоне невыского спроса среди населения ипотечного продукта сама система ипотечного кредитования, разработанная совместно с ГИУ, достаточно жизнеспособна. "В большинстве банков ипотечное кредитование находится в стагнации, так как процентные ставки по таким кредитам, которые могут предложить банки, являются сдерживающим фактором для развития данного рынка, поэтому каких-либо изменений в условиях ипотечного кредитования в указанный период не происходило. На данный момент наиболее востребованным продуктом на рынке ипотечного кредитования является совместное кредитование с ГИУ. К примеру, на сегодняшний момент наш банк выдает в месяц около 35-40 кредитов только по программе сотрудничества с ГИУ. Однако, учитывая, что условия кредитов в таком случае диктуются ГИУ, а также то, что данная структура является фактически государственной консервативной компанией, ожидать каких-либо изменений в условиях кредитования по совместной с ними программе не приходится, так как эти условия практически не изменились с 2006 года", - рассказал "Обозревателю" начальник Управления развития продуктов для клиентов – физлиц и микробизнеса банка "Финансы и Кредит" Виталий Синенко.

По мнению Синенко, ипотечные программы в рамках ГИУ пользуются высокой популярностью у населения как раз по причине низких ставок по данному виду кредитования. В то же время, считает банкир, вряд ли стоит ожидать снижение процентов на ипотеку ниже уровня, предлагаемого ГИУ. "Процентные ставки по ипотечной программе ГИУ находятся на уровне 14-15% годовых, и под эти проценты наблюдается достаточно устойчивый спрос. Однако такой уровень процентных ставок возможен только благодаря тому, что ГИУ рефинансирует кредиты по совместной программе под ставку ниже ставок по депозитам в гривнах. При существующих ставках по депозитам в гривнах около 16,5% годовых, процентные ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым не по программе ГИУ, должны быть не меньше 22% (с учетом стоимости обслуживания кредита, кредитных рисков и т.д.). Соответственно, чтобы банки могли кредитовать недвижимость самостоятельно под 14-15% годовых, процентные ставки по депозитам в гривнах должны быть в районе 8-9% годовых, что в принципе невозможно в стране, где реальная годовая инфляция составляет 15-20% годовых", - резюмировал Виталий Синенко.

По словам аналитиков, кредиты от ГИУ не могут стать доступнее для населения еще и потому, что учреждение весьма строго подходит к отбору кандидатов для получения кредита: место работы, официальные доходы, платежеспособность, кредитная история и т.д., - каждый пункт проверяется крайне тщательно. В связи с этим, если человек понимает, что не может по каким-то причинам получить ипотеку в рамках кредитных программ от ГИУ, стоит взять калькулятор и подумать: может лучше взять кредит по стандартным ипотечным предложениям банков?

"Доход на семью для ипотечного кредита на однокомнатную квартиру в Киеве можно посчитать при стоимости в 400 000 грн и первом взносе в размере 30% (120 000 грн) Размер кредита 280 000,00 грн на 10 лет (120 месяцев) и плавающей ставке около 20% годовых, получается: тело 280 000 / 120 = 2333,33 грн, проценты 280 000 х 0,2/12 = 4666,66 грн. По стандартной схеме первые платежи будут в районе 7 000 грн и при DTI = 60% (соотношение затрат на обслуживание кредита к доходам) общий доход заемщика должен составлять 11 666 грн.", - пояснил нам начальник управления розничными продажами физическим лицам АО "Эрсте Банк" Дмитрий Гавриков.

По идее, если взять кредит не на десять лет, а на двадцать (если доходы семьи ниже 11 666 грн), то такую ипотеку можно потянуть. Но разве может семья, например, из трех человек прожить 20 лет в однокомнатной квартире? Конечно, нет. В таком случае возникает новая "головоломка": или доходы повышать, или жилье с нуля строить, или квартиру за чертой столицы подешевле покупать.