В погоне за квадратными метрами

Каждый из нас мечтает о собственной крыше над головой. И рано или поздно приходит к мысли: пора бы купить квартиру. И вот тут человек может даже не подозревать, насколько сложное испытание его ожидает впереди. Во-первых, придется просмотреть не один вариант квартиры, прежде чем выбрать наиболее подходящее жилье. Во-вторых, если финансовые возможности оставляют желать лучшего, не исключено, что придется брать жилье в ипотеку, а для этого нужно обойти не одно банковское учреждение, дабы изучить кредитные программы и договориться с банком обо всех нюансах будущего соглашения. В-третьих, часто будущие владельцы жилья даже не подозревают, сколько дополнительных расходов, помимо стоимости самой квартиры, они вынуждены будут понести во время процесса покупки-продажи. А незнание, как говорится, не освобождает от ответственности: многие владельцы недвижимости, риелторы, страховщики, оценщики, нотариусы, банковские сотрудники и прочие специалисты могут попытаться заработать на клиенте больше, если тот, не зная ценовой политики рынка, побоится торговаться или защищать свои права, и в итоге переплатит сумасшедшие деньги из своего кошелька. Как же быть в такой непростой ситуации? Разобраться в правилах грамотной покупки столичного жилья попытался "Обозреватель". Для этой цели автор этих строк решил провести небольшой эксперимент, попробовав самостоятельно приобрести квадратные метры. Итак…

Выбор квартиры

Прежде чем приступать к поиску приемлемого варианта жилья, будущий покупатель должен определиться со своими материальными доходами. В рамках упомянутого выше эксперимента "Обозреватель" решил определить следующие параметры поиска квартиры: интересует полноценная однушка, с балконом, не крайние этажи, общая жилплощадь – примерно 30 кв. м., в 15-20 минутах ходьбы от станции метро, не на окраине Киева.

Просмотрев на различных интернет-сайтах и в газетах соответствующие объявления о выставленных на продажу квартирах, автор этих строк пришел к выводу – минимальная цена желаемой квартиры должна варьироваться в районе 55 тыс. долларов. Почему? Все просто: в летние месяцы столичное жилье, предлагаемое по цене ниже 50 тыс. долларов, представляет собой либо гостинки площадью 22 кв.м. (крайние этажи, на окраине или в районах далеких от станций метро – 40-45 тыс. долларов, а ближе к метро и даже с ремонтом – 50 тыс. долларов), либо полноценные квартиры 30-34 кв. м. (первый и последний этаж или на крайних станциях метро, или далеко от метро – 50-55 тыс. долларов). Что интересно, указанные выше цены, как правило, являются для летнего рынка жилья в столице минимальными.

"Недавно удалось найти для своей клиентки гостинку 22 кв.м. за 40 тыс. долларов даже с балконом, но на Борщаговке. В принципе, вариант оказался неплохой, так как этаж в доме был не крайний – четвертый. В целом, если решаете, что хотите квартиру покупать, то лето в этом плане является наилучшим сезоном, так как цены в данный период традиционно достигают дна. Кроме того, из-за постоянных отпусков покупателей в этот период несколько меньше, а, значит, выбор продаваемого жилья больше, ведь квартиры выставляются на продажу круглогодично", - пояснил нам во время консультации по поводу покупки жилья киевский риелтор Сергей.

Другой риелтор Ольга сразу же предупредила автора этих строк: хочешь купить квартиру, будь максимально внимателен. "Дело в том, что выбор квартир, которые соответствуют вашим требованиям – район, комнатность, этажность, стоимость и так далее - весьма ограничивает выбор вариантов продаваемого в Киеве жилья. А если учесть еще и тот факт, что часто в объявлениях присутствуют продаваемые годами квартиры (по причине завышенной цены, плохого состояния жилья/дома, проблем с документацией и т.д.), то в итоге выбор квартир может снизиться до 3-10% от всего объема предложения на рынке недвижимости", - разъяснила эксперт.

К слову, по словам риелтора Ольги, летом можно смело смотреть жилье по стоимости на 1000-2000 долларов дороже, так как хозяева торгуются в пределах этой суммы более охотно.

Подводные камни

Говоря о тонкостях покупки жилья, риелтор Дмитрий порекомендовал "Обозревателю" не пытаться купить квартиру подешевле, так как такой выбор может быть чреват впоследствии серьезными проблемами. "Не исключено, конечно, что владелец недвижимости решил продать квартиру дешево и срочно, потому что, например, уезжает на ПМЖ за границу. Тогда такой вариант "улетает" мгновенно. Однако часто среди объявлений о продаже киевского жилья есть дешевые квартиры, которые предлагаются месяцами. Как вы думаете, почему? Да потому что это так называемые квартиры-"приманки". Звонишь по указанному телефону и, возможно, даже приходишь по адресу, а такой квартиры либо не существует, либо на самом деле она продается гораздо дороже. И тогда расстроенный риелтор будет пытаться загладить вину и предлагать вам другие подходящие варианты жилья, мол, на условиях снижения стоимости своих услуг. И наивный покупатель попадается на крючок, ведь он надеется сэкономить на риелторе", - обратил наше внимание Дмитрий.

По его словам, как правило, при таких сценариях поведения риелтора существует два варианта развода наивного покупателя, если тот попался на крючок нечистых на руку представителей рынка недвижимости. "Сюжет примерно такой. Устраивающую покупателя квартиру все-таки находят. Счастливый клиент вносит задаток до 3-5% от стоимости жилья. То есть, к примеру, если цена квартиры составляет 55 тыс. долларов, то заплатить как задаток придется 1650-2750 долларов. И вот в этот момент покупателю нужно включить максимальное внимание, так как риелтор может использовать два варианта развода. В первом случае агенты по недвижимости стараются сделать все, чтобы сделка сорвалась по вине покупателя (например, говорят, что дом-то, оказывается, в аварийном состоянии или пытаются вступить в сговор с банком, чтобы соглашение об ипотеке не было подписано сторонами) и тогда задаток не возвращается (часто этот пункт бывает прописан в договоре о задатке). Во втором случае риелторы, несмотря на предварительную устную договоренность о скидке на свои услуги (к примеру, говорили, что возьмут с клиента 3% от стоимости жилья, хотя средний тариф – около 5%), пытаются накрутить все 7%. Получается, при стоимости квартиры в 55 тыс. долларов покупатель может заплатить риелторам при 3% - 1650 долларов, при 5% - 2750 долларов, при 7% - 3850 долларов. И если человек не хочет потерять возможность покупки приглянувшейся квартирки, тем более, если задаток уже заплачен, он наверняка не будет спросить с агентом по недвижимости, защищая свои права, и тем самым понесет существенные дополнительные расходы. Именно на психологию сговорчивого покупателя и рассчитаны данные виды развода", - резюмировал Дмитрий.

Как неофициально рассказывают эксперты рынка недвижимости, не стоит верить риелторам, которые говорят о том, что готовы работать себе в убыток. Ведь, как правило, агенты по недвижимости, ищущие своему клиенту подходящую для покупки квартиру, могут использовать такую уловку как риелтор от продавца. То есть что в итоге получается? В процессе покупки-продажи квартиры будут участвовать два агента недвижимости – от покупателя и от продавца. Соответственно, будущий владелец жилья должен заплатить и одному специалисту, и другому. А это уже гарантированно может быть и 5%, и 7% и даже 10% от стоимости жилья – в зависимости от аппетитов агента по недвижимости. И как клиент сможет разобраться, что риелтор от продавца – всего лишь "подсадная утка", работающая за вознаграждение, например, знакомый коллега вашего риелтора? К слову сказать, сообщниками вашего агента недвижимости могут оказаться также владелец жилья, нотариус и прочие участники сделки.

В свете рассказанного возникает логичный вопрос: как же правильно определить – можно работать с тем или иным агентом по недвижимости или нет? Ответ банален: у хороших специалистов – хорошая рекомендация. Поэтому не поленитесь расспросить своих коллег, знакомых, друзей, которые в последние год-два обзавелись собственным жильем. Вполне возможно, кто-то из них вам подскажет толкового и ценящего свою репутацию риелтора.

Ипотека

Эксперты банковского рынка услуг неоднократно рассказывали "Обозревателю" о том, что сегодня покупатели недвижимости стараются приобретать жилье своими силами, а если не хватает определенной суммы – занимать у родных/знакомых. Такое осторожное отношение к возможности взять квартиру в кредит неудивительно. Ведь каждый из нас памятует события 2008-2009 годов. Людей увольняли, платить за ипотеку было нечем. Банкиры, в свою очередь, вместо кредитных каникул могли применить штрафные санкции, увеличить процент по причине форс-мажорных обстоятельств или вообще конфисковать жилье у неплатежеспособного клиента с целью выставить недвижимость на аукцион и погасить кредит.

Как рассказал "Обозревателю" Алексей, специалист отдела ипотечного кредитования одного из столичных банков, сегодня украинцы, как правило, берут кредит в сумме до 10-20% от стоимости жилья и стараются погасить данную сумму в течение 3-5 лет. "Поэтому люди стараются внимательно изучать условия договора, например, фиксированная ли процентная ставка по ипотеке, нет ли штрафных санкций за досрочное погашение ипотеки и прочее. Население, обжегшись на услугах банковского сектора в 2008-2009 году, сегодня стало в разы аккуратнее, например, во время подписания соглашения читают бумаги, как говорится, от корки до корки", - обратил внимание Алексей.

Квартира в кредит: считаем

Итак, во сколько же может обойтись жилье, если взять его в ипотеку? "Обозреватель", изучив условия кредитования порядка 10 банковских учреждений, пришел к выводу, что многие из них могут серьезно ударить по кошельку: первоначальный взнос составляет в среднем 20-40% от стоимости жилья, процентная ставка - 18-22% годовых, различные дополнительные расходы в виде оплаты банковских комиссий, нотариальных услуг, страховок, оценки жилья и т.д.

Хорошенько подумав, автор этих строк решил, что надо бы пойти в один из столичных банков, чтобы разузнать об условиях кредитования подробнее. Для того, чтобы посчитать, насколько дороже окажется кредитная квартира, за основу расчета были приняты следующие данные: первоначальный взнос 40%, оформление кредита на срок 15 лет, под фиксированную ставку 18% годовых, по классической схеме (то есть сначала суммы больше, а потом меньше – процент рассчитывается на сумму непогашенного тела кредита). И, конечно же, ипотечный кредит в гривне.

Что же нам посчитали в банке? Стоимость однокомнатной квартиры – 55 тыс. долларов (440 тыс. грн.). Первоначальный взнос 45% - 24 750 долларов (198 тыс. грн.). Сумма кредита 55% (тело) – 30 250 долларов (242 тыс. грн.). В итоге получилось, что в первый год приблизительный платеж по классике составит примерно 4600-4800 тыс. грн., а в последний, 15-й год – 1500-1700 грн. Таким образом, переплата только по процентам оказалась в районе 38 750 - 41 250 долларов (или 310-330 тыс. грн.). В общем, благодаря 15-летней ипотеке автору этих строк пришлось бы заплатить: тело кредита (30 250 долларов или 242 тыс. грн.) плюс проценты (41 250 долларов или 330 тыс. грн.) равно 71 500 долларов (или 572 тыс. грн.).

И, надо сказать, в итоге стоимость квартиры, которая изначально продавалась за 55 тыс. долларов, подорожала благодаря кредиту весьма существенно. Так, если приплюсовать к выше упомянутой сумме 15-летних платежей по ипотеке 71 500 долларов (или 572 тыс. грн.) еще и размер первоначального взноса 24 750 долларов (198 тыс. грн.) получится, что за однушку автор этих строк заплатил бы 96 250 долларов (или 770 тыс. грн.).

Стоит заметить, изначальная цена однокомнатной квартиры в 55 000 долларов фактически выросла в два раза – почти 100 тыс. долларов. И это не считая услуг, которые нужно оплачивать в процессе оформления покупки-продажи жилья. Речь идет об ипотеке (и различных услугах банка при подписании соглашения), об услугах риелтора (3-5% от стоимости жилья), об оценке недвижимости (от 500 грн.), о страховании жизни и недвижимости (от 0,3-0,5% каждый вид страхования при оформлении ипотеки), о нотариальных услугах (от 500-2000 грн.), о платеже в Пенсионный фонд (1% от суммы жилья). Кроме того, возможно, придется платить налог на прибыль в размере 5% (от стоимости жилья), если владелец жилья является в таковом статусе менее 3 лет. Сдается, не все даже виды расходов упомянуты…

К слову, стоит сказать, что не все платежи из упомянутого списка должен брать на свои плечи покупатель, так как, например, тот же налог на прибыль обязан оплачивать продавец. Но, как признаются риелторы, владельцы жилья стараются переложить на покупателя максимум расходов, чтобы в итоге оказаться в максимальной прибыли.

Что же выходит в результате? Однокомнатная квартира стоила 55 тыс. долларов, а по факту будет стоить более 100 тыс. долларов… Стоит ли овчинка выделки – надо крепко подумать.