Жилье в Украине может резко подорожать: сколько будут стоить квартиры осенью

В сентябре-октябре 2026 года квадратный метр в наиболее востребованных новостройках может подорожать на 3-5 %, а готовые квартиры и жилье в домах на финальной стадии строительства – на 7-10% из-за высокого спроса и роста себестоимости строительства.В то же время цены могут различаться в зависимости от региона и стадии готовности, а при планировании новых проектов на 2027 год девелоперы могут закладывать рост себестоимости ещё на 15-20%.

Об этом рассказала коммерческий директор одной из строительных компаний Марианна Бигунец. По оценкам аналитиков, в сентябре и октябре средняя цена квадратного метра в наиболее востребованных жилых комплексах может увеличиться на 3-5%.

Скорее всего, первыми рост стоимости ощутят на себе объекты, которые уже находятся на высокой стадии готовности. Речь идет прежде всего о жилых комплексах, готовность которых превышает 50%, а ввод в эксплуатацию запланирован до конца 2026 года.

Логика девелоперов в данном случае достаточно проста: ведь чем ближе дом к завершению строительства, тем меньше для покупателя риск ждать несколько лет до получения квартиры. Соответственно, жилье на поздней стадии строительства может стоить дороже, чем аналогичные квартиры в том же проекте на старте продаж.

Однако пересмотр стоимости возможен и в домах, находящихся на более ранних этапах. В частности, если строительство идет без задержек, работы выполняются в соответствии с заявленным графиком, а покупатели видят реальный прогресс на строительной площадке.

Себестоимость строительства уже выросла

Одним из главных факторов будущего пересмотра цен остается себестоимость строительства. По оценкам аналитиков компании GAZDA, в западных регионах Украины только за первые восемь месяцев 2026 года себестоимость строительства квадратного метра увеличилась примерно на 10%.

Причин для этого несколько. Война продолжает создавать риски для работы украинских предприятий, складской и логистической инфраструктуры. Повреждение производственных мощностей может привести к сокращению предложения отдельных материалов, а перебои с поставками вынуждают строительные компании искать альтернативных поставщиков.

В некоторых случаях украинские материалы приходится заменять импортными аналогами, которые стоят дороже. Кроме того, на конечную себестоимость влияют расходы на транспортировку, энергоресурсы, оплату труда и строительно-монтажные работы. При этом рост себестоимости на 10% не означает автоматического повышения цены квартиры также на 10%.

Застройщики могут в течение определенного времени сдерживать цены за счет собственной маржи, оптимизации закупок, заранее сформированных запасов материалов или других внутренних резервов. Однако возможности компенсировать дальнейший рост затрат не безграничны.

Готовые квартиры могут дорожать быстрее

Наибольшая ценовая динамика осенью может наблюдаться не во всех новостройках одинаково. Отдельно выделяют уже введенные в эксплуатацию дома и жилые комплексы, завершение строительства которых запланировано на осень. По прогнозу GAZDA, стоимость отдельных квартир в таких объектах может увеличиться на 7-10%.

Причина в так называемом тактическом спросе. Части покупателей жилье нужно не через несколько лет, а уже сейчас или в ближайшие месяцы. В условиях войны готовая квартира фактически продает покупателю не только квадратные метры, но и определенность. Человек понимает, когда сможет получить ключи, сделать ремонт, заселиться и начать пользоваться жильем.

Именно эта определенность может создавать существенную разницу в стоимости между двумя квартирами схожей площади и класса, но на разных этапах строительства. По оценкам экспертов компании, в проектах аналогичного качества готовое жилье может стоить на 20–30 % дороже, чем квартиры в домах, завершение строительства которых ожидается в конце года.

В некоторых случаях разница может достигать 50–60%, если сравнивать готовую квартиру с объектом на ранней стадии строительства, ввод которого в эксплуатацию запланирован на 2027 год. Впрочем, такая разница объясняется не только самой степенью готовности. На цену влияют ремонт, комплектация квартиры, инженерные решения, энергоавтономность, класс жилого комплекса и его расположение.

Большинство покупателей осенью будут искать готовое жилье

По прогнозам аналитиков, в сентябре-октябре около 60–70 % активных покупателей в первую очередь будут рассматривать готовые квартиры или объекты, максимально приближенные к вводу в эксплуатацию. Отдельным сегментом спроса останутся квартиры с уже выполненным ремонтом.

Для покупателя такое предложение может быть привлекательным по нескольким причинам. Во-первых, не нужно ждать завершения строительства. Во-вторых, не придется тратить дополнительные месяцы на ремонт. В-третьих, в условиях нестабильных цен на материалы и услуги заранее известная конечная стоимость жилья может стать важным преимуществом.

В то же время готовая квартира стоит дороже, поэтому покупателю приходится сравнивать не только цену квадратного метра, но и все будущие расходы. Если квартира без ремонта дешевле на старте, к ее стоимости необходимо прибавить расходы на отделку, мебель, технику, сантехнику и другие элементы комплектации.

На этом фоне подорожание ремонта также может влиять на спрос. На рынке уже фиксируется повышенный интерес к отдельным категориям бытовой техники и отделочных материалов. Если производственные или складские мощности продолжат подвергаться повреждениям, это может создавать дополнительное давление как на цены, так и на сроки доставки.

Запад Украины может пользоваться большим спросом

Еще одна тенденция, которую ожидают осенью, — усиление интереса к жилью в относительно более безопасных западных регионах. По оценкам, более половины потенциальных покупателей, по крайней мере, будут рассматривать новостройки во Львове, Ужгороде, Ивано-Франковске, Луцке и Тернополе.

При этом это не означает автоматического падения интереса к Киеву или Одессе. Для многих людей именно крупные города останутся приоритетными из-за работы, бизнеса, инфраструктуры, образования и других факторов. Однако для покупателей, которые могут работать удаленно или не имеют жесткой привязки к конкретному городу, ситуация с безопасностью может стать одним из главных критериев выбора.

По прогнозу эксперта, западные области при определенных условиях могут аккумулировать до трети активного межрегионального спроса на первичное жилье. Фактически покупатель может выбирать не между двумя квартирами в одном городе, а между разными регионами страны.

Кто будет покупать готовые квартиры

Структура спроса на готовое жилье также может быть неоднородной. По оценкам аналитиков компании, наибольшую долю — около 40% — могут составлять молодые семьи, преимущественно с детьми. Для этой категории особенно актуальными могут быть квартиры площадью от 48 до 65 квадратных метров.

Еще примерно 30% спроса, по прогнозам, могут обеспечивать люди в возрасте от 40 до 55 лет. Отмечается, что это покупатели, которые уже владеют недвижимостью, но продали предыдущее жилье или планируют сменить регион проживания из-за соображений безопасности. До 10% покупок могут приходиться на родителей или старших родственников, которые будут приобретать жилье для детей или внуков в возрасте 18–25 лет.

Остальной спрос будет формироваться инвесторами и людьми, которые рассматривают квартиру как способ сохранить сбережения, получать арендный доход или иметь ликвидный актив в долгосрочной перспективе. В то же время сама по себе недвижимость не гарантирует автоматической прибыли.

Какими могут быть цены в 2027 году

Отдельный вопрос — что будет происходить с ценами после осеннего пересмотра. Именно осенью девелоперы традиционно начинают формировать финансовые модели и стратегию продаж на следующий год. В 2026 году сделать такие расчеты сложнее из-за высокого уровня неопределенности.

На себестоимость строительства одновременно влияют ситуация с безопасностью, доступность кадров, цены на материалы, энергоресурсы, логистика и валютный курс. По оценкам эксперта, часть застройщиков при планировании проектов на 2027 год может закладывать увеличение себестоимости строительства на 15–20%. В финансовых моделях при этом может использоваться условный курс доллара на уровне 47–48 грн.

Однако это всего лишь ориентир для планирования, а не гарантированный будущий курс или прогноз обязательного подорожания квартир на соответствующий процент. Конечная цена будет зависеть от того, насколько изменятся затраты застройщика и сможет ли рынок принять более высокую стоимость жилья. Ведь девелопер не может неограниченно повышать цены, если покупательная способность населения не растет такими же темпами.

Особенно ощутимо это может быть для новых проектов, строительство которых начнется осенью 2026 года, а завершение запланировано на 2028-й. В таких случаях застройщикам придется сразу закладывать в экономику проекта более длительный период строительства и потенциальные изменения стоимости материалов, рабочей силы и логистики.

Доллар уже не единственный ориентир

Валютный курс традиционно имеет значение для строительного рынка, но постепенно перестает быть единственным главным фактором ценообразования. Гораздо большее значение имеют непосредственные расходы девелопера — зарплаты сотрудников, стоимость материалов, электроэнергии, техники, логистики и строительно-монтажных работ.

Для компаний, использующих импортные материалы или комплектующие, валютные колебания остаются важными. Однако даже стабильный курс не гарантирует стабильной себестоимости, если дорожают сами материалы или их доставка.

Отдельной проблемой остается кадровый дефицит. Если строительным компаниям становится сложнее находить квалифицированных работников, они вынуждены повышать оплату труда, что также сказывается на смете.

Логистика является ещё одним фактором. Для девелоперов в центральных и восточных регионах дополнительные маршруты поставок могут означать более высокие расходы на транспорт и топливо.

По оценке GAZDA, в некоторых товарных группах импортная польская или чешская продукция может быть на 10–15 % дороже качественных украинских аналогов. Если доля импорта будет расти из-за проблем с украинским производством, это может оказывать дополнительное давление на конечную себестоимость.

Как сообщал OBOZ.UA ранее, последние семь лет оказались для Украины едва ли не самыми сложными в современной истории – период с 2019 по 2026 год пришелся на эпидемию COVID-19 и полномасштабную российскую агрессию. Это не могло не сказаться на ценах на жилье — в некоторых областных центрах однокомнатные квартиры подорожали вдвое, а местами — почти втрое.

Только проверенная информация у нас в Telegram-канале OBOZ.UA и Viber. Не ведитесь на фейки!