Оценка недвижимости. Операция "перезагрузка"

Уже через неделю украинский рынок жилья ожидает полная перезагрузка. Дело в том, что с 1 августа в силу вступает ряд законодательных инициатив, принятых в последние месяцы Кабинетом министров, Фондом госимущества и Министерством юстиции. Согласно этим документам, в последний месяц лета по-новому должна будет работать система оценивания недвижимости, которую теперь планируется проводить с целью налогообложения.

Что это значит? Участники рынка говорят о том, что начиная с 1 августа, все лицензии, по которым работают оценщики и оценочные компании, будут недействительны. Соответственно, чтобы вновь получить право проводить оценку жилья, необходимо будет пройти обучение в течение 10-15 дней и получить сертификат субъекта оценочной деятельности обновленного образца.

Для этой цели в Украине должна быть налажена система подготовительных курсов на базе 22 высших учебных заведений. Как отмечают сами оценщики, сегодня реально получить специальную "корочку" можно лишь в нескольких вузах. В частности, речь идет о таких заведениях, как ООО "Институт экспертизы и управления собственностью", предприятие объединения граждан "Украинский институт управления качеством в оценочной деятельности", ООО "Учебный центр "Эксперт", предприятие объединения граждан "Научно-методический центр по вопросам оценочной деятельности", Международный институт бизнеса. Эксперты по оценке говорят, что за обучение в течение двух недель им придется заплатить в среднем около пяти тысяч гривен.

После того, как оценщики проходят такие двухнедельные курсы, они должны сдать экзамен и только тогда могут получить сертификат обновленного образца. Принимает такие экзамены специальная квалификационная комиссия при ФГИУ, куда должны входить, в том числе, представители различных оценочных организаций.

Есть ли повод для опасений?

Надо отметить, что озвученная система сертификации рынка оценки жилья не на шутку настораживает его участников. Напомним, в 2012 году власти также пытались внедрить новые правила оценивания недвижимости. По словам эксперта консалтинговой компании "СВ девелопмент" Сергея Костецкого, тогда обновленные сертификаты получили приблизительно 40 оценщиков. Это привело к тому, что в июне-2012 рынок недвижимости оказался просто заморожен. Ведь далеко не каждый может при нынешней стоимости экспертной оценки жилья в Киеве в пределах 200-500 гривен за квартиру или 800-1000 гривен за дом, вдруг ни с того, ни с сего заплатить в разы больше. Год назад, в условиях заморозки рынка недвижимости, некоторые оценщики требовали за свои услуги от 3000-4000 до 8000 грн. за проведение оценки квартиры и 10000-15000 грн за организацию оценки жилого дома.

Именно поэтому сегодня участники рынка недвижимости опасаются повторения событий годовой давности. И действительно, как в августе поведет себя рынок жилья, трудно сказать. В связи с этим многие оценочные компании намерены принять выжидательную позицию и на основании этого действовать, как говорится, по обстоятельствам.

В принципе, есть определенная надежда, что в отрасли не наступит коллапс. По информации отраслевых экспертов, сейчас многие оценщики все же проходят обучение и пытаются получить сертификаты нового образца. Так, по оценкам президента Ассоциации специалистов банковской оценки Украины Сергея Фролова, сегодня обучение на спецкурсах проходят около 500 человек, так что в конце июля – начале августа приблизительно 100 человек уже завершат учебу. В свою очередь, президент Лиги экспертов Светлана Бовсуновская говорит о том, что к 1 августа подготовительные курсы смогут закончить около 300 человек. И в этом свете возникает вопрос: от 100 до 300 лицензированных оценщиков – это много или мало для организации работы рынка оценки жилья, как говорится, на самом старте? Фролов считает, что достаточно, так как август – традиционно мертвый месяц, а Бовсуновская уверена, что мало – так как оценщики должны работать по всей стране.

Чего ждать?

В целом, для налаживания стабильной работы всей системы оценивания недвижимости озвученного выше количества лицензированных оценщиков действительно недостаточно. Стоит отметить, что сегодня на украинском рынке оценки жилья работает около 4500 компаний и 10-12 тысяч оценщиков. Столь высокое предложение услуг на рынке не только создает высокую конкуренцию среди самих оценщиков, но и позволяет держать стоимость работы самих оценщиков на достаточно низком уровне, что выгодно для клиента и не бьет по его карману.

Понятное дело, что ситуация может оказаться совершенно непредсказуемой, когда с 1 августа на рынке недвижимости Украины смогут предложить свои услуги, как уже говорилось выше, от 100 до 300 лицензированных оценщиков.

"Сейчас трудно говорить, как поведет себя рынок. Возможно, оценщики вообще не будут работать в августе. Возможно, будут предлагать свои услуги с 15 августа. Возможно, кто-то рискнет заявить о готовности проводить оценку уже со 2 августа. И какой в итоге будет цена за проведение оценки жилья, сложно прогнозировать, ведь рынку свойственны колебания, поэтому он самостоятельно постарается "нащупать" цену, сбалансировав таким образом предложение услуг и потребности/возможности клиентов. Не исключено, что сначала цены вырастут в несколько раз, а потом немного снизятся, ведь никто не будет платить за оценку жилья по 1-2 тыс. долларов. Кроме того, ясно, что на рынке недвижимости станет явно меньше оценщиков. По сути, это неплохо, потому что если предложение услуг снизится хотя бы на 20%, то, в первую очередь, за счет лишних людей, которые попали в отрасль случайно и не слишком квалифицированны. При таком раскладе стоимость услуг оценщиков не должна сильно вырасти", - обрисовал ситуацию "Обозревателю" столичный эксперт по оценке недвижимости Ярослав.

Еще одной серьезной проблемой для адаптации новых правил по оценке жилья к реалиям рынка недвижимости эксперты называют то, что август вряд ли окажется мертвым месяцем, как это было в предыдущие годы. А все потому, что с 1 сентября в силу вступает законодательная инициатива НБУ об ограничении суммы наличных расчетов "потолком" в размере 150 тыс. гривен. В этом свете многие украинцы стараются провести сделки по купле-продаже квартиры до начала осени. И станет или не станет для них препоной подорожание стоимости оценки жилья даже в разы, пока что под вопросом.

"Фактически сделки по купле-продажи недвижимости будут проводиться до 30-го июля. Потом нотариусы смогут визировать такие операции только при наличии новой экспертной оценки недвижимости, с целью налогообложения. А все экспертные оценки, которые сегодня имеются на руках у украинцев, будут недействительны, так как их проводили оценщики, имеющие сертификаты для работы устаревшего на момент августа образца. Об этом постоянно говорят сами оценщики. Хотя, возможно, позже власти захотят внести какие-то законодательные поправки, чтобы люди, которые ранее заплатили за оценку недвижимости, и, которая, по идее, является действительной, так как не истек срок давности, могли и дальше пользоваться этим документом. Но сомнительно, что такие законодательные поблажки украинцам предоставят. Так что, каким в августе окажется рынок недвижимости – вообще непонятно", - делится с "Обозревателем" своими сомнениями агент по недвижимости Алексей.

Что людям нужно знать

В общем, каким предстанет перед украинцами рынок недвижимости с 1 августа, узнаем очень скоро. А сейчас важно отметить основные нововведения в разрезе оценки жилья, которые нам с вами нужно знать.

Итак, во-первых, с 1 августа впервые все отчеты по оценке недвижимости будут регистрироваться в Единой базе данных отчетов об оценке для целей налогообложения и уплаты других обязательных платежей. Этот реестр вводится в Украине впервые и будет администрироваться Фондом госимущества. Доступ к этой базе получат Министерство юстиции, Министерство доходов и сборов, Госземагентство, нотариусы, проводящие сделки по купле-продаже недвижимости, заказчики оценки.

Во-вторых, если гражданин решит провести оценку недвижимости уже в августе, то ему необходимо обратиться с пакетом документов к тому оценщику, который имеет сертификат субъекта оценочной деятельности. Список аккредитованных специалистов можно посмотреть на сайте Фонда госимущества, в разделе "Оценка недвижимости", в рубрике "Реестр оценщиков". После проведения оценки продавец и покупатель имеют право оформлять сделку купли-продажи у нотариуса.

В-третьих, если гражданин намерен приобрести новую квартиру у застройщика, то в этом случае никаких изменений не предвидится. Как отмечают эксперты, сегодня покупка жилья в новостроях, как правило, проводится еще не введенной в эксплуатацию недвижимости, соответственно, такое жилье не требует его оценки.