Недвижимость по осени считают?

Осень всегда сулит беспокойство для Украины. И дело не только потому, что осенью обостряются хронические психические заболевания и повышается риск политических волнений. Даже в экономике осенью не так спокойно – как правило, в связи с выплатами за газ и внешними долгами курс доллара по отношении к гривне скачет вверх. Даже кризис 2008 года пришел в Украину осенью...

Впрочем, некоторые эксперты прогнозируют на осень этого года новый виток кризиса в Украине, который неминуемо скажется на всех сферах экономики страны, в том числе – на столичном рынке недвижимости. Насколько реальны такие опасения, и чего можно ждать этой осенью – об этом мы спросили экспертов.

- Насколько оправданы ожидания новой волны экономического кризиса этой осенью? Илья Родионов, Директор департамента недвижимости Инвестиционной группы «ИНЭКО»: Большинство участников рынка проявляют сдержанный оптимизм и выжидательную позицию. Существенных изменений в ценах на недвижимость не прогнозирую и я.

Сергей Костецкий, аналитик Консалтинговой компании SV Development: Думаю, что даже новый виток мирового экономического кризиса не окажет серьезного влияния на рынок недвижимости Украины. Например, уже на протяжении шести месяцев бушует серьезный кризис в странах ЕС, но это никак не отразилось у нас. Другое дело, что технический дефолт США в начале августа мог серьезно сказаться на всей экономической ситуации в Украине, поскольку мы серьезно завязаны на долларе США. Но поскольку Соединенные Штаты миновали дефолт, то опасаться не стоит. Поэтому можно прогнозировать, что стабильная ситуация на валютном рынке поспособствует стабильности и на рынке недвижимости. Кроме того, государство извлекло опыт с кризисной ситуации 2008-начало 2010 гг. и перестраховалось, запретив банкам выдачу валютных кредитов. Как следствие, сейчас кредитование только в гривне.

- Если все-же состоится новая волна кризиса – как она скажется на ситуации на рынке недвижимости? Илья Родионов: Кризисные явления в экономике Украины снижают привлекательность и недвижимости в нашей стране, в т.ч. и на киевском рынке жилой недвижимости. Кроме того, в период кризиса обычно снижаются доходы и повышаются кредитные ставки по ипотеке, что еще более заморозит столичный рынок недвижимости.

Сергей Костецкий: Если даже новая волна кризиса накроет Украину, то экономика к этому подготовлена. В этом существенное отличие от 2008 г., когда многие были в шоке от кризиса. Тогда даже не было такого понятия, как риск-менеджмент, поскольку все рассчитывали на дальнейшее бурное развитие всех отраслей экономики. Сейчас ситуация в корне изменилась: строительные и другие компании модернизировались, пользуются услугами риск-менеджеров, привыкли к тяжелым кризисным условиям. Поэтому даже гипотетичный новый виток кризиса не застанет врасплох.

- По информации некоторых экспертов летом цены на киевском рынке жилья опять, как и весной 2009 года, прогнулись до уровня декабря 2005-го и продолжают плавно снижаться. Можно ли ожидать третьего падения осенью? Илья Родионов: Плавное снижение цен за прошедший период 2011 года происходит на фоне минимального количества сделок. Соответственно, даже минимальное оживление рынка существенно скажется на средних ценах и остановит их снижение. Вопрос именно в объеме, а не в ценах. Цены стабилизировались.

Сергей Костецкий: Я не верю тем экспертам, которые прогнозируют падения цен на рынке недвижимости на 20% или 30%. Помнится, в начале 2010 года один уважаемый эксперт, возглавляющий общественную организацию, спрогнозировал падение цен на жилье по итогам года на 30%. Но этот пессимистический прогноз так и не сбылся. Снижение цен возможно в рамках 5-7%, но это далеко от обвальных цен.

- Что будет с первичным и вторичным рынком недвижимости Киева, если не будет нового витка кризиса? Илья Родионов: Переход из фазы стабилизации в фазу роста. Увеличение количества сделок, возможно, изменения тренда цен в сторону плавного роста.

Сергей Костецкий: Уже фактически год (со средины 2010 года) на рынке недвижимости не наблюдается серьезных ценовых колебаний, т.е. можно говорить о его стабильности. И хотя стоимость жилья класса «бизнес» и «элит» немножко снижается, то в классе «эконом» наметился небольшой рост. Но снижение и рост осуществляется в небольшом диапазоне (до 7%), поэтому ни о каком резком обвале, как и о резком росте, говорить не приходится. На данный момент предложение в сотни превышает спрос, а количество сделок очень невелико. На рост количества сделок может повлиять рост ипотечного кредитования (до кризиса около 70% сделок осуществлялось с помощью ипотеки). Но пока что банки не предоставляют кредиты на нормальных условиях (12-14 % на 20-30 лет), поэтому ипотекой пользуются только 1% покупателей недвижимости. По прогнозам нашей компании выход рынка недвижимости из кризиса возможен только после полноценного возобновления ипотечного кредитования на приемлемых условиях. И если раньше мы считали, что выход из кризиса состоится в средине или в конце 2012 года, то сейчас мы пересмотрели прогноз и думаем, что это произойдет не раньше 2013 года.

- Что можно посоветовать потенциальным покупателям квартир – покупать сейчас или подождать? Илья Родионов: Я бы не стал ждать существенного падения. Спокойно выбирать из существующих предложений и покупать именно ту квартиру, которая нравится и подходит по заданным параметрам. Активно торговаться. На первичном рынке рассматривать только активно строящиеся дома, покупать квартиры на завершающем этапе строительства или введенное в эксплуатацию жилье.

Сергей Костецкий: Нельзя дать универсальный совет всем потенциальным покупателям недвижимости. В отличие от периода бурного роста стоимости недвижимости, сейчас на рынке наблюдаются разновекторные процессы, поэтому и советы будут разные.

Например, покупателям в сегменте эконом-класса я бы однозначно советовал поспешить с покупкой. Ведь они и так пропустили идеальное время для покупки – с начала 2009 года по средину 2010-го. Именно тогда сегмент эконом-класса коснулся ценового дна. В то время убитую «хрущевку» можно было купить за $25 тыс. (на мой взгляд, это явно заниженная стоимость). С тех пор цена на дешевое жилье только росла, и сейчас проблематично купить «хрущевку» ниже, чем за $45 тыс. Это вполне приемлемая цена, а не заоблачные $ 100 тыс. в начале 2008 года. Могу с уверенностью прогнозировать, что цена жилья эконом-класса будет и дальше расти. Ведь на рынке остались те продавцы, которые не испытывают серьезных финансовых проблем (например, с ипотекой), поэтому могут подождать покупателя с нужной суммой денег. Более того, размер торга сегодня значительно сократился и осуществляется более ожесточенно: если раньше можно было рассчитывать на 10% и даже 15% дисконт, то сегодня выторговать $500 из $100 тыс. – уже хорошо, а $2 тыс. – вообще идеально. Или же человеку можно инвестировать в строительство по приемлемой цене (9 тыс. грн. за кв. м), получив ключи через год-полтора.

А вот жилая недвижимость класса «бизнес» и «элит» еще не достигла ценового дна, поэтому здесь с покупкой можно не торопиться. Например, если в прошлом году некоторые квартиры были выставлены на продажу за $1 млн., то сегодня их цена спустилась до $700 тыс.