Освоєння недикого заходу
Реалізація Генерального плану забудови Києва підстьобне зростання цін на землю на захід і на південь від столиці
Генеральним планом розвитку Києва та приміської зони до 2020 року передбачено, головним чином, розвиток комунікацій в південному і західному напрямках, що неминуче відіб'ється на ціні цих земель. Східне і північне напрямки, як і колись, будуть менш популярні. Середня вартість сотки на лівому березі Дніпра залишиться нижчою, ніж на правому, однак придатні для забудови ділянки, розташовані поблизу Бориспільської траси, Броварів і вздовж Дніпра, будуть стрімко дорожчати. За прогнозами фахівців компанії "Арко Нерухомість", вартість деяких ділянок лівого берега незабаром може вирости вдвічі завдяки будівництву нових мостів, що з'єднують правобережну і лівобережну частини Києва.
Тут буде місто?
Найшвидше, ймовірно, зростуть у ціні ті приміські землі, які мають увійти до складу Києва. Генплан передбачає збільшення площі міста на 60 тис. га до 2020 року. Передбачається, що в межі Києва будуть включені 16,2 тис. га території Вишгородського району, 13,5 тис. га - Києво-Святошинського, 13,4 тис. га - Обухівського, 12,9 тис. га - Бориспільського, 3,8 тис. га - Броварського.
Здійснення цих планів - питання далеко не вирішене, оскільки розширення меж міста не може відбутися без узгодження з владою прилеглих районів. А вони, як показує практика, не горять бажанням ділитися територіями. "Відносно недавно у процесі визначення нинішніх меж столиці виник конфлікт між Київрадою і радою Обухівського району, - розповідає президент Асоціації" Земельна спілка України "Андрій Кошиль. - Предметом суперечки стали землі, розташовані поблизу села Козин - одна з найпопулярніших і найдорожчих приміських зон Київської області ". Ринкова вартість козинскіх земель, що продаються на вторинному ринку, сягає $ 30-40 тис. за сотку (середня для передмістя Києва ціна $ 2,5 - $ 5 тис.). У чиєму віданні виявиться ця територія, поки не ясно.
Як повідомив Контрактам джерело в одній з районних адміністрацій, в даний час столичні та районні влади торгуються про умови включення приміських земель у межі Києва. Райони готові пожертвувати територіями, але натомість розраховують отримати допомогу при створенні інженерних і транспортних мереж та будівництві об'єктів соціального призначення (шкіл, бібліотек, лікарень і т. д.).
Ситуація ускладнюється тим, що найбільш цікаві з точки зору житлового та комерційного будівництва ділянки приміської зони вже перебувають у приватній власності. Так що навіть у разі розширення меж міська влада не зможуть повністю розпоряджатися цими територіями на свій розсуд. "Відтоді як у 2002 р. був затверджений план розвитку Києва, я жодного разу не чув про те, щоб районний, селищний або сільський рада ухвалила рішення зарезервувати ту чи іншу ділянку для потреб міста, - говорить Андрій Кошиль. - А ось рішення про відведення землі приватним особам і комерційним структурам приймаються постійно ". Найчастіше забудовники й девелопери, які дізналися про плани розширення столиці, отримують права на землю в обмін на будівництво доріг, котелень, підстанцій та інших об'єктів, необхідних населеним пунктам обласного підпорядкування.
Ріелтори відзначають різке зниження кількості ділянок приміської зони, виставлених на продаж на вторинному ринку. Власники земель розраховують на те, що розширення меж столиці збільшить вартість їх власності. Один з посередників розповів Контрактам, що влада сіл і селищ, розташованих уздовж Житомирської траси на відстані до 15 км від Києва, рекомендують селянам не продавати свої ділянки або, принаймні, істотно збільшити ціну. У результаті такої "роз'яснювальної роботи" менш ніж за півроку середня вартість землі в житомирському напрямку виросла майже вдвічі.
Втім, на думку посередників, очікування власників ділянок і місцевої влади щодо підвищення вартості земель дещо завищені. "Номінальний розширення меж Києва - не аргумент для покупця, - говорить директор компанії" РЕД-Консалтинг "Ілля Родіонов. - Перспектива підвищення ціни на землю залежить головним чином від розвитку транспортної та інженерної інфраструктури приміської зони ". Існує, звичайно, ймовірність того, що знову приєднані території будуть облаштовуватися за бюджетний рахунок, але віриться в це насилу. Ймовірно, створення зовнішніх інженерних мереж нав'яжуть компаніям, які візьмуться забудовувати нові мікрорайони. Це, швидше за все, уповільнить освоєння територій, оскільки занадто затратні технічні умови відлякають деяких забудовників.
Увімкніть світло!
Власники ділянок розраховують на те, що території, включені в межі столиці, освоюватимуть за рахунок бюджетних коштів, і вартість цих земель виросте завдяки створенню інженерної та транспортної інфраструктури. Генеральний план розвитку Києва і справді намічає будівництво мереж енерго-, газо-і водопостачання. Передбачається, що облаштування приєднаних територій до 2020 року збільшить споживання електроенергії в столиці на 60%. Так що місту потрібні додаткові джерела електроенергії та мережі енергопостачання. У Генеральному плані записано створення енергоблоку потужністю 250 МВт і газової турбіни 140 МВт, а також двох підстанцій 330 кВт і 20 підстанцій з кабельно-повітряними лініями 110 кВт.
Крім того, Генплан включає поступовий перехід на більш зручну для під'єднання нових абонентів однорівневу систему подачі газу. Найбільш інтенсивний розвиток інженерних мереж планується в західному і південному напрямках. Теоретично це має сприяти облаштуванню, а значить і подорожчання земель на захід і на південь від Києва. Втім, наявність підстанції або газопроводу неподалік від ділянки не завжди означає можливість підключення до мережі. До того ж в 2020 р. в столиці очікується дефіцит електроенергії і тепла, і, швидше за все, контролюючі органи не надто охоче даватимуть дозволу на підключення нових об'єктів.
Кому належить фінансувати будівництво цих об'єктів, поки не відомо. "Більшість муніципальних програм розвитку інженерних мереж роками залишаються на папері, - говорить фахівець з нерухомості компанії" Арко Нерухомість "Ольга Щедріна, - оскільки місцева влада не знаходить коштів для реалізації власних планів".
Говорячи про освоєння приміських територій, ріелтори роблять ставку на девелоперський бізнес. Створення зовнішніх інженерних мереж дозволяє збільшити вартість ділянки в 2-3 рази. Посередники сподіваються, що цей показник залучить технічних інвесторів. За даними компанії "РEД-Консалтинг", під Києвом 80% земель, що знаходяться за межами населених пунктів, ще не освоєні. З них 20% уже зараз належать компаніям, готовим вкладати гроші в облаштування територій.
"Ще в 2004 р. майже всі угоди купівлі-продажу землі в передмісті були суто спекулятивними, - каже Ілля Родіонов. - За рік навіть не надто вдало розташовані ділянки іноді дорожчали в 3-4 рази без додаткових інвестицій. Покупка нових земель була більш вигідним вкладенням коштів, ніж освоєння вже придбаних. Зараз вартість приміських земель збільшується до 40% на рік, так що з'явився сенс в девелоперство ".
Дві біди - мости і дороги
Одним із чинників збільшення вартості приміських земель ріелтори називають, передбачене Генпланом будівництво окружної дороги в 10-20 км від нинішніх меж столиці. Нова дорога має об'єднати Житомирське, Одеське, Вінницьке, Харківське та Чернігівське магістральні напрямки. На думку Іллі Родіонова, швидше дорожчатимуть ділянки, розташовані між Житомирській та Одеській трасами, на відстані до 20 км від межі Києва. Житомирське і Одеський напрямки і зараз користуються найбільшим попитом. Бориспільський напрямок вважається менш перспективним. Статус Бориспільської траси (об'єкт стратегічного значення) створює додаткові проблеми при отриманні дозволу Укравтодору на будівництво під'їзних шляхів.
Тому девелопери з побоюванням ставляться до ділянок "другої лінії" розташованим уздовж стратегічної магістралі, незважаючи на те що "фасад" траси активно освоюється.
Землі, що знаходяться на схід від Києва, можуть подорожчати завдяки позначеній у Генплані новій магістралі, що йде в обхід Борисполя і автомобільних доріг Київ - Чернігів та Київ - Бровари. Підвищенню попиту на лівобережні землі також посприяє передбачене Генпланом будівництво трьох нових мостів через Дніпро. Втім, на думку ріелтерів, лівий берег (за винятком прибережних курортних зон), як і колись, буде набагато дешевше правого. На користь останнього, крім недостатньої кількості мостів, свідчить будівництво дороги Київ - Вінниця, автомобільних обходів Ірпеня та Макарова, дороги, дублюючої напрямок Житомирської магістралі. Планується будівництво шести нових автобусних станцій на правому березі Дніпра: в Обухові, Ірпені, Бородянці, Фастові, Вишгороді, Бишеві, і двох - на лівому - в Борисполі та Броварах.
В цілому проект розвитку транспортної інфраструктури в передмісті столиці передбачає збільшення протяжності доріг загального користування на 7% і приблизно таке ж підвищення щільності доріг з твердим покриттям. Оператори ринку вважають, що це призведе до точкового збільшення вартості деяких ділянок поблизу нових доріг, але істотного впливу на ринок приміських земель, швидше за все, не зробить.
Тенденція плавного зростання
Посередники прогнозують поступове збільшення розкиду цін на землю на освоєних і неосвоєних територіях. "Рік-два тому у нас було чимало клієнтів, які бажали придбати 100 га землі під Києвом, неважливо де, - розповідає Ілля Родіонов. - Такий ділянку можна було купити за ціною $ 300 за сотку, і він дорожчав на $ 5-6 млн ". Відбувалося це тому, що перспективні ділянки найчастіше продавалися за свідомо заниженою ціною. Спекулянти, які заручилися підтримкою сільських або селищних влади, отримували напівлегальні землевідводи і прагнули якомога швидше продати свої ділянки. Після перших продажів і оформлення нових актів права власності ризик втрати прав через недотримання процедури землевідведення знизився (закон у цьому випадку - на стороні сумлінного покупця). "Тепер вдало розташовані ділянки, виставлені на продаж по $ 300-400 за сотку - рідкість навіть в радіусі 40 км від Києва, - зазначає Родіонов. - Є, звичайно, недооцінені землі, але з кожним роком їх стає все менше ".
Ріелтори та інвестиційні консультанти, знайомі зі змістом Генерального плану розвитку столиці та передмістя, прогнозують подальше плавне зростання цін на землі, розташовані на відстані до 30 -40 кмвід нинішніх меж Києва. На думку Ольги Щедріної, "фасади" трас і ділянки, що знаходяться поблизу районних центрів, подорожчають до 70%, а ділянки, розташовані вдалині від доріг - до 30% на рік. Відносно дешевої залишиться земля в районі "хаотичної забудови", тобто там, де на розпайовані землях у різний час було побудовано кілька житлових будинків або господарських об'єктів, віддалених від населених пунктів, на великій відстані один від одного.
Марія БОНДАР "Контракти"
Штабс-капітал партії. Керівника штабу Партії регіонів Василь Джарти каже, що його політична сила працює, як піраміда.
В інтерв'ю КОНТРАКТАМ Василь Джарти розповів про те, що:
- Він не є правою рукою Рината Ахметова
- Він був першим кооператором Макіївки
- Керівник ММК ім. Ілліча Бойко скрізь відчуває себе господарем.
На Москву! Почесний президент холдингу "Київміськбуд" Володимир Поляченко лобіює диктатуру Генплану розвитку міста.
В інтерв'ю КОНТРАКТАМ Володимир Поляченко розповів про те, що:
- Порадить меру Черновецькому забудовувати Київ системно
- Генплан розвитку столиці має розробляти муніципальна структура, а не ВАТ.
Гра в городки. Будівництво котеджних містечок приносить до 45% доходу щорічно. Особняки під Києвом коштують більше, ніж вила на узбережжі Середземномор'я або Атлантики. Однак будівництво котеджних містечок усе ще вважається малорентабельним бізнесом.
Зліт білої ворони. Генеральний директор рекламного холдингу Alter-V Advertising Group Наталя Михайлова створила першу в Україні систему сітілайтів і поширила її в 31 містах країни.
В інтерв'ю Контрактам Наталя Михайлова розповіла, що:
- Безгрошів'я - найкращий стимул для творчості
- Нахабство - друге щастя
- З клієнтами потрібно бути чесним
- Плинність ключових кадрів не повинна заважати бізнесу.