Арестуют квартиру и запретят выезд: как налоговики заставляют украинцев платить за недвижимость больше

Украинцам все чаще начисляют налог на недвижимость, хотя не всегда законно – юристы сообщают об ошибках и даже злоупотреблениях, одновременно объясняя, что людям следует делать в сложных ситуациях. В то же время из-за войны и по другим причинам растет задолженность населения по этому виду налога. ГНСУ эксклюзивно предоставила OBOZ.UA данные о фактически выставленных платежках, уплаченных суммах и долгах.

Видео дня

Больше платежек – больше долгов

Налог на недвижимость, уплачиваемый физическими лицами, в этом году вырос в среднем со 100,5 до 106,5 грн за каждый так называемый лишний квадрат: более 60 кв. м для квартир и 120 кв. м для домов, на которые действует льгота. Согласно действующему законодательству, люди должны платить этот налог по налоговым уведомлениям-решениям (ППР), которые направляют региональные налоговые органы по месту регистрации собственника/собственников. Это называется налоговый адрес.

И.о. директора департамента налогообложения физических лиц Государственной налоговой службы Украины Александр Дворко в ответ на запрос OBOZ.UA предоставил нам статистику по рассылке этих платежек по налогу на недвижимость, из которой видно, что количество выставленных на граждан ППР немного уменьшилось лишь в начале полномасштабного вторжения, после чего выросло в 3,8 раза:

• 2021 год – 1,54 млн налоговых уведомлений-решений;
• 2022 год – 1,16 млн;
• 2023 год – 1,97 млн;
• 2024 год – 4,43 млн.

Он уточнил, что наибольшее количество решений было сформировано Главным управлением ГНС в столице и еще в трех регионах:

• Киев – 0,6 млн;
• Днепропетровская область – 0,4 млн;
• Одесская область – 0,4 млн;
• Харьковская область – 0,4 млн.

А меньше всего – в Запорожской (0,08 млн), Херсонской (0,02 млн) и Луганской областях (лишь 7 ППР).

Речь идет о разветвлении в 2024 году. В 2025 году платежки на этот налог только начали готовить: на 1 февраля сформировали только 0,03 млн решений-сообщений на общую сумму 0,09 млн грн.

Чем больше налоговики выставляли платежек по налогу на недвижимость, тем больше люди его платили.С начала войны поступления в госбюджет выросли в 3,6 раза.

• 2021 год – 1,9 млрд грн;
• 2022 год – 1,2 млрд грн;
• 2023 год – 2,8 млрд грн;
• 2024 год – 4,3 млрд грн.

Есть первые показатели и за этот год, хотя и не показательные, поскольку они рассчитаны только с начала января по 18 февраля – 0,5 млрд грн.

В то же время фиксируется и другая, негативная тенденция по росту в 3,2 раза долгов граждан по налогу на недвижимость. Это видно из данных ГНСУ, предоставленных Александром Дворко:

• 1 января 2022 года – 1,3 млрд грн;
• 1 января 2023 года – 1,6 млрд грн;
• 1 января 2024 года – 2,4 млрд грн;
• 1 января 2025 года – 4,2 млрд грн.

В Налоговой признали, что обращаются в суды разных регионов для взимания задолженности, однако не смогли предоставить статистику относительно соответствующих производств.

Почему налоговики выписывают больше платежек

Налоговых юристов не удивил значительный рост активности фискальных органов по недвижимости граждан, переросший в рост количества выставленных людям платежек. Основной причиной этой тенденции видят острую потребность в наполнении бюджетов во время войны.

"Налог на недвижимость принадлежит к местным налогам, т.е. он пополняет местные бюджеты тех территориальных громад (сел, поселков, городов), где находится соответствующая недвижимость. Вероятно, ранее поступлений от других налогов вполне хватало на "закрытие" плановых показателей налоговых органов, и потенциальные поступления от налога на недвижимость не рассматривались как таковые, которые не будут рассматриваться как независимые. Но время полномасштабной войны траты местных бюджетов существенно выросли, к тому же у них "забрали" часть налоговых поступлений (налоги на доходы военнослужащих). Приходится искать другие источники, и налоговики начинают прорабатывать направления, которые раньше оставались незамеченными: например, заработок в интернете (в частности, нашумевшая история о массовых налоговых запросах моделям OnlyFans)" – поделился своим мнением с OBOZ.UA старший юрист налоговой практики Asters Юрий Дмитренко.

А младший юрист юркомпании "Муренко, Куревой и Партнеры" Анастасия Швиткина отметила и другой важный момент – развитие цифровизации налогового администрирования. То есть усовершенствование системы сбора и обработки данных о населении. Равномерно происходит актуализация реестров недвижимости и улучшение обмена информацией между ними позволяет более точно определять лиц, которые обязаны платить налог на недвижимость. До недавнего времени налоговики их "не видели", а теперь отслеживают.

Вспомогательный фактор – увеличение сделок с имуществом (покупка/продажа), отражаемое в реестрах. Таким образом человек сам обращает на себя внимание фискальных органов.

"Обновление информации об объектах недвижимости и является основанием для контролирующего органа для формирования налоговых уведомлений-решений. На практике бывают случаи, когда лицо владеет несколькими объектами, подлежащими налогообложению, но в электронном кабинете налогоплательщика такие объекты не закреплены за лицом и налоговые уведомления решения не поступают лицу", – сказал OBOZ.UA руководитель практики налогового права ЮФ "Ильяшев и Партнеры" Иван Марин.

Почему украинцы плохо платят

В то же время эксперты назвали несколько причин роста задолженности населения по налогу на недвижимость. Самое первое – много людей просто не видят соответствующие налоговые уведомления-решения. Кто-то, к сожалению, погиб, после чего не было оформлено наследство, кто-то ушел на фронт, кто-то уехал за границу из-за войны. Юрий Дмитренко напомнил, что налоговики направляют свои НПР по адресу регистрации места жительства (по налоговому адресу) и отчасти еще дублируют их в электронном кабинете налогоплательщика.

"Очевидно, и до полномасштабной войны далеко не все люди фактически жили по своему налоговому адресу, а сейчас тем более. Свой электронный кабинет тоже почти никто не проверяет. Впрочем, даже если человек фактически там не проживает и не получал письмо, но есть почтовая отметка о его возвращении (например, в связи с истечением срока хранения). Считается, что это письмо получено со всеми соответствующими юридическими последствиями. В частности, именно с этого момента начинается срок обжалования налогового уведомления-решения и срок уплаты налога", – уточнил он.

Вторая распространенная причина неуплаты налога – значительное ухудшение финансового положения украинцев во время войны.

Третья – не всегда высокая активность фискальных органов по взиманию накапливаемых налоговых долгов. Особенно если речь идет о небольших задолженностях, которых становится все больше.

"Поскольку суммы налога на недвижимое имущество уплачивается за "дополнительные 1 кв. м", то суммы могут быть незначительными, налоговая не может принимать меры по взысканию налогового долга, пока сумма долга не достигнет 3060 грн (такие требования закона)", – отметил Иван Маринюк.

Он напомнил, что во время войны налоговые органы были освобождены от уплаты судебного сбора по искам о взыскании налогового долга, и потому, по мнению юриста, таких исков стало больше.

"Вместе с этим принудительное взыскание налогового долга требует административного ресурса и может занимать длительное время, в том числе из-за загруженности судов или налоговых органов. Поэтому взыскание не всегда доходит до суда, а налоговые органы могут наложить налоговый залог на имущество лица. В большинстве случаев накладывается на транспортные средства, недвижимость или корпоративные права", – рассказал Маринюк.

На четвертую (последнюю) ступеньку специалисты ставят такую причину, как умышленное уклонение от налогообложения.

"Есть и умышленное уклонение от уплаты налогов, когда собственники сознательно игнорируют свои обязательства. Например, из-за желания сэкономить или недостаточной проверки налоговых начислений. В этом случае даже если сообщения поступают, плательщики могут пытаться избежать уплаты", – пояснила OBOZ.UA Анастасия Швиткина.

Как ошибаются налоговики и что делать

Юристы отмечают, что налоговики нередко допускают ошибки при начислении налога на недвижимость, что вливает на размер платежей в дальнейшем.

"Следует отметить, что и ошибки в начислениях и неосведомленность граждан о порядке уплаты налога также способствуют невыплате. Ошибки могут быть из-за некорректной обработки данных, а отсутствие разъяснений о процедуре уплаты – по незнанию гражданами своих обязанностей", – считает Швиткина.

Нередко налоговые органы по недосмотру или даже намеренно (для выполнения плана) выписывают людям ошибочные сообщения-решения. Юристы рассказали, что может случаться выписка этих ППР даже за уже проданную человеком недвижимость, то есть налоговые инспекторы руководствуются устаревшими данными о собственниках. Или фискалы обходят/забывают о налоговых льготах. "Налоговые органы все равно посылают налоговые уведомления-решения за объекты недвижимости, которые находятся на территории активных боевых, несмотря на то, что действует освобождение от налогообложения таких объектов. В большинстве случаев налоговые органы прислушиваются к налогоплательщикам и после переписки и доказывания налоговые уведомления-решения отзываются ", – сообщил Иван Маринюк.

Его коллеги даже привели пример конкретного кейса: дело №200/2129/24, рассмотренное Донецким окружным административным судом 14 июня 2024 года, в котором обжалуется ошибочное и чрезмерное начисление налога на недвижимость на сумму свыше 15 млн грн. Однако суд признал действия налоговых органов, в частности, Главного управления ГНС в Донецкой области, противоправными и обязал исправить ошибки в начислении налога.

"Также у плательщиков возникают проблемы с доказыванием, что недвижимое имущество было действительно повреждено вследствие вооруженной агрессии РФ (упали обломки ракеты или "шахеда"), поэтому применение освобождения от уплаты налога на недвижимое имущество проблематично. В таком случае нужно уделить внимание документированию события и сбору доказательств нанесения ущерба", — добавил Маринюк.

Почему следует урегулировать налоговый спор

Как бы там ни было, но юристы советуют украинцам не опускать руки и достигать урегулирования споров с налоговыми органами. Уверяют, что после предоставления всех документов у чиновников можно добиться признания их ошибок.

"В долгосрочной перспективе неплатежи могут привести к накоплению долга, начислению штрафов и пени. Могут возникнуть ограничения на отчуждение имущества или другие санкции", – пояснила целесообразность Анастасия Швиткина.

Она напомнила, что фискалы имеют право выставлять налог на недвижимость не только за текущий год, но и за прошлые, однако взимать долги и штрафы могут только за последние три года. Что обусловлено 3-летней исковой давностью.

"Если налоговая пытается взыскать долг за периоды, превышающие этот срок, то это будет незаконно, и взыскание таких сумм не имеет правовых оснований. Налоговые органы частенько начисляют пеню на задолженность. Если начисленная сумма налога или штрафа кажется неверной, гражданам следует обратиться в ГНС с заявлением о перерасчете долга. Также бывают случаи, когда не учитываются льготы, например, для имущества, поврежденного во время войны. В таком случае следует обратиться в налоговую службу для уточнения", – посоветовала Швиткина.

Причем эти рекомендации касаются не только тех, кто остается украинским налогоплательщиком, но и выехавших и изменивших резидентность. Поскольку это не касается именно налога на недвижимость.

"Налог на недвижимость должны платить как резиденты, так и нерезиденты Украины. Даже если человек давно живет в другой стране, перестал быть налоговым резидентом Украины, но владеет здесь недвижимостью, он не освобождается от этого налога. К нему могут применяться другие льготы, но сам факт "нерезидентства" не влияет на это ", – подчеркнул Юрий Дмитренко.

Так что лучше урегулировать отношения с ГНС после поступления платежки по налогу. Уплатить или обжаловать, если в сообщении-решении есть ошибки или не учтены льготы. Речь идет, скажем, о недвижимости в оккупации или повреждении войной. Сначала обратиться с заявлением к налоговикам, а если они откажут – в суд. Иначе фискалы пойдут до конца и взыщут имущество (в счет долга, который они считают реальным) или закроют выезд за границу. Не говоря уже о том, что продажа недвижимости станет невозможной.

"Скорость рассмотрения дел зависит от региона и загруженности суда (эти дела рассматриваются окружными административными судами). В Киеве и крупных промышленных областях такие дела очевидно будут рассматриваться дольше, в небольших областях – быстрее. Обычно рассмотрение дела в суде первой инстанции длится от нескольких месяцев до года. С учетом апелляционного и кассационного обжалования весь процесс может занять от одного до трех лет, хотя на самом деле "верхнего предела" не существует. Суды сейчас перегружены", – признала юрист налоговой практики Asters Елена Мицкан.

По ее словам, чаще всего основаниями для обжалования налогового уведомления-решения по налогу на недвижимость становятся следующие:

• Органы местного самоуправления нарушили процедуру установления налога. Поскольку налог на недвижимость – это местный налог, его устанавливают своим решением органы местного самоуправления (местные советы). В законодательстве предусмотрена четкая процедура принятия таких решений, но зачастую местные советы допускают нарушение процедуры. Обычно суды соглашаются, что в таких случаях требование об уплате налога неправомерно.
• Человек имеет право на льготы по уплате налога, а налоговый орган это не учел. Закон предусматривает ряд льгот, когда налог не нужно платить, например, когда имущество находится на территории активных боевых действий. Очевидно, что в таких ситуациях суды отменят неправомерное начисление налога.

"Налог можно начислить за любой период в пределах трех лет. Закон обязывает налоговую направить НПР за прошлый год до 1 июля (т.е. за 2024 год должно быть направлено до 1 июля 2025 года). Если сообщение-решение направлено позже, но в пределах трех лет, налог все еще нужно будет уплатить, однако штрафы за несвоевременную уплату не применяются", – подытожила Мицкан.