Как война в Украине переписала стоимость строительства жилья и что происходит на рынке сейчас

С начала полномасштабного вторжения, фактически за три года большой войны, себестоимость строительства жилья выросла в среднем на 90-115% в зависимости от класса жилья и продолжает расти по сей день. Причины – не только в цене материалов, а в системной нехватке кадров и кризисе поставок ключевых позиций.

"Сегодня на строительстве работает лишь 40-50% работников от довоенного уровня. Часть выехала, часть служит в ВСУ. Не хватает квалифицированных сварщиков, крановщиков, высотников, операторов спецтехники – даже обычных разнорабочих уже не хватает", – комментирует Владимир Жигман, директор по строительству группы компаний DIM.

По словам Жигмана, дефицит рабочей силы вынуждает компании повышать зарплаты, привлекать подрядчиков из других регионов, а в отдельных случаях – из-за рубежа. Это напрямую влияет на себестоимость строительства. С начала года себестоимость в сегменте "комфорт+" выросла на 17%, до $850-1000/кв.м.

Что еще подорожало:

• Стройматериалы. Выросли заметно в цене бетон, гипсокартон, штукатурка, плитка. Особенно ощутима нехватка стекла (крупногабаритного, флоат), металлопрофилей и систем остекления – в проектах бизнес-класса это становится особенно ощутимо.

• Фасады. В проектах класса "комфорт" применяется "мокрый фасад", в бизнес-сегменте – дорогие системы из керамогранита, а в отдельных кейсах – даже натуральный камень, например травертин. Цены на них выросли на 25-40% за год.
• Инженерия. Все больше девелоперов отказываются от электрокотлов, которые были популярны в 2022-2023 годах, из-за сложностей с поставками, подорожания электрооборудования и систематических аварийных и стабилизационных отключений. Газовые системы становятся актуальными там, где позволяет высотность и ГСН.

Ориентировочный средний рост цен на основные строительные материалы в Украине от начала полномасштабной войны (февраль 2022 года) до мая 2025 года составляет от 40 до 60%. Например, бетон подорожал фактически вполовину, что связано с повышением стоимости топлива, логистическими трудностями и снижением производственных мощностей до 30-40% от довоенного уровня. Стоимость гипсокартона увеличилась на 35-45%. Причины включают подорожание сырья, в частности гипса, и рост энергетических затрат. Примерно в этом же диапазоне наблюдается и рост стоимости штукатурки – 30-40%. Это обусловлено повышением цен на цемент и наполнители, а также увеличением расходов на энергоносители. Плитка тоже подорожала: рост на 50-60%. Основные факторы – импортозависимость, рост стоимости логистики и энергетических ресурсов.

Зависимость от импорта

Доля импортных стройматериалов в среднестатистическом проекте выросла фактически вдвое: с 12-14% в 2021 году до 23% в 2023-м, и почти достигла 25% в 2024 году. Такие данные приводят в DIM, ссылаясь на собственные аналитические данные.

"Большинство лифтов на рынке – импортные, системы вентиляции и электрооборудования – также. Добавьте к этому логистику, валютный курс и риски – имеем ответы на вопросы восходящей динамики", – отмечает Жигман.

В 2024-2025 годах девелоперы все больше полагаются на оптимизацию технических решений, умное проектирование и прозрачную коммуникацию с покупателем. В отрасли, где себестоимость уже вплотную приближается к рыночной цене, это становится вопросом не только прибыльности, но и выживания.

"Рост себестоимости стал новой нормой. Вопрос уже не в том, будет ли дороже, а в том, как оставаться конкурентными, не теряя качество и темп. Это совсем другая игра, чем была в 2021-м", – комментирует младший партнер группы компаний DIM Арсений Насиковский. По его словам, в 2025 году и в дальнейшем ключевыми конкурентными преимуществами для девелоперов станут гибкость в проектировании, прогнозирование логистических рисков и системная работа с подрядчиками. "Рынок входит в фазу, где выигрывают не самые большие – а самые эффективные", – резюмирует Насиковский.