Будут ли выселять украинцев из старых домов и какими будут новые правила аренды: нардеп Шуляк рассказала, к чему готовятся во власти. Интервью

Украина стоит на пороге революции в жилищной сфере – так, во всяком случае, уверяют во власти. И, надо признать, не безосновательно. Еще в начале года нардепы приняли, а президент подписал закон №12377 "Об основных принципах жилищной политики", который отменил признанный давно устаревшим Жилищный кодекс УССР, действовавший – как бы ни было сложно поверить – на протяжении всего времени Независимости. А также призван ввести европейскую модель обеспечения граждан жильем.

Впрочем, это был лишь первый шаг. Сейчас же государство перешло к формированию новых правил в сфере: от глобальных – вроде управления жилищным фондом и подходов к восстановлению, к тем, которые могут прямо затронуть миллионы украинцев – в частности, регулирование многомиллионного рынка аренды, который до сих пор фактически существует вне контроля государства.

Касаемо последнего, главной задачей заявляется вывод его из тени. А кроме того, создание прозрачной системы взаимодействия между арендодателями, арендаторами и государственными институтами.

О том, как именно государство планирует вытянуть арендный рынок из тени, будут ли сносить дома украинцев, что будет с риелторами, когда появятся платные дороги и будут ли перестраивать украинские города – OBOZ.UA беседовал с главой парламентского Комитета по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Еленой Шуляк ("Слуга Народа").

Государство будет подбирать украинцам жилье, используя их личные данные

– На каком этапе сейчас находится реформа жилищной сферы? Когда планируется внесение в парламент законопроектов и предполагается ли их предварительное общественное обсуждение?

– Сейчас ведется работа над законом об управлении жилищным фондом. Законопроект уже разработан Министерством развития общины и территорий, и сейчас находится на общественном обсуждении. План – зарегистрировать документ уже в этом году – и попытаться провести его через сессионный зал.

Параллельно ведется работа по разработке узкого специализированного законодательства, которое будет касаться социального фонда жилья. Ведь закон "Об основных принципах жилищной политики" дал лишь рамку развития социального жилья, а для того, чтобы определить все формулы, механизмы формирования стоимости его аренды и т.д. – это уже надо специальный закон.

И этот закон крайне важный – ведь является частью наших обязательств по Ukraine Facility. А это, напомню, план, по которому Украина до 2027 года получит суммарно 50 млрд евро.

– Есть ли уже какие-то конкретные решения?

– Мы будем создавать очень большую информационно-аналитическую систему, где будет вся информация о жилищном фонде – коммунальный, государственный, частный. Там же будет вся информация о государственных программах. И эта система будет в собственности государства.

– А у украинцев будет доступ к ней?

– По замыслу, человек, который хочет улучшить свои жилищные условия, сможет заходить через свой электронный кабинет в эту систему. Система проанализирует, кто этот человек, к какой социальной категории относится, пользуется ли субсидиями, какой доход у него и его семьи – и выдаст для него лучшие решения. Скажем, если тот же доход не позволяет, система предложит социальное жилье. А кто-то с большим доходом – или человек относится к льготной категории – получит предложение, скажем, воспользуется государственной программой єОселя.

– То есть, в системе будут личные данные украинцев?

– Все реестры на сегодня синхронизированы. Но, информации о жилом фонде, о возможностях государственных программ, о том, чем там владеет община, какие дома нужно ремонтировать, в системе будет больше.

Тем более, что европейские партнеры, которые будут помогать восстанавливать Украину, будут участвовать и в формировании социальных фондов жилья. А для того, чтобы заходить с помощью, они должны видеть четкий план всей страны – и, соответственно, понимать, что этот план опирается на конкретные данные. И в этом, я уверена, очень поможет эта жилищная система.

Украинцам перепишут налоги за аренду квартир: к чему готовиться

– Как продвигается реформа рынка аренды жилья?

– У нас уже есть ряд наработок. Первый шаг, который будет делать парламент будет касаться того, чтобы снизить высокую налоговую нагрузку на тех, кто сдает жилье в аренду. Напомню, что на сегодня она составляет 23%. То есть, если вы сдаете свою квартиру в аренду, то с полученного дохода вы обязаны заплатить 18% НДФЛ и 5% военный сбор.

Но при такой высокой налоговой нагрузке практически невозможно сделать ничего, чтобы рынок аренды жилья вышел из тени. Например, есть очень печальные цифры из Государственной налоговой службы, датированные 2024 годом. Тогда только 900 физических лиц – то есть это обычные люди, которые не являются субъектами предпринимательской деятельности – уплатили налоги с дохода за аренду. Но мы же понимаем, что на самом деле жилье в аренду сдают гораздо больше людей, о чем свидетельствует и количество ВПЛ, и количество объявлений, и стремительный рост количества риелторов.

И по нашему мнению, основная причина, почему рынок находится в такой глубокой тени – это высокая налоговая нагрузка. Поэтому и надо снизить налоги.

– До какого уровня?

– Сейчас уже зарегистрирован законопроект, которым предлагается снизить НДФЛ для арендодателей до 5% – и его будет рассматривать профильный налоговый комитет парламента. Ну а военный сбор, конечно, будем оставлять. Ведь буквально недавно Верховная Рада проголосовала, что его будут взимать еще в течение трех лет после окончания военного положения.

Поэтому план такой: сначала снижение налогов. Пусть государство сделает мотивирующий шаг навстречу гражданам, а уже потом можно работать над разными другими инициативами, которые бы помогали рынку жилья обновиться, оздоровиться и перейти на современные европейские правила.

– А это действительно решит проблему? Вряд ли люди, не желающие платить 23% налогов, начнут делать это после их снижения – дело ведь явно не в размере, а в принципиальном нежелании платить.

– Есть два пути: один мотивирующий, а другой – карательный. Я за мотивирующий.

Мне кажется, что когда государство снижает налоги, люди должны понимать, что их часть "работы" – платить их. Люди должны понимать, что когда они платят 5% военного сбора, то поддерживают Силы безопасности и обороны. Соответственно, думаю, для многих это станет мотивирующим фактором – что эти 5% идут в специальный фонд и расходуются исключительно на поддержку нашей армии.

Поэтому я верю в украинцев. И верю в то, что военный сбор будет платиться.

Кроме того, надо также понимать, что люди получат позитив от того, что они будут иметь легальный "белый" доход.

– А что они получат?

– Прежде всего, возможность работать с банками и пользоваться кредитованием. К примеру: сейчас ты не можешь купить квартиру в льготную ипотеку, если не подтвердишь свои легальные доходы. Так же не можешь купить машину в кредит. Если у тебя нет "белого дохода" – ты не можешь пользоваться потребительским кредитованием на большие суммы. Следовательно, это один из мотивирующих факторов, почему надо выходить из тени и платить налоги.

– Но для этого можно, скажем, официально работать и получать "белую" зарплату. А параллельно – сдавать "в тихую" квартиру, получать свои 10-15 тысяч и просто класть их в карман...

– По моему мнению, чем больше официальный доход – тем больше возможностей для человека.

– Представим, снижение налогов людей таки замотивировало и они начали массово выходить "из тени". Как это повлияет на стоимость аренды? Ведь вряд ли арендодатели захотят избавляться от части дохода – и, вероятно, фактически переложат свои налоги на арендаторов.

– Дискуссия о потенциальном влиянии налогов на цену аренды ведется. Но согласитесь: не это формирует цену на рынке. Цену формируют спрос и способность украинцев платить ту или иную сумму.

Вы, конечно, можете переложить на арендатора любые свои расходы, но арендатор скажет: я могу выделить на аренду только определенную сумму, не более. Поэтому арендодателю уже надо будет принимать решение – гнуть и дальше свою цену и очень долго ждать того, что кто-то снимет его жилье, или подстраиваться под реалии. Все будет решать рынок, а не количество уплаченных налогов.

Будут ли штрафовать украинцев за сдачу квартир в аренду

– Ранее появлялась информация, что украинцев могут обязать заключать договоры аренды жилья при сдаче квартир или домов в аренду. Невыполнение же этого должно было повлечь за собой большие штрафы. Есть ли уже какие-то детали?

– Действительно, Министерство развития общины и территорий, когда вносило закон об основных принципах жилищной политики, предлагало обязательно регистрировать все договоры аренды. Однако, мы на комитете отклонили эту норму – и принятый закон ее не содержит.

– Почему норму отклонили?

– Потому что мы считаем несправедливым, что граждане, которые сегодня вынуждены платить такие высокие налоги, будут вынуждены еще и регистрироваться. Повторюсь: первый шаг – снижение налогов. А все остальное станет возможным только после этого.

– То есть, в будущем ожидать обязательной регистрации договоров, все же, стоит?

– Сейчас никаких законодательных инициатив внедрять такую регистрацию в парламенте не зафиксировано.

– Следовательно, внедрение штрафов, я так понимаю, стало неактуальным?

– Именно так. С другой стороны, в налоговом кодексе такие штрафы уже давно зафиксированы. То есть, если ты сдаешь жилье в аренду, не платишь за это налоги, а налоговая об этом узнала – то получаешь штраф. Он составляет 25% от суммы неуплаченного долга, плюс пеня за каждый день неуплаты. А если повторно не уплатил налоги и это было обнаружено, то уже платишь 50%. То есть система штрафных санкций уже есть.

– А она действует?

– Думаю, налоговая этим не очень занимается сегодня. И на самом деле, правильно делает, ведь при такой высокой налоговой нагрузке это было бы неэтично со стороны государства оказывать на людей такое давление.

О "минимальной аренде на 3 года"

– В сети ранее распространялась информация, что одной из опций стимулирования украинцев именно к долгосрочной аренде может стать установление минимальных сроков аренды на уровне 3-х лет. Этого действительно следует ожидать?

– Это эксперты предлагают такие решения – так они ищут также мотивирующие факторы для того, чтобы выходить из тени. Однако парламент такую инициативу пока не рассматривает.

– Почему? Не сработает?

– По моему мнению, во время полномасштабного вторжения ограничивать людей долгосрочными договорами – неправильно. Мы сейчас не та страна, которая живет в спокойном режиме и может экспериментировать – у нас люди снимают квартиры кто на полгода, кто на три месяца. И каждый из нас не знает, что будет условно завтра. Поэтому заключать долгосрочные договоры – не то, что сейчас нужно Украине.

Риелторы берут деньги ни за что

– О риелторах – но не официальных, а тех, чья работа сводится к закинуть объявление в интернет и познакомить с владельцем жилья. Эта проблема регулярно всплывает – и в обсуждениях украинцы единодушны: так, как есть сейчас, не должно быть.

– Или даже не познакомил с владельцем, а дал телефон – мол, вы там созвонитесь, а мне потом заплатите комиссию.

– Именно так. Есть ли уже какие-то наработки для решения этого вопроса?

– Мы при комитете создали большую рабочую группу, которая должна наработать изменения в законодательство именно в части регулирования риелторских услуг. В нее мы включили и представителей риелторских сообществ, и нотариусов, и представителей Фонда госимущества, и Министерства развития общин территорий, и тех, кто работает с коммерческой недвижимостью... Максимально привлекли всех, кто хотел.

И разговор начался с простого: а кто такой, собственно, риелтор? Какие услуги он предоставляет? Где вообще стандарт таких услуг? И, знаете, у нас возникли споры – вплотную к тому, как правильно писать: "риелтор" или "риелтер". Потому что даже в самом сообществе еще не договорились, как же их там правильно называть.

Мы же их называем "специалисты в сфере недвижимости". И когда мы начали спрашивать, должны ли они проверять жилье, которое обслуживают – скажем, не арестовано ли оно, не "висит" ли на нем задолженность, не имеет ли там каких-то технических проблем, – со стороны риелторов было большое возмущение. Они прямо сказали, что ничего не должны проверять – потому что, мол, занимаются только исследованием рынка, поиском лучших предложений, услугами по маркетингу и тому подобное.

Мы говорим: хорошо, если вы предоставляете анализ рынка, то как этот анализ выглядит? Что вы даете клиенту? Потому что я еще ни разу не слышала, что кому-то такое исследование показывали. В ответ мы получили тишину.

– Так ни к чему и не договорились?

– Определенные сдвиги все же есть. Например, договорились, что у риелторов должны быть профессиональные стандарты, которые будут четко описывать требования к профессии. Также договорились, что доступу на рынок должна предшествовать определенная аккредитация или сертификация, которую будут проводить определенные профессиональные ассоциации. Мы точно не хотим, чтобы это делало государство и таким образом жестко регулировало доступ на рынок тех или иных специалистов. Но государство должно иметь понимание и того, что происходит в сфере, и кто в ней работает.

Для чего? Потому что сейчас сами риелторы не знают, сколько их. Одни говорят – 80 тысяч, другие – 60 тысяч. А обычный человек, даже не знает, где проверить, действительно ли с ним общается риелтор – или это просто кто-то утром проснулся и решил, что сегодня будет заниматься этим, а завтра чем-то другим.

– Мне кажется, с таким сталкивались сотни тысяч украинцев. Если не миллионы...

– Да, именно такой такой запрос от людей мы и получили. Потому что они не понимают, за что платят деньги? Какие они получают услуги и почему это так дорого? Ведь услуга риелтора может стоить как 500 грн, так и 15 тысяч. Поэтому нужно прописывать, что это услуга, о чем она, какие ее сроки предоставления, какие обязательства и тому подобное.

– И какие планируются решения?

– Сейчас рабочая группа дискутирует, смотрит на опыты других стран. Скажем, риелторы говорят: обратите внимание на опыт Польши – там очень либерально подошли к законодательству, даже отменили определенные регуляции буквально недавно. Но у нас общество как раз просит ввести госрегулирование. Потому что у нас проблема гораздо серьезнее. Поэтому пока ищем лучшие пути – потому что есть понимание, что рынок должен работать по конкретным правилам.

И интересные предложения есть. Скажем, ввести типовой договор. Или можно как-то привлечь к этому "Дію".

Так или иначе, а с рынка надо вывести непрофессиональных риелторов. И взамен оставить профессиональных людей. Да, их будет немного, но они обеспечат качественные услуги для людей, которые захотят ими воспользоваться.

Дома будут сносить, украинцев будут выселять

– Устаревшее жилье. Много говорится о том, что в Украине устаревший или даже очень устаревший жилой фонд. Есть ли сейчас какие-то наработки по этому вопросу?

– По оценкам, сейчас в Украине около 30 тыс. "хрущевок". Их начали строить в 1957 году. И в 2017 году первые из них "отметили" свое 60-летие. Скоро очень много "хрущевок" будут "отмечать" уже 70-летие. Поэтому, это жилье уже не просто устаревшее, оно еще и не соответствует современным требованиям и очень много домов в аварийном состоянии.

Параллельно в Украине есть большая проблема с капитальными ремонтами. Они очень редко проводятся.

Тем не менее, если бы не полномасштабное вторжение, Верховная Рада уже приняла бы закон (№6458. – Ред.) об устаревшем фонде жилья. Сейчас он уже прошел 1-е чтение и сейчас мы его достаточно активно готовим на 2-е. Потому что война закончится, и Украина должна быть готова к тому, чтобы заниматься вопросом жилищной политики.

– Тот законопроект предусматривает снос отдельных домов. Их действительно будут уничтожать?

– Все "хрущевки", все эти устаревшие кварталы, подчеркиваю, могут быть снесены. Но здесь акцент на "могут", ведь эти же кварталы могут и попасть под реновацию. Речь о том, что здания оставят, но с ними проведут определенные мероприятия, касающиеся безопасности и энергоэффективности. Поэтому план такой: принять закон для того, чтобы урегулировать вопросы, связанные с механизмами отселения, компенсации и ответственности,

– Отселение. Если "хрущевки будут сносить" – как оно будет происходить? Это будет принудительно?

– Однозначного ответа нет – ведь надо будет смотреть на конкретную ситуацию. Если это "хрущевка", которую нельзя отремонтировать и которая в аварийном состоянии, то человек должен четко понимать, какую она компенсацию она получит.

Если это будут новые квадратные метры – то где они будут. Если это будут деньги – то какая сумма. Ведь человек должен понимать, сможет он за эти деньги приобретет нужное ему жилье, или нет.

С другой стороны, если речь пойдет не о сносе, а реновации, надо будет понимать, где люди будут жить в течение времени ее проведения. То есть, какое им жилье будет предоставляться, кто этим будет заниматься, какая будет ответственность за несоблюдение сроков проведения работ и тому подобное.

– А кто будет принимать решение об отселении? Это будет принудительно – или согласие жителей домов, все же, будут спрашивать?

– Нет, принудительного выселения не будет. Сейчас обсуждается вопрос, какое количество людей должно будет принять решение о сносе или реновации дома.

Однако, это не будет 100%-ная планка, ведь мы понимаем, что всегда будут люди, которые скажут, что ничего не хотят. Так же всегда будут те, кто скажет, что, условно, 70 лет жили в этом доме и никуда уже не хотят переезжать.

Но надо будет получить согласие 75% жителей, или 80% – дискуссия по этому поводу сейчас ведется. Но 100% – нереальная цифра. Потому что тогда ни одна "хрущевка" не пройдет через реновацию или за счет ее не будет осуществлено новое строительство.

– О деньгах. Если при сносе будет принято решение не переселять, а просто дать людям деньги, чтобы они самостоятельно купили себе жилье – откуда будут эти средства? Кто их даст? Речь будет идти же о больших суммах.

– Механизмов может быть очень много. Это могут быть деньги международных доноров, которые будут активно участвовать в восстановлении. Или это могут быть средства местного или регионального бюджетов.

Конечно, деньги будут большие. Но если будет четкий план, можно будет посчитать все расходы, все доходы – и понять, что получит город, что получит инвестор, что получат люди. И это даст возможность найти такую модель, когда все будут в выигрыше.

– Реновация. Как она будет выглядеть? Это будет просто масштабный ремонт – или полная перестройка дома, когда, условно, стены оставят, а внутри все перепланируют?

– Это будет зависеть от состояния дома. Где-то нужно будет провести капитальный ремонт, где-то – проще.

Но, как уже отмечалось, основной акцент будет делаться на безопасности. То есть, будет ли возможность сделать под домом укрытие. Если нет – насколько близко его можно будет оборудовать.

Еще один обязательный аспект – термомодернизация и энергоэффективность. Это также обязательно будет учитываться при планировании.

– А люди смогут во время реновации менять, при желании, планировку своего жилья? Возможно, за дополнительную плату. Или никаких изменений в конструкцию квартир вносить будет нельзя?

– На уровне закона мы этого, конечно, не будем прописывать. Ведь это очень незначительные вещи, которые на бытовом уровне человек сможет решить самостоятельно.

– То есть возможность переделать себе квартиру, все же, будет?

– Так или иначе, а жители будут активными участниками процесса реновации своего дома. Поэтому естественно, что они смогут выражать и собственные видения, и требования, и пожелания. Соответственно, если люди будут не согласны с предоставленным проектом – никто его не будет реализовывать.

Когда в Украине появятся платные дороги

– В целом же в Украине чем дальше, тем громче говорят о том, что наши города все больше, так сказать, отстают от времени. Иными словами, становятся неприспособленными к современным условиям. Прежде всего, из-за авто. Их становится становится больше, места для них – меньше. Дороги не справляются с потоком, парковок не хватает, поэтому многие паркуются или прямо на тротуаре, или на крайних полосах – и от этого дороги, фактически, становятся еще уже...

– Это очень болезненный вопрос, который нужно решать. И начинать это делать, по нашему мнению, следует с планирования. Ведь от этого будет зависеть, насколько комфортным будет город.

Вместе с тем, у нас уже есть закон, по которому все города должны обновить свою градостроительную документацию, а также создать Комплексные Планы Пространственного Развития. Это нужно для того, чтобы все четко знали: здесь парковка, здесь дорога, здесь зеленая зона и тому подобное.

Этот закон должен был заработать с 1 января 2025 года, но мы перенесли этот срок на 1 января 2028-го. Потому что на сегодняшний день только 7 общин по всей Украине сделали такие планы.

– Почему так мало?

Все говорят, что нет денег, нет времени, что все заняты помощью фронту и тому подобное. Но, скажем, у Киева точно есть деньги – город с бюджетом, превышающим 100 миллиардов точно может себе обновить генеральный план.

Поэтому мы сейчас очень переживаем, что ближе к 1 января 2028 года к нам придут мэры, ассоциации местного самоуправления и снова скажут: "Мы не успеваем, перенесите дедлайн еще на 3-5 лет". Но этого делать нельзя, иначе мы будем жить в этом хаосе еще очень долго.

– Еще один вопрос, который регулярно создает шум в сети – платные дороги. Когда они появятся и сколько будут стоить?

– Говорить о платных дорогах во время полномасштабного вторжения, думаю, не время. Давайте дождемся нашей победы, когда мы как государство сможем тратить на строительство и эксплуатацию дорог совсем другие средства, чем сейчас.

Когда-то мы дойдем и до вопроса платных дорог. Но точно не в ближайшие 5 лет.