Житло в Україні може різко подорожчати: скільки коштуватимуть квартири восени

У вересні-жовтні 2026 року квадратний метр у найбільш затребуваних новобудовах може подорожчати на 3-5%, а готові квартири та житло у будинках на фінішній стадії – на 7-10% через високий попит і зростання собівартості будівництва. Водночас ціни можуть відрізнятися залежно від регіону та стадії готовності, а при плануванні нових проєктів на 2027 рік девелопери можуть закладати зростання собівартості ще на 15-20%.

Про це розповіла комерційна директорка однієї з будівельних компаній Маріанна Бігунець. За оцінками аналітиків, у вересні та жовтні середня ціна квадратного метра у найбільш затребуваних житлових комплексах може збільшитися на 3-5%.

Найімовірніше, першими зростання вартості відчують об'єкти, які вже перебувають на високому ступені готовності. Йдеться насамперед про житлові комплекси, готовність яких перевищує 50%, а введення в експлуатацію заплановане до кінця 2026 року.

Логіка девелоперів у такому випадку достатньо проста, адже чим ближче будинок до завершення, тим менше для покупця ризику очікувати кілька років до отримання квартири. Відповідно, житло на пізній стадії будівництва може мати вищу ціну, ніж аналогічні квартири в тому самому проєкті на старті продажів.

Однак перегляд вартості можливий і в будинках, які перебувають на більш ранніх етапах. Зокрема, якщо будівництво йде без затримок, роботи виконуються відповідно до заявленого графіка, а покупці бачать реальний прогрес на майданчику.

Собівартість будівництва вже зросла

Одним із головних факторів майбутнього перегляду цін залишається собівартість будівництва. За оцінками аналітиків компанії GAZDA, у західних регіонах України лише за перші вісім місяців 2026 року собівартість будівництва квадратного метра збільшилася приблизно на 10%.

Причин для цього кілька. Війна продовжує створювати ризики для роботи українських підприємств, складської та логістичної інфраструктури. Пошкодження виробничих потужностей може скорочувати пропозицію окремих матеріалів, а перебої з постачанням змушують будівельні компанії шукати альтернативних постачальників.

У частині випадків українські матеріали доводиться замінювати імпортними аналогами, які коштують дорожче. Крім того, на кінцеву собівартість впливають витрати на транспортування, енергоресурси, оплату праці та будівельно-монтажні роботи. При цьому зростання собівартості на 10% не означає автоматичного підвищення ціни квартири також на 10%.

Забудовники можуть певний час стримувати ціни за рахунок власної маржі, оптимізації закупівель, попередньо сформованих запасів матеріалів або інших внутрішніх резервів. Проте можливості компенсувати подальше зростання витрат не є безмежними.

Готові квартири можуть дорожчати швидше

Найбільша цінова динаміка восени може спостерігатися не у всіх новобудовах однаково. Окремо виділяють уже введені в експлуатацію будинки та житлові комплекси, завершення яких заплановане на осінь. За прогнозом GAZDA, вартість окремих квартир у таких об'єктах може збільшитися на 7-10%.

Причина у так званому тактичному попиті. Частині покупців житло потрібне не через кілька років, а вже зараз або найближчими місяцями. В умовах війни готова квартира фактично продає покупцеві не лише квадратні метри, а й визначеність. Людина розуміє, коли зможе отримати ключі, зробити ремонт, заселитися та почати користуватися житлом.

Саме ця визначеність може створювати суттєву різницю у вартості між двома квартирами схожої площі та класу, але на різних етапах будівництва. За оцінками експертів компанії, у подібних за якістю проєктах готове житло може коштувати на 20-30% дорожче, ніж квартири в будинках, завершення яких очікується наприкінці року.

У деяких випадках різниця може досягати 50-60%, якщо порівнювати готову квартиру з пропозицією на ранній стадії будівництва, де введення в експлуатацію заплановане на 2027 рік. Втім, така різниця пояснюється не лише самим ступенем готовності. На ціну впливають ремонт, комплектація квартири, інженерні рішення, енергоавтономність, клас житлового комплексу та його розташування.

Більшість покупців восени шукатимуть готове житло

За прогнозом аналітиків, у вересні-жовтні близько 60-70% активних покупців насамперед розглядатимуть готові квартири або об'єкти, максимально наближені до введення в експлуатацію. Окремим сегментом попиту залишатимуться квартири з уже виконаним ремонтом.

Для покупця така пропозиція може бути привабливою з кількох причин. По-перше, не потрібно чекати завершення будівництва. По-друге, не доведеться витрачати додаткові місяці на ремонт. По-третє, в умовах нестабільних цін на матеріали та послуги заздалегідь зрозуміла кінцева вартість житла може бути важливою перевагою.

Водночас готова квартира коштує дорожче, тому покупцеві доводиться порівнювати не тільки ціну квадратного метра, а й усі майбутні витрати. Якщо квартира без ремонту дешевша на старті, до її вартості необхідно додати витрати на оздоблення, меблі, техніку, сантехніку та інші елементи комплектації.

На цьому тлі подорожчання ремонту також може впливати на попит. На ринку вже фіксується підвищений інтерес до окремих категорій побутової техніки та оздоблювальних матеріалів. Якщо виробничі або складські потужності продовжать зазнавати пошкоджень, це може створювати додатковий тиск і на ціни, і на строки доставки.

Захід України може отримати більше попиту

Ще одна тенденція, яку очікують восени – посилення інтересу до житла у відносно безпечніших західних регіонах. За оцінками, понад половина потенційних покупців принаймні розглядатиме новобудови у Львові, Ужгороді, Івано-Франківську, Луцьку та Тернополі.

При цьому це не означає автоматичного падіння інтересу до Києва чи Одеси. Для багатьох людей саме великі міста залишатимуться пріоритетними через роботу, бізнес, інфраструктуру, освіту та інші фактори. Однак для покупців, які можуть працювати дистанційно або не мають жорсткої прив'язки до конкретного міста, безпекова ситуація може стати одним із головних критеріїв вибору.

За прогнозом експертки, західні області за певних умов можуть акумулювати до третини активного міжрегіонального попиту на первинне житло. Фактично покупець може обирати не між двома квартирами в одному місті, а між різними регіонами країни. 

Хто купуватиме готові квартири

Структура попиту на готове житло також може бути неоднорідною. За оцінками аналітиків компанії, найбільшу частку – близько 40% можуть становити молоді сім'ї, переважно з дітьми. Для цієї категорії особливо актуальними можуть бути квартири площею від 48 до 65 квадратних метрів.

Ще приблизно 30% попиту, за прогнозом, можуть забезпечувати люди віком від 40 до 55 років. Зазначається, що це покупці, які вже мають нерухомість, але продали попереднє житло або планують змінити регіон проживання через безпекові обставини. До 10% покупок можуть припадати на батьків або старших родичів, які купуватимуть житло для дітей чи онуків віком 18-25 років.

Решта попиту формуватиметься інвесторами та людьми, які розглядають квартиру як спосіб зберегти заощадження, отримувати орендний дохід або мати ліквідний актив у довгостроковій перспективі. Водночас сама по собі нерухомість не гарантує автоматичного прибутку.

Якими можуть бути ціни у 2027 році

Окреме питання, що відбуватиметься з цінами після осіннього перегляду. Саме восени девелопери традиційно починають формувати фінансові моделі та стратегію продажів на наступний рік. У 2026 році зробити такі розрахунки складніше через високий рівень невизначеності.

На собівартість будівництва одночасно впливають безпекова ситуація, доступність кадрів, ціни на матеріали, енергоресурси, логістика та валютний курс. За оцінками експертки, частина забудовників під час планування проєктів на 2027 рік може закладати збільшення собівартості будівництва на 15-20%. У фінансових моделях при цьому може використовуватися умовний курс долара на рівні 47-48 грн.

Однак це саме орієнтир для планування, а не гарантований майбутній курс чи прогноз обов'язкового подорожчання квартир на відповідний відсоток. Кінцева ціна залежатиме від того, наскільки зміняться витрати забудовника та чи зможе ринок прийняти вищу вартість житла. Адже девелопер не може необмежено підвищувати ціни, якщо купівельна спроможність населення не зростає такими самими темпами.

Особливо відчутним це може бути для нових проєктів, які почнуть будувати восени 2026 року, а завершити планують у 2028-му. У таких випадках забудовникам доведеться одразу закладати в економіку проєкту триваліший період будівництва та потенційні зміни вартості матеріалів, робочої сили й логістики.

Долар вже не єдиний орієнтир

Валютний курс традиційно має значення для будівельного ринку, але поступово перестає бути єдиним головним фактором ціноутворення. Значно більше значення мають безпосередні витрати девелопера – зарплати працівників, вартість матеріалів, електроенергії, техніки, логістики та будівельно-монтажних робіт.

Для компаній, які використовують імпортні матеріали або комплектуючі, валютні коливання залишаються важливими. Проте навіть стабільний курс не гарантує стабільної собівартості, якщо дорожчають самі матеріали чи їх доставка.

Окремим викликом залишається кадровий дефіцит. Якщо будівельним компаніям стає складніше знаходити кваліфікованих працівників, вони змушені підвищувати оплату праці, що також відображається на кошторисі.

Логістика є ще одним фактором. Для девелоперів у центральних і східних регіонах додаткові маршрути постачання можуть означати вищі витрати на транспорт і пальне.

За оцінкою GAZDA, у деяких товарних групах імпортна польська або чеська продукція може бути на 10-15% дорожчою за якісні українські аналоги. Якщо частка імпорту зростатиме через проблеми з українським виробництвом, це може створювати додатковий тиск на кінцеву собівартість.

Як повідомляв OBOZ.UA раніше, останні сім років видалися для України чи не найскладнішими у сучасній історії – період з 2019 до 2026 роки припав на епідемію COVID-19 та повномасштабну російську агресію. Це не могло не позначитися на цінах на житло – в деяких обласних центрах однокімнатні квартири подорожчали вдвічі, а подекуди – майже втричі.

Лише перевірена інформація в нас у Telegram-каналі OBOZ.UA та Viber. Не ведіться на фейки!