Для владельцев квартир введут новую проверку: в каких случаях может быть запрещена продажа

В Украине с 23 октября 2026 года нотариусы и государственные регистраторы будут автоматически проверять продавцов недвижимости через Единый реестр должников, а лицам, внесенным в него в рамках исполнительного производства, может быть отказано в продаже, дарении или ином переоформлении имущества. В то же время нововведения не вводят новых оснований для изъятия единственного жилья; обращение взыскания, как и прежде, возможно только по решению суда в случаях, определенных законом.

Такие изменения предусмотрены законом, принятым на основе законопроекта № 14005, который вводит цифровизацию исполнительного производства и интеграцию государственных реестров. Его главная цель — не допустить ситуаций, когда должники после открытия исполнительного производства в спешке переоформляют свое имущество на родственников или третьих лиц, чтобы избежать взыскания.

Что именно будут проверять при продаже жилья

При оформлении любой сделки Государственный реестр вещных прав будет автоматически получать информацию из Единого реестра должников. Нотариус сразу увидит, чи фигурирует владелец недвижимости в этом реестре.

Если лицо внесено в реестр в рамках открытого исполнительного производства, нотариус или государственный регистратор будет иметь основания отказать в оформлении договора. При этом важно понимать, что ограничения касаются именно права собственника распоряжаться имуществом, а не означают автоматический изъятие или конфискацию квартиры.

Из-за каких долгов могут возникнуть проблемы

Сам факт наличия долга еще не означает, что квартиру не разрешат продать. Например , просроченный банковский кредит, неуплаченный штраф или задолженность за коммунальные услуги сами по себе не блокируют продажу.

Проблемы начинаются тогда, когда кредитор обратился в службу исполнения решений, возбуждено исполнительное производство, а должника внесли в Единый реестр должников. В такой реестр могут попасть украинцы, в отношении которых проводится принудительное взыскание:

• по кредитам;
• по алиментам;
• по налоговым долгам;
• по штрафам;
• задолженностью за коммунальные услуги;
• другими судебными решениями или исполнительными документами.

Именно после этого могут появиться ограничения на отчуждение имущества. Новые правила коснутся не только продажи квартиры. Ограничения могут распространяться также на:

• дарение недвижимости;
• обмен жилья;
• передачу имущества в ипотеку;
• оформление залога;
• другие способы переоформления права собственности.

Таким образом, закон должен сделать невозможным быстрое выведение активов после начала принудительного взыскания долга.

Могут ли забрать квартиру за долги

Несмотря на опасения многих украинцев, законопроект №14005 не вводит новых правил относительно изъятия единственного жилья. Как поясняли авторы документа и члены профильного комитета Верховной Рады, механизм принудительного взыскания недвижимости остается таким же, как и раньше.

Продажа или изъятие жилья возможны исключительно по решению суда и только в случаях, предусмотренных действующим законодательством. Более того, новый закон даже усиливает защиту должников в ряде случаев.

В частности, обратить взыскание на единственное жилье нельзя, если сумма долга не превышает 50 минимальных заработных плат. На момент принятия закона это составляло около 432 тысяч гривен. Ранее законодательство предусматривало значительно более низкий порог — 20 минимальных зарплат.

Отдельные гарантии также получили военнослужащие. Во время военного положения и в течение года после его окончания на их единственное жилье не может быть обращено взыскание. В то же время эти гарантии не распространяются на все случаи, в частности, могут не действовать в отношении ипотечного имущества или отдельных категорий долгов.

Что еще изменит закон

Одной из главных нововведений станет автоматизация всей системы исполнительного производства. Предусмотрена интеграция исполнительной службы с государственными реестрами, банками, платежными системами, сервисными центрами МВД и нотариальными базами данных. Благодаря этому информация о должнике станет доступной всем органам, осуществляющим регистрационные или финансовые операции.

После внесения лица в Единый реестр должников оно сможет пользоваться своим имуществом, однако не сможет его продать, подарить или переоформить до полного исполнения решения суда или погашения долга. При этом после уплаты задолженности система будет работать автоматически. После подтверждения поступления средств должника исключат из реестра, а все наложенные ограничения будут сняты.

На что следует обратить внимание покупателям жилья

Следует проверить продавца ещё до передачи задатка. Ведь даже если предварительный договор уже подписан, владельца могут внести в Единый реестр должников до момента оформления основного договора.

Кроме того, стоит убедиться, что на недвижимость не наложен арест, она не находится в ипотеке и не имеет других ограничений на отчуждение. В предварительном договоре также целесообразно предусмотреть порядок возврата задатка, если из-за появления новых ограничений заключить основной договор станет невозможно.

Как сообщал OBOZ.UA ранее, чаще всего новые долги за коммунальные услуги накапливают не пенсионеры, а украинцы в возрасте 46–60 лет, на долю которых приходится 35% всех новых исполнительных производств. Только за первые шесть месяцев 2026 года в Украине было возбуждено более 108 тысяч новых дел из-за неуплаты коммунальных услуг, и почти 65% из них до сих пор остаются нерешенными.

Только проверенная информация у нас в Telegram-канале OBOZ.UA и Viber. Не ведитесь на фейки!