В Україні готуються переписувати правила щодо житла: чи зноситимуть будинки і чи дозволять забирати орендовані квартири

Перехід України на нову модель житлової політики вийшов на фінішну пряму. Комітет Верховної Ради з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку і містобудування рекомендував парламенту ухвалити законопроєкт "Про основні засади житлової політики" №12377 у другому читанні й у цілому – й очікується, що документ буде ухвалено вже ближчим часом. Бодай тому, що це є зобовʼязанням України у межах програми Ukraine Facility, за якою наша країна отримує від ЄС 50 млрд євро до 2027 року; дедлайном для схвалення документа є IV квартал 2025 року; а пленарних тижнів у цьому році лишився всього один.

І хоч би як голосно це звучало, але документ обіцяє стати революційним. Адже чи не кожна з заявлених у законопроєкті цілей є вкрай амбітною – чого варті лише наміри:

• Розв'язати проблему застарілого житлового фонду.
• Створити ринок соціальної оренди.
• Запровадити оренду з викупом.

Водночас сприйняття потенційних змін варіюється – від упевненості в їхній необхідності та успіху серед законодавців до певного скепсису в експертному середовищі.

OBOZ.UA розбирався, як у владі хочуть змінити правила щодо житла українців та з якими перепонами та ризиками ці ідеї можуть зіткнутись на етапі втілення. А також чи зноситимуть будинки українців задля зведення на їхньому місці нових.

Як хочуть змінити правила щодо квартир та будинків українців

Зменшення податків

Загалом же, розповіла OBOZ.UA очільниця парламентського Комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк ("Слуга народу"), саме по собі схвалення законопроєкту №12377 "не створить політику, яка одразу почне вирішувати житлове питання громадян, які потребують поліпшення умов". За її словами, для цього потрібна низка кроків, дотичних до запланованих законодавчих змін – "зокрема, детінізація ринку оренди".

"За даними Світового банку, торік в Україні лише 900 осіб задекларували дохід від здачі в оренду житлової нерухомості на загальну суму в майже 3 млн грн. Це свідчить про те, що ринок оренди як був, так і лишається на понад 90% тіньовим", – розповіла нардепка.

Утім, можливість вивести ринок з тіні, за її словами, є. Для цього, зазначає нардепка, слід зменшити податкове навантаження. Причому "навіть попри те, що в умовах війни це буде непопулярним".

"Простий приклад: на початку цього року було анонсовано програму субсидій на оренду житла для ВПО. Одна з умов – отримати субсидію можна тільки якщо між орендарем і орендодавцем укладено офіційний договір. Тобто останній має сплачувати податки. Але станом на зараз такою можливістю змогли скористатись не більше 100 родин. Одна із причин – орендодавцям це не вигідно", – пояснює Шуляк.

Як наслідок, зазначає вона, "за поточного рівня оподаткування в 23%" запуск соціальної оренди в запланованих масштабах без зміни податкових правил буде вкрай складним. А тому, вважає нардепка, без змін до Податкового кодексу не обійтись – адже "потрібно зв’язати оренду з податками так, щоб "білий" договір був вигіднішим, ніж "сірий".

Безкоштовна оренда

А втім, запевняє вона, реалізація нової житлової політики дозволить "ефективно вирішувати питання тих, хто потребує поліпшення своїх умов". Зокрема, зазначила нардепка, люди, які стоять у квартирних чергах, матимуть можливість:

• Придбати житло на пільгових умовах.
• А за відсутності фінансової можливості для цього тимчасово проживати в орендованому – "за такою ж пільговою вартістю оренди".

"Логіка тут проста: вартість соціальної оренди не може перевищувати 30% доходу родини (тобто в окремих випадках компенсація від держави зможе сягати 70%. – Ред.). Отже, під кожну родину, її фінансовий, майновий стан, а також соціальний статус буде вираховуватись індивідуальне рішення. Ба більше: для деяких родин соціальна оренда може бути взагалі безоплатною", – розповіла Шуляк.

Оренда з правом викупу

Також, за словами Шуляк, законопроєкт передбачатиме можливість орендувати житло з правом викупу. Однак для цього в такій квартирі чи будинку доведеться спершу прожити 10 років, а щомісячні платежі протягом цього часу планують включати у вартість житла.

Гроші ж, які держава отримуватиме від такої оренди й подальшого викупу, планується інвестувати в будівництво нового соціального житла. Тобто фактично мешканці, наприклад, старих будинків платитимуть за квартири у них як за нові. Що на рівні особистого сприйняття може виявитись не дуже приємним.

Але проблеми в цьому Шуляк не бачить. Адже, за її словами, це "абсолютно взаємовигідна історія":

• Для держави – бо вона отримає кошти на будівництво нового житла.
• Для громадян – бо орендуючи житло, вони фактично володітимуть ним.

Створення Фонду соціального житла

Важливо розуміти: і орендувати з правом викупу, і винаймати на пільгових умовах можна буде лише вже згадуване соціальне житло – а не те, яке приглянеться на ринку. Тобто те, яке перебуватиме у спеціальному фонді.

Як пояснювала Шуляк раніше, передбачається, що цей фонд поповнюватиметься передусім за рахунок будівель, що перебувають на балансі як громад, так і держави. Однак для цього потрібно буде спочатку провести інвентаризацію такого житла – особливо недобудованого, якого, як зазначала нардепка, нині в Україні налічується сотні одиниць.

"Громади і держава досі не розуміють, що вже у них є на балансі, яка муніципальна і комунальна власність. Відповідно немає розуміння, що можна перебудувати, добудувати. А в нас сотні недобудованих забудовниками будинків. Тож така інвентаризація допоможе їх виявити – щоб зрозуміти, що можна добудувати, оскільки це дешевше, ніж зводити з нуля", – пояснювала Шуляк.

Іншим джерелом поповнення фонду, за її словами, має стати нове житло. Яке, власне, й будуватиметься за кошти від платежів за соціальну та оренду з правом викупу.

Поле для корупції?

Потенційне нове "велике будівництво"

Утім, в експертному середовищі не приховують певного скепсису щодо очікуваних змін. Причина цього проста й традиційна для України – корупційні ризики. І чи не головний з них, пояснив OBOZ.UA член ради Асоціації фахівців із нерухомості Артур Пилипчук, криється у будівництві житла для фонду.

"Коли держава будує – це дуже велике поле для зловживань і неконкуренції. Бо ж всі розуміють, що ледь не на кожному міліметрі можна "заробляти", – пояснив він.

З іншого боку, за словами експерта, грошей, які вдасться зібрати за рахунок оренди з правом викупу, навряд вистачить на зведення нових будівель. Оскільки "будівництво – це дуже дороге задоволення", а самі ці кошти ще й "під'їдатиме" інфляція.

"Крім того, ними ж хтось повинен буде розпоряджатися. А тому треба буде контролювати цих людей, що може створити додаткові проблеми", – зазначив Пилипчук.

Можливі маніпуляції з цінами та доступністю житла

Інший ризик, за його словами, полягає в тому, що у випадку з пільговою орендою може відбуватись завищення вартості винайму. Оскільки ринок динамічний, а тому визначати ринкову ціну важко – і це ускладнює адміністрування цього процесу.

Ще одна можливість для зловживань, зазначає Пилипчук, полягатиме в реальній доступності такої оренди – оскільки з одного боку, кількість охочих скористатись опцією може перевищити реальну наявність житла. А з іншого, не відкидає він, в окремих випадках від українців можуть почати вимагати хабарі для того, щоб здати квартиру на пільгових умовах.

"А хтось не захоче платити – і йому можуть не дати житло", – припускає спеціаліст.

Окремою проблемою, за його словами, є ризик того, що соціальне житло не відповідатиме повсякденним потребам людей. Передусім це стосується його розташування, яке може бути незручним для регулярних поїздок на роботу, до школи чи дитячого садка. Що, не виключено, може вплинути на бажання людей користуватися таким житлом або затримуватися в ньому на тривалий час.

Позитив є

Однак спеціаліст визнає, що певний позитив плановані зміни в загальну ситуацію внести все ж можуть. Адже так чи інакше, а для людей, що мають фінансові труднощі, житло стане доступнішим.

"Але повністю це питання вирішеним не буде", – прогнозує він.

Як щодо пільгової іпотеки

А от що справді може вирішити питання доступності житла значно краще, то це, на думку Пилипчука, запровадження пільгової іпотеки – тобто кредитів на купівлю житла з низькою процентною ставкою або державними субсидіями. Спеціаліст наполягає: цей інструмент є найбільш вдалою моделлю як для громадян, так і держави, оскільки:

• Люди зможуть обирати житло, яке їх максимально задовольнятиме.
• Надавачі кредитів зможуть контролювати, що ці гроші "не витрачатимуться направо й наліво".

"І оскільки це все не потрібно буде особливо адмініструвати, можливості для зловживань фактично не буде", – пояснює він.

Підтримує ідею пільгових кредитів і Шуляк. Вона зазначає: нині єдиною державною іпотечною програмою є єОселя. Що суттєво обмежує доступ українців до купівлі житла і подекуди робить його "просто неможливим".

"Одна масивна програма із заниженою ставкою легко перегріває ринок і створює надмірне навантаження на державні фінанси. Тому і потрібно декілька фінансово-кредитних програм під різні категорії громадян з різними умовами", – констатує нардепка.

Вона пояснює: пільгові іпотечні програми можуть бути спрямовані на конкретні соціальні групи – молодь, ВПО тощо. А крім того, виконувати певні соціальні завдання і працювати на відновлення деокупованих територій, створення "зеленого" житла.

"Кілька чітко спроєктованих ліній дають гнучкість. Оскільки кожну з них можна налаштовувати, посилювати чи згортати окремо, не руйнуючи всю систему підтримки громадян, які потребують житла", – зазначила Шуляк.

Втім, чи передбачатиме законопроєкт опцію пільгової іпотеки, не вказується. Натомість нардепка повідомила, що нині і уряд, і Світовий банк "дуже активно долучені до того, щоб розвивати різні фінансово-кредитні механізми в Україні, аби житло ставало більш доступним для широких верств населення".

Чи зноситимуть будинки

Паралельно ще восени 2022 року нардепи ухвалили в першому читанні законопроєкт №6458 щодо комплексної реконструкції кварталів старого житлового фонду. Який, серед іншого, передбачав знесення старих будинків для зведення на їхньому місці нових.

Втім, вже довгий час якихось рухів щодо документа не фіксується.

"І українські, і європейські експерти сходяться на тому, що просто знести й побудувати нове – це найдорожчий і далеко не завжди грамотний сценарій. Є колосальні витрати на демонтаж, утилізацію відходів, нові мережі, соціальну інфраструктуру", – зазначає Шуляк.

Разом з тим, визнає вона, проблема застарілого житлового фонду в Україні – "дуже практична й гостра". Адже ще до початку повномасштабної війни в Україні було орієнтовно 10 тис. будівель, зведених переважно у 1950–1960-х роках.

"Ці об’єкти втрачають міцність, стики між панелями розгерметизовуються, з’являються тріщини, з’являються просідання, ризики аварій. Плюс радянські норми взагалі не відповідають сучасним вимогам до енергоефективності, комфорту, безбар’єрності", – констатує нардепка.

Виходом же вона бачить масштабну реновацію житла – однак лише там, де це "технічно й економічно доцільно". У межах цього можуть бути проведені:

• Посилення конструкцій.
• Заміна зношених комунікацій.
• Термомодернізація.
• Утеплення фасадів
• Перепланування квартир.
• Облаштування нормальних громадських просторів.

"Там, де конструкція будинку дозволяє, такий підхід дає шанс продовжити ресурс житла на десятиліття, зменшити рахунки людей за опалення й сформувати інше середовище без тотального відселення кварталу", – переконує Шуляк.

Водночас, запевняє вона, сама комплексна реконструкція будівель має проводитись за чіткими правилами. Зокрема:

• Після отримання згоди більшості власників.

"Жодних силових виселень чи кулуарних рішень бути не може", – акцентує Шуляк.

• Гарантія переселення людей в рівноцінні за площею та кількістю кімнат квартиру у відреконструйованому чи новому будинку.

"У світовій практиці також застосовуються моделі фінансових компенсацій для тих, хто не хоче переїжджати в новобудову. Але для України ці механізми ще потрібно якісно прописати в законодавстві", – зазначає вона.

Разом з тим, констатує нардепка, повністю виключати можливість знесення будівель теж не варто. Однак, за її словами, це має бути "крайнім варіантом" – коли технічне обстеження та енергоаудит "засвідчать, що будівля об’єктивно небезпечна і реновація не дасть належного ефекту".