Видео дня
Аренда с правом выкупа: преимущества и недостатки
До конца мая Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) планирует завершить согласование новой жилищной программы аренды с правом выкупа. О выгодах и рисках очередного доступного жилья от государства – в материале 3Doma.
Какой будет новая программа
После повышения процентной ставки, традиционная программа рефинансирования кредитов ГИУ потеряла привлекательность для потенциальных заемщиков. Напомним, в конце прошлого года учреждение подняло ставку с 11,3% до 18%. "Как только в ноябре ГИУ подняло ставку до 18%, все остановилось", - говорит заместитель председателя правления "Диамантбанка" Татьяна Ващилко.
В марте процент был снижен до 15,3%, но остался недоступным для рынка. В связи с этим, ГИУ решило "переквалифицироваться" и сосредоточиться на новой программе аренды с правом выкупа, которую в учреждении анонсировали еще в прошлом году. Как рассказал первый заместитель председателя правления ГИУ Юрий Зоц, согласование программы должно завершиться до конца мая. Под аренду с выкупом учреждение готово направить до 2 млрд. грн.
"Когда мы вынуждены были заимствования размещать по цене 14,3%, на уровне заимствований Министерства финансов, то, соответственно, цена нашей работы и цена тех ресурсов, которые мы размещаем, тоже выросла до 15,3%. Речь идет о том, что заимствование, которое стоит в бюджете этого года, в размере 2 млрд. грн. для ГИУ, направить именно на программу аренды с выкупом", - сказал Юрий Зоц.
По его словам, в рамках программы можно будет без первого взноса арендовать жилье с ремонтом в новом доме с последующей возможностью выкупить квартиру в собственность под 3%.
Программа активизации экономики на 2013-2014 годы предусматривает, что под аренду с выкупом в этом году будет построено 3 тыс. квартир, а в следующем – 17 тыс.
Как рассказывал ранее председатель правления ГИУ Валентин Рыбачук, ежемесячный платеж будет составлять около 2 000 грн.
"Например, если взять квартиру 50 кв.м, цена для Киева – 7,5 тыс. грн. за кв. м. Стоимость жилья – 375 тыс. грн. Аренда предоставляется на 15 лет. Получается ежемесячный платеж под 3% - 2146 грн. Для городов-миллионников, где цена за кв. м 5300 грн., ежемесячный платеж будет составлять 1516 грн. ", - подсчитал руководитель учреждения.
Выгоды и риски
По мнению экспертов, этот механизм может оказаться более действенным, чем государственная программа удешевления ипотеки, стартовавшая в прошлом году. Основные недостатки "дешевой ипотеки" - первый взнос в 25%, который является непосильным для большинства желающих поучаствовать в программе и риски, связанные с тем, что государство может остановить компенсацию процентов, и участникам программы придется платить по кредиту уже не 3%, а 16% годовых.
"Наиболее пугающим для молодежи является пункт договора, который заключается в рамках программы, о том, что частичная компенсация процентов осуществляется в границах средств, предусмотренных в бюджете на соответствующий год. Мы понимаем, что эта статья бюджета сейчас является защищенной. Но так как Украина сейчас не может похвастаться стабильностью, мы понимаем, что в Бюджетный кодекс могут вноситься изменения в течение тех 15 лет, на которые рассчитан кредит", - отметила генеральный директор Всеукраинской ассоциации "Укрмолодьжитло" Ирина Тариелашвили.
Основной проблемой, с которой могут столкнуться участники новой программы аренды с правом выкупа, эксперты называют риск невозврата основной части средств в том случае, если арендатор не сможет выкупить жилье.
"Еще не известно, какие договора будут подготовлены. Потому что если это чистый финансовый лизинг, то есть риски для будущего владельца. Поэтому должны быть новые договора, которые гарантируют, что в случае невозможности выплаты аренды, основная часть средств должна быть возвращена арендатору", - говорит председатель Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Генрих Людкевич.
В целом же программа аренды с правом выкупа является доступной и понятной для потенциальных участников, и наверняка будет пользоваться спросом, считают эксперты.
"В чем преимущества программы? Нет первого взноса. Человек хочет – живет, передумал - съехал. И нет вопроса, чья это собственность. Логично, что пока не выплатил – не его. Мне кажется, что это реальный механизм", - отмечает аналитик Александр Охрименко.
Однако финансирование аренды с правом выкупа, как и остальных государственных жилищных программ, оставляет желать лучшего. Поэтому новая программа, вероятно, не окажет существенного влияния на решение жилищной проблемы в Украине.
"Показатели, которые запланированы, очень низкие. С этой точки зрения положительно сработала бы эмиссия гривни. Эмиссия, направленная именно на эти цени, однозначно, была бы нужна. Это решение жилищного вопроса, развитие строительной отрасли и рост ВВП. 50-10 млрд. грн., и мы бы решили жилищную проблему", - считает Александр Охрименко.