В Украине готовятся переписывать правила по жилью: будут ли сносить дома и позволят ли забирать арендованные квартиры

Переход Украины на новую модель жилищной политики вышел на финишную прямую. Комитет Верховной Рады по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства рекомендовал парламенту принять законопроект "Об основных принципах жилищной политики" №12377 во втором чтении и в целом – и ожидается, что документ будет принят уже в ближайшее время. Хотя бы потому, что это является обязательством Украины в рамках программы Ukraine Facility, по которой наша страна получает от ЕС 50 млрд евро до 2027 года. Дедлайном для принятия документа является IV квартал 2025 года, а пленарных недель в этом году осталась всего одна.

И как бы это громко ни звучало, но документ обещает стать революционным. Ведь едва ли не каждая из заявленных в законопроекте целей является крайне амбициозной – чего стоят только намерения:

• Решить проблему устаревшего жилого фонда.
• Создать рынок социальной аренды.
• Внедрить аренду с выкупом.

Вместе с тем восприятие потенциальных изменений варьируется – от уверенности в их необходимости и успеха среди законодателей до определенного скепсиса в экспертной среде.

OBOZ.UA разбирался, как во власти хотят изменить правила относительно жилья украинцев и с какими преградами и рисками эти идеи могут столкнуться на этапе воплощения. А также будут ли сносить дома украинцев для возведения на их месте новых.

Как хотят изменить правила относительно квартир и домов украинцев

Снижение налогов

В целом же, рассказала OBOZ.UA глава парламентского Комитета по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Елена Шуляк ("Слуга народа"), само по себе принятие законопроекта №12377 "не создаст политику, которая сразу начнет решать жилищный вопрос граждан, нуждающихся в улучшении условий". По ее словам, для этого нужен ряд шагов, касающихся запланированных законодательных изменений, "в частности детенизация рынка аренды".

"По данным Всемирного банка, в прошлом году в Украине только 900 человек задекларировали доход от сдачи в аренду жилой недвижимости на общую сумму в почти 3 млн грн. Это свидетельствует о том, что рынок аренды как был, так и остается более чем 90% теневым", – рассказала нардеп.

Впрочем, возможность вывести рынок из тени, по ее словам, есть. Для этого, отмечает нардеп, следует уменьшить налоговую нагрузку. Причем "даже несмотря на то, что в условиях войны это будет непопулярным".

"Простой пример: в начале этого года была анонсирована программа субсидий на аренду жилья для ВПЛ. Одно из условий – получить субсидию можно, только если между арендатором и арендодателем заключен официальный договор. То есть последний должен платить налоги. Но по состоянию на сейчас такой возможностью смогли воспользоваться не более 100 семей. Одна из причин – арендодателям это невыгодно", – объясняет Шуляк.

Как следствие, отмечает она, "при текущем уровне налогообложения в 23%" запуск социальной аренды в запланированных масштабах без изменения налоговых правил будет крайне сложным. Поэтому, считает нардеп, без изменений в Налоговый кодекс не обойтись – ведь "нужно связать аренду с налогами так, чтобы "белый" договор был выгоднее, чем "серый".

Бесплатная аренда

Тем не менее, уверяет она, реализация новой жилищной политики позволит "эффективно решать жилищные вопросы тех, кто нуждается в улучшении своих условий". В частности, отметила нардеп, люди, которые стоят в квартирных очередях, будут иметь возможность:

• Приобрести жилье на льготных условиях.
• А при отсутствии финансовой возможности для этого временно проживать в арендованном – "по такой же льготной стоимости аренды".

"Логика здесь проста: стоимость социальной аренды не может превышать 30% дохода семьи (то есть в отдельных случаях компенсация от государства сможет достигать 70%. – Ред.). То есть под каждую семью, ее финансовое состояние, имущественное положение, а также социальный статус будет высчитываться индивидуальное решение. Более того: для некоторых семей социальная аренда может быть вообще бесплатной", – рассказала Шуляк.

Аренда с правом выкупа

Также, по словам Шуляк, законопроект будет предусматривать возможность арендовать жилье с правом выкупа. Однако для этого в такой квартире или доме придется сначала прожить 10 лет, а ежемесячные платежи в течение этого времени планируют включать в стоимость жилья.

Деньги же, которые государство будет получать от такой аренды и последующего выкупа, планируют инвестировать в строительство нового социального жилья. То есть фактически жители, например, старых домов будут платить за квартиры в них как за новые. Что на уровне личного восприятия может оказаться не очень приятным.

Но проблемы в этом Шуляк не видит. Ведь, по ее словам, это "абсолютно взаимовыгодная история":

• Для государства – потому что оно получит средства на строительство нового жилья.
• Для граждан – потому что арендуя жилье, они фактически будут владеть им.

Создание Фонда социального жилья

Вместе с тем важно понимать: и арендовать с правом выкупа, и снимать на льготных условиях можно будет только уже упоминавшееся социальное жилье, а не то, что приглянется на рынке. То есть то, которое будет находиться в специальном Фонде.

Как объясняла Шуляк ранее, предполагается, что этот фонд будет пополняться прежде всего за счет зданий, находящихся на балансе как громад, так и государства. Однако для этого нужно будет сначала провести инвентаризацию такого жилья – особенно недостроенного, которого, как отметила нардеп, сейчас в Украине насчитывается сотни единиц.

"Громады и государство до сих пор не понимают, что уже у них есть на балансе, какая муниципальная и коммунальная собственность. Соответственно, нет понимания, что можно перестроить, достроить. А у нас сотни недостроенных застройщиками домов. Поэтому такая инвентаризация поможет их выявить – чтобы понять, что можно достроить, поскольку это дешевле, чем возводить с нуля", – объясняла Шуляк.

Другим источником пополнения фонда, по ее словам, должно стать новое жилье. Которое, собственно, и будет строиться за средства от платежей за социальную и аренду с правом выкупа.

Поле для коррупции?

Потенциальное новое "большое строительство"

Впрочем, в экспертной среде не скрывают определенного скепсиса относительно ожидаемых изменений. Причина же этого проста и традиционна для Украины – коррупционные риски. И едва ли не главный из них, пояснил OBOZ.UA член совета Ассоциации специалистов по недвижимости Артур Пилипчук, кроется в строительстве жилья для Фонда.

"Когда государство строит – это очень большое поле для злоупотреблений и неконкуренции. Ведь все понимают, что чуть ли не на каждом миллиметре можно "зарабатывать", – объяснил он.

С другой стороны, по словам эксперта, денег, которые удастся собрать за счет аренды с правом выкупа, вряд ли хватит на возведение новых зданий. Поскольку "строительство – это очень дорогое удовольствие", а сами эти средства еще будет "подъедать" инфляция.

"Кроме того, ими же кто-то должен будет распоряжаться. А потому надо будет контролировать этих людей, что может создать дополнительные проблемы", – отметил Пилипчук.

Возможные манипуляции с ценами и доступностью жилья

Другой риск, по его словам, заключается в том, что в случае с льготной арендой может происходить завышение стоимости найма. Поскольку рынок динамичный, а потому определять рыночную цену трудно – и это затрудняет администрирование этого процесса.

Еще одна возможность для злоупотреблений, отмечает Пилипчук, будет заключаться в реальной доступности такой аренды – поскольку, с одной стороны, количество желающих воспользоваться опцией может превысить реальное наличие жилья. А с другой, не исключает он, в отдельных случаях от украинцев могут начать требовать взятки для того, чтобы сдать квартиру на льготных условиях.

"А кто-то не захочет платить – и ему могут не дать жилье", – допускает специалист.

Отдельной проблемой, по его словам, является риск того, что социальное жилье не будет отвечать повседневным потребностям людей. Прежде всего это касается его расположения, которое может быть неудобным для регулярных поездок на работу, в школу или детский сад. Что, не исключено, может повлиять на желание людей пользоваться таким жильем или задерживаться в нем на длительное время.

Позитив есть

Впрочем, признает специалист, определенный позитив планируемые изменения в общую ситуацию внести все же могут. Ведь так или иначе, а для людей, имеющих финансовые трудности, жилье станет доступнее.

"Но полностью этот вопрос решенным не будет", – прогнозирует он.

Как насчет льготной ипотеки

А вот что действительно может решить вопрос доступности жилья значительно лучше, то это, по мнению Пилипчука, введение льготной ипотеки – то есть кредитов на покупку жилья с низкой процентной ставкой или государственными субсидиями. Специалист настаивает: этот инструмент является наиболее удачной моделью как для граждан, так и государства, поскольку:

• Люди смогут выбирать жилье, которое их будет максимально удовлетворять.
• Предоставители кредитов смогут контролировать, что эти деньги "не будут тратиться направо и налево".

"И поскольку это все не нужно будет особо администрировать, возможности для злоупотреблений фактически не будет", – объясняет он.

Поддерживает идею льготных кредитов и Шуляк. Она отмечает: сейчас единственной государственной ипотечной программой является еОселя. Это существенно ограничивает доступ украинцев к покупке жилья и иногда делает его "просто невозможным".

"Одна массивная программа с заниженной ставкой легко перегревает рынок и создает чрезмерную нагрузку на государственные финансы. Поэтому и нужно несколько финансово-кредитных программ под разные категории граждан с разными условиями", – констатирует нардеп.

Она объясняет: льготные ипотечные программы могут быть направлены на конкретные социальные группы – молодежь, ВПО и т.п. А кроме того, выполнять определенные социальные задачи и работать на восстановление деоккупированных территорий, создание "зеленого" жилья.

"Несколько четко спроектированных линий дают гибкость. Поскольку каждую из них можно настраивать, усиливать или сворачивать отдельно, не разрушая всю систему поддержки граждан, нуждающихся в жилье", – отметила Шуляк.

Впрочем, будет ли предусматривать законопроект опцию льготной ипотеки, не указывается. Вместо этого нардеп сообщила, что сейчас и правительство, и Всемирный банк "очень активно приобщены к тому, чтобы развивать различные финансово-кредитные механизмы в Украине, чтобы жилье становилось более доступным для широких слоев населения".

Будут ли сносить дома

Параллельно еще осенью 2022 года нардепы приняли в первом чтении законопроект №6458 о комплексной реконструкции кварталов старого жилого фонда, который среди прочего предусматривал снос старых домов для возведения на их месте новых.

Впрочем, уже долгое время каких-либо движений по документу не фиксируется.

"И украинские, и европейские эксперты сходятся на том, что просто снести и построить новое – это самый дорогой и далеко не всегда грамотный сценарий. Есть колоссальные затраты на демонтаж, утилизацию отходов, новые сети, социальную инфраструктуру", – отмечает Шуляк.

Вместе с тем, признает она, проблема устаревшего жилищного фонда в Украине – "очень практическая и острая". Ведь еще до начала полномасштабной войны в Украине было ориентировочно 10 тыс. зданий, возведенных преимущественно в 1950–1960-х годах.

"Эти объекты теряют прочность, стыки между панелями разгерметизируются, появляются трещины, появляются просадки, риски аварий. Плюс советские нормы вообще не соответствуют современным требованиям к энергоэффективности, комфорту, безбарьерности", – констатирует нардеп.

Выходом же она видит масштабную реновацию жилья – однако только там, где это "технически и экономически целесообразно". В рамках этого могут быть проведены:

• Усиление конструкций.
• Замена изношенных коммуникаций.
• Термомодернизация.
• Утепление фасадов
• Перепланировка квартир.
• Обустройство нормальных общественных пространств.

"Там, где конструкция дома позволяет, такой подход дает шанс продлить ресурс жилья на десятилетия, уменьшить счета людей за отопление и сформировать другую среду без тотального отселения квартала", – убеждает Шуляк.

В то же время, уверяет она, сама комплексная реконструкция зданий должна проводиться по четким правилам. В частности:

• После получения согласия большинства владельцев.

"Никаких силовых выселений или кулуарных решений быть не может", – акцентирует Шуляк.

• Гарантия переселения людей в равноценные по площади и количеству комнат квартиры в реконструированном или новом доме.

"В мировой практике также применяются модели финансовых компенсаций для тех, кто не хочет переезжать в новостройку. Но для Украины эти механизмы еще нужно качественно прописать в законодательстве", – отмечает она.

Вместе с тем, констатирует нардеп, полностью исключать возможность сноса зданий тоже не стоит. Однако, по ее словам, это должно быть "крайним вариантом" – когда техническое обследование и энергоаудит "покажут, что здание объективно опасно и реновация не даст должного эффекта".