Освоение недикого запада

Реализация Генерального плана застройки Киева подстегнет рост цен на землю к западу и к югу от столицы

Генеральным планом развития Киева и пригородной зоны до 2020 года предусмотрено, главным образом, развитие коммуникацийв южном и западном направлениях, что неизбежно отразится на цене этих земель. Восточное и северное направления, как и прежде, будут менее популярны. Средняя стоимость сотки на левом берегу Днепра останется ниже, чем на правом, однако пригодные для застройки участки, расположенные вблизи Бориспольской трассы, Броваров и вдоль Днепра, будут стремительно дорожать. По прогнозам специалистов компании «Арко Недвижимость», стоимость некоторых участков левого берега в скором времени может вырасти вдвое благодаря строительству новых мостов, соединяющих правобережную и левобережную части Киева.

Здесь будет город?

Быстрее всего, вероятно, вырастут в цене те пригородные земли, которые должны войти в состав Киева. Генплан предусматривает увеличение площади города на 60 тыс. га к 2020 году. Предполагается, что в границы Киевабудутвключены 16,2 тыс. га территории Вышгородского района, 13,5 тыс. га — Киево-Святошинского, 13,4 тыс. га — Обуховского, 12,9 тыс. га — Бориспольского, 3,8 тыс. га — Броварского.

Осуществление этих планов — вопрос далеко не решенный, поскольку расширение границ города не может произойти без согласования с властями прилегающих районов. А они, как показывает практика, не горят желанием делиться территориями. «Относительно недавно в процессе определения нынешних границ столицы возник конфликт между Киевсоветом и советом Обуховского района, — рассказывает президент Ассоциации «Земельный союз Украины» Андрей Кошиль. — Предметом спора стали земли, расположенные вблизи села Козын — одна из самых популярных и дорогих пригородных зон Киевской области». Рыночная стоимость козынских земель, продающихся на вторичном рынке, достигает $30-40 тыс. за сотку (средняя для пригорода Киева цена $2,5-$5 тыс.). В чьем ведении окажется эта территория, пока не ясно.

Как сообщил Контрактам источник в одной из районных администраций, в настоящее время столичные и районные власти торгуются об условиях включения пригородных земель в границы Киева. Районы готовы пожертвовать территориями, но взамен рассчитывают получить помощь при создании инженерных и транспортных сетей и строительстве объектов социального назначения (школ, библиотек, больниц и т. д.).

Ситуация осложняется тем, что наиболее интересные с точки зрения жилищного и коммерческого строительства участки пригородной зоны уже находятся в частной собственности. Так что даже в случае расширения границ городские власти не смогут полностью распоряжаться этими территориями по своему усмотрению. «С тех пор как в 2002 г. был утвержден план развития Киева, я ни разу не слышал о том, чтобы районный, поселковый или сельский совет принял решение зарезервировать тот или иной участок для нужд города, — говорит Андрей Кошиль. — А вот решения об отводе земли частным лицам и коммерческим структурам принимаются постоянно». Зачастую застройщики и девелоперы, узнавшие о планах расширения столицы, получают права на землю в обмен на строительство дорог, котельных, подстанций и других объектов, необходимых населенным пунктам областного подчинения.

Риэлторы отмечают резкое снижение количества участков пригородной зоны, выставленных на продажу на вторичном рынке. Владельцы земель рассчитывают на то, что расширение границ столицы увеличит стоимость их собственности. Один из посредников рассказал Контрактам, что власти сел и поселков, расположенных вдоль Житомирской трассы на расстоянии до 15 км от Киева, рекомендуют крестьянам не продавать свои участки или, по крайней мере, существенно увеличить цену. В результате такой «разъяснительной работы» менее чем за полгода средняя стоимость земли в житомирском направлении выросла почти вдвое.

Впрочем, по мнению посредников, ожидания собственников участков и местных властей относительно повышения стоимости земель несколько завышены. «Номинальное расширение границ Киева — не аргумент для покупателя, — говорит директор компании «РЕД-Консалтинг» Илья Родионов. — Перспектива повышения цены на землю зависит главным образом от развития транспортной и инженерной инфраструктуры пригородной зоны». Существует, конечно, вероятность того, что вновь присоединенные территории будут обустраиваться за бюджетный счет, но верится в это с трудом. Вероятно, создание внешних инженерных сетей навяжут компаниям, которые возьмутся застраивать новые микрорайоны. Это, скорее всего, замедлит освоение территорий, поскольку слишком затратные технические условия отпугнут некоторых застройщиков.

Включите свет!

Собственники участков рассчитывают на то, что территории, включенные в границы столицы, будут осваивать за счет бюджетных средств, и стоимость этих земель вырастет благодаря созданию инженерной и транспортной инфраструктуры. Генеральный план развития Киева и вправду намечает строительство сетей энерго-, газо- и водоснабжения. Предполагается, что обустройство присоединенных территорий к 2020 году увеличит потребление электроэнергии в столице на 60%. Так что городу потребуются дополнительные источники электроэнергии и сети энергоснабжения. В Генеральном плане записано создание энергоблока мощностью 250 МВт и газовой турбины 140 МВт, а также двух подстанций 330 кВт и 20 подстанций с кабельно-воздушными линиями 110 кВт.

Кроме того, Генплан включает постепенный переход на более удобную для подсоединения новых абонентов одноуровневую систему подачи газа. Наиболее интенсивное развитие инженерных сетей планируется в западном и южном направлениях. Теоретически это должно способствовать обустройству, а значит и подорожанию земель к западу и к югу от Киева. Впрочем, наличие подстанции или газопровода недалеко от участка не всегда означает возможность подключения к сети. К тому же в 2020 г. в столице ожидается дефицит электроэнергии и тепла, и, скорее всего, контролирующие органы не слишком охотно будут давать разрешения на подключение новых объектов.

Кому предстоит финансировать строительство этих объектов, пока не известно. «Большинство муниципальных программ развития инженерных сетей годами остаются на бумаге, — говорит специалист по недвижимости компании «Арко Недвижимость» Ольга Щедрина, — поскольку местные власти не находят средств для реализации собственных планов».

Говоря об освоении пригородных территорий, риэлторы делают ставку на девелоперский бизнес. Создание внешних инженерных сетей позволяет увеличить стоимость участка в 2-3 раза. Посредники надеются, что этот показатель привлечет технических инвесторов. По данным компании «РEД-Консалтинг», под Киевом 80% земель, находящихся за пределами населенных пунктов, еще не освоены. Из них 20% уже сейчас принадлежат компаниям, готовым вкладывать деньги в обустройство территорий.

«Еще в 2004 г. почти все сделки купли-продажи земли в пригороде были сугубо спекулятивными, — говорит Илья Родионов. — За год даже не слишком удачно расположенные участки иногда дорожали в 3-4 раза без дополнительных инвестиций. Покупка новых земель была более выгодным вложением средств, чем освоение уже приобретенных. Сейчас стоимость пригородных земель увеличивается до 40% в год, так что появился смысл в девелоперстве».

Две беды — мосты и дороги

Одним из факторов увеличения стоимости пригородных земель риэлторы называют, предусмотренное Генпланом строительство окружной дороги в 10-20 км от нынешних границ столицы. Новая дорога должна объединить Житомирское, Одесское, Винницкое, Харьковское и Черниговское магистральные направления. По мнению Ильи Родионова, быстрее будут дорожать участки, расположенные между Житомирской и Одесской трассами, на расстоянии до 20 км от границы Киева. Житомирское и Одесское направления и сейчас пользуются наибольшим спросом. Бориспольское направление считается менее перспективным. Статус Бориспольской трассы (объект стратегического значения) создает дополнительные проблемы при получении разрешения Укравтодора на строительство подъездных путей.

Поэтому девелоперы с опаской относятся к участкам «второй линии» расположенным вдоль стратегической магистрали, несмотря на то что «фасад» трассы активно осваивается.

Земли, находящиеся к востоку от Киева, могут подорожать благодаря обозначенной в Генплане новой магистрали, идущей в обход Борисполя и автомобильных дорог Киев — Чернигов и Киев — Бровары. Повышению спроса на левобережные земли также поспособствует предусмотренное Генпланом строительство трех новых мостов через Днепр. Впрочем, по мнению риэлтеров, левый берег (за исключением прибрежных курортных зон), как и прежде, будет гораздо дешевле правого. В пользу последнего, помимо недостаточного количества мостов, свидетельствует строительство дороги Киев — Винница, автомобильных обходов Ирпеня и Макарова, дороги, дублирующей направление Житомирской магистрали. Планируется строительство шести новых автобусных станций на правом берегу Днепра: в Обухове, Ирпене, Бородянке, Фастове, Вышгороде, Бышеве, и двух — на левом — в Борисполе и Броварах.

В целом проект развития транспортной инфраструктуры в пригороде столицы предполагает увеличение протяженности дорог общего пользования на 7% и приблизительно такое же повышение плотности дорог с твердым покрытием. Операторы рынка полагают, что это приведет к точечному увеличению стоимости некоторых участков вблизи новых дорог, но существенного влияния на рынок пригородных земель, скорее всего, не окажет.

Тенденция плавного роста

Посредники прогнозируют постепенное увеличение разброса цен на землю на освоенных и неосвоенных территориях. «Год-два назад у нас было немало клиентов, желавших приобрести 100 га земли под Киевом, неважно где, — рассказывает Илья Родионов. — Такой участок можно было купить по цене $300 за сотку, и он дорожал на $5-6 млн». Происходило это потому, что перспективные участки зачастую продавались по заведомо заниженной цене. Спекулянты, заручившиеся поддержкой сельских или поселковых властей, получали полулегальные землеотводы и стремились как можно скорее продать свои участки. После первых продаж и оформления новых актов права собственности риск утраты прав из-за несоблюдения процедуры землеотвода снизился (закон в данном случае — на стороне добросовестного покупателя). «Теперь удачно расположенные участки, выставленные на продажу по $300-400 за сотку — редкость даже в радиусе 40 км от Киева, — отмечает Родионов. — Есть, конечно, недооцененные земли, но с каждым годом их становится все меньше».

Риэлторы и инвестиционные консультанты, знакомые с содержанием Генерального плана развития столицы и пригорода, прогнозируют дальнейший плавный рост цен на земли, расположенные на расстоянии до 30-40 км от нынешних границ Киева. По мнению Ольги Щедриной, «фасады» трасс и участки, находящиеся вблизи районных центров, подорожают до 70%, а участки, расположенные вдалеке от дорог — до 30% в год. Относительно дешевой останется земля в районе «хаотичной застройки», т. е. там, где на распайованных землях в разное время было построено несколько жилых домов или хозяйственных объектов, удаленных от населенных пунктов, на большом расстоянии друг от друга.

Мария БОНДАРЬ «Контракты»

Штабс-капитал партии. Руководителя штаба Партии регионов Василий Джарты говорит, что его политическая сила работает, как пирамида.

В интервью КОНТРАКТАМ Василий Джарты рассказал о том, что:

- он не является правой рукой Рината Ахметова

- он был первым кооператором Макеевки

- руководитель ММК им. Ильича Бойко везде чувствует себя хозяином.

На Москву! Почетный президент холдинга «Киевгорстрой» Владимир Поляченко лоббирует диктатуру Генплана развития города.

В интервью КОНТРАКТАМ Владимир Поляченко рассказал о том, что:

- посоветует мэру Черновецкому застраивать Киев системно

- Генплан развития столицы должна разрабатывать муниципальная структура, а не ОАО.

Игра в городки. Строительство коттеджных городков приносит до 45% дохода ежегодно. Особняки под Киевом стоят больше, чем вила на побережье Средиземноморья или Атлантики. Однако строительство коттеджных городков все еще считается малорентабельным бизнесом.

Взлет белой вороны. Генеральный директор рекламного холдинга Alter-V Advertising Group Наталья Михайлова создала первую в Украине систему ситилайтов и распространила ее в 31 городах страны.

В интервью Контрактам Наталья Михайлова рассказала, что:

- безденежье - лучший стимул для творчества

- наглость – второе счастье

- с клиентами нужно быть честным

- текучка ключевых кадров не должна мешать бизнесу.