В Украине хотят переписать правила по квартирам и домам: за что могут проголосовать нардепы

В Украине готовят переход на новую модель жилищной политики – чтобы решить, в частности, проблемы устаревшего жилого фонда. Среди прочего в планах – избавиться от многолетних очередей на квартиры и незавершенных строек. А кроме того, создать рынок социальной аренды, что позволит гражданам получать доступное жилье без необходимости покупки.

Видео дня

Первый шаг для этого сделан – в июле нардепы приняли в первом чтении соответствующий правительственный законопроект № 12377 "Об основных принципах жилищной политики". Сейчас его готовят ко второму чтению, и, как рассказала OBOZ.UA глава парламентского Комитета по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Елена Шуляк ("Слуга народа"), документ может быть вынесен в сессионный зал Верховной Рады уже осенью.

"Из оставшихся поправок около тысячи можно отнести к категории поправочного спама, поэтому мы надеемся, что авторы правок их снимут. Однако наша задача – отработать каждую, что увеличит шансы законопроекта, который запустит жилищную реформу в Украине. Цель – чтобы осенью у нас уже был законопроект, доработанный ко второму чтению", – отметила нардеп.

OBOZ.UA разбирался, как во власти хотят изменить правила относительно жилья украинцев, а также в каком состоянии рынок недвижимости находится сейчас.

Как хотят изменить правила относительно квартир и домов украинцев

Государство не знает, что у него с недостроенным жильем

Одна из ключевых норм законопроекта – создание в Украине Фонда социального жилья, государственного и муниципального. Как пояснила Шуляк, из фонда жилье будет предоставляться временно:

• в социальную аренду – когда расходы на аренду не будут превышать 25-30% дохода семьи;
• как служебное.

Пополняться фонд, как предполагается, будет прежде всего за счет зданий, находящихся на балансе как громад, так и государства. Однако для этого нужно будет сначала провести инвентаризацию такого жилья. Особенно же недостроенного, которого, отметила нардеп, сейчас в Украине насчитывается сотни единиц.

"Громады и государство до сих пор не понимают, что уже у них есть на балансе, какая муниципальная и коммунальная собственность. Следовательно, нет понимания, что можно перестроить, достроить. А у нас сотни не достроенных застройщиками домов. Поэтому такая инвентаризация поможет их выявить – чтобы понять, что можно достроить, поскольку такие объекты, конечно, дешевле, чем возводить с нуля", – объяснила Шуляк.

Другой источник пополнения фонда – новое жилье. Как заверила нардеп, средства на его возведение будут поступать от платежей:

• за социальную аренду,
• аренду служебного жилья.

"Конечно, будем строить тоже. Будут создаваться специальные операторы доступного жилья", – утверждает Шуляк.

Впрочем, хватит ли этих денег на строительство и как будет решаться вопрос, если все же нет, ответа пока нет. Однако не исключено, что к этому, как и к осуществлению реформы в целом, будут приобщаться доноры. Хотя сейчас это четко и не артикулируется.

Государство не знает, что происходит с очередями на жилье

Нардеп признала: у государства нет понимания, что происходит с очередями на жилье. То есть "кому и что выдается".

И это создает коррупционные риски.

"Очередь может двигаться в режиме, который выгоден тому или иному чиновнику, который за это отвечает. Соответственно, коррупционных рисков из-за этого хватает", – констатировала Шуляк.

Решить этот вопрос хотят попробовать за счет создания Единой информационно-информационной системы в сфере жилья. Она должна обеспечить, среди прочего, переход всех списков квартирных очередей из бумажной формы в цифровую. Есть надежда, что это сделает движение очередей более прозрачным.

Аренда с правом выкупа

Еще одно ключевое изменение – аренда с правом выкупа. Ожидается, что распространяться она будет на все то же социальное жилье, однако для этого придется прожить в нем минимум 10 лет.

Из приятного – ежемесячные арендные платежи в течение этих 10 лет планируют включать в стоимость жилья. Поэтому после окончания срока аренды можно будет стать владельцем такой недвижимости.

Из не очень приятного – стоимость выкупа жилья будет не ниже стоимости нового социального жилья – для его замены. То есть жителям старых домов придется платить за квартиры как за новые.

Причиной такого подхода, пояснила Шуляк, является то, что средства от выкупа арендаторами жилья будут идти в специальный фонд, из которого будет осуществляться строительство нового социального жилья. То есть покупая уже готовое жилье для себя, украинцы будут финансировать его строительство для других.

Появится бесплатная аренда?

Параллельно с арендой с правом выкупа планируется запустить аренду социальную. Это когда определенный процент (как уже отмечалось, 25-30%) рыночной стоимости найма будет платить наниматель, а остальную часть будет субсидировать государство.

Впрочем, предполагается, что в отдельных случаях государство будет брать на себя все расходы. Дело в том, что стоимость такой аренды хотят максимально подвязать к доходу семьи. И если человек будет неплатежеспособным, "социальная аренда может быть для него даже бесплатной".

Однако есть "но". Не исключено, что предоставленную бесплатную аренду украинцам смогут отменять. Как, собственно, и наем жилья за небольшие деньги.

Как пояснила нардеп, сейчас в ЕС аренда социального жилья зависит от нескольких параметров, в частности:

• дохода арендатора,
• текущих рыночных условий.

В то же время арендодатель проводит ежегодный мониторинг доходов нанимателя за предыдущий год. По его результатам принимается решение об условиях дальнейшего сотрудничества.

"Если его среднемесячный совокупный доход за предыдущие два года подряд стал выше, это является основанием для прекращения договора. Но мы не копируем опыт ЕС, а адаптируем под украинские реалии", – объяснила Шуляк.

Льготная ипотека под вопросом

Запуск льготной ипотеки (кредит на покупку жилья с низкой процентной ставкой или государственными субсидиями, что делает его более доступным для определенных категорий населения) пока под вопросом, признает нардеп. По ее словам, все зависит от того, когда и в каком виде мы примем законопроекты, которые станут законодательной основой для жилищной реформы.

Дело в том, что создание государственных ипотечных программ вроде єОселі – а также, что важно, аренды с правом выкупа и социальной аренды – должно состояться после проведения жилищной реформы. А для этого, кроме законопроекта №12377, надо принять и ряд других, поэтому все будет зависеть от того, в каком виде они будут приняты.

Какие законопроекты по недвижимости надо еще принять

• О жилищном фонде социального назначения.

Его, по словам Шуляк, уже создают.

• Об управлении жилищным фондом и вообще о регулировании взаимоотношений в этом процессе.

Законопроект хотят принять осенью, потому что ЕС может не дать денег

Ожидать принятия законопроекта №12377, по словам Шуляк, можно уже осенью. Во всяком случае того требует Евросоюз – в рамках Ukraine Facility.

Это программа рекордной экономической помощи от ЕС, по которой Украина до 2027 года может получить 50 млрд евро (как кредитами, так и в виде безвозвратных грантов). Однако лишь при выполнении определенных условий. И одним из них, подчеркивает нардеп, является изменение правил по недвижимости.

"Более того, именно за выполнение этого индикатора программы Украина получит 400 млн евро. 200 млн евро кредитных и столько же грантовых", – рассказала она.

Будут ли сносить дома

Еще осенью 2022 года нардепы приняли в первом чтении законопроект №6458 по комплексной реконструкции кварталов старого жилого фонда. Который среди прочего предусматривал снос старых домов для возведения на их месте новых.

Впрочем, уже долгое время никаких движений относительно документа не фиксируется.

Последний раз основательно о нем говорилось летом 2024-го. В материале отмечалось, что тему старого жилого фонда в разгар войны подняли неслучайно.

"Во многих крупных городах уже негде строить. Особенно в центральной части, которая больше всего интересует застройщиков. ...Среднестатистическая хрущевка – это 5 этажей, 4 подъезда и по 4 квартиры на лестничной площадке – то есть всего 80 квартир. Если построить на этом же участке многоэтажку, можно вместить до 350 квартир", – рассказывали авторы материала.

Будет ли предусматривать возведение социального жилья, о котором говорит Шуляк, снос старых хрущевок, пока неизвестно. Во всяком случае на соответствующий вопрос OBOZ.UA нардеп не ответила.

Что происходит с недвижимостью в Украине сейчас

Украинцы привыкли к войне

Впрочем, так или иначе, но это все – пока вопросы будущего. А здесь и сейчас рынок недвижимости вынужден функционировать в условиях войны. Что, естественно, накладывает на него соответствующий отпечаток.

"Если брать 2022 год, то там было очень сильное смещение: весь восток (восточные области Украины. – Ред.) уехал – кто за границу, а кто на запад страны. И там (на западе Украины. – Ред.) цены взлетели – и на аренду, и на продажу. Но начиная где-то с конца 2023 года и в течение всего 2024-го тенденция была уже не такой выраженной. Люди начали рассредотачиваться по стране. И хотя на западе цены до сих пор больше, чем до полномасштабной войны, спрос уже не такой, как был", – рассказал OBOZ.UA член совета Ассоциации специалистов по недвижимости Артур Пилипчук.

При этом он подчеркнул: движение наблюдается не только на рынке тыловых областей, но и на востоке и юге страны. В частности, в Днепре и Харькове, Одессе.

"Да, рынок не такой, каким был до войны, – он ниже. Однако в целом ситуация значительно лучше, чем была в 2022 году. Люди ко всему привыкают", – констатировал Пилипчук.

Его поддерживает исполнительный директор Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины Виктор Несин. По его словам, несмотря на то что в стране идет война, "рынок недвижимости работает". При этом определяющим, по его словам, является то, что "на рынке недвижимости продавцов больше, чем покупателей".

"Это связано, в частности, с тем, что у нас военное положение. Много людей уехало из страны – и они там... я бы сказал, ассимилировались, и часть вообще не будет возвращаться. И поэтому они хотят продать недвижимость. Потому очень много на сегодняшний день недвижимости продается", – объяснил он в комментарии OBOZ.UA.

Первичка едва живая

Ситуация в разных сегментах рынка кардинально отличается отмечают эксперты. Например, первичка, констатируют они, едва жива.

"Первичка вообще не пользуется спросом. Потому что первичка – это не то, что про завтра, это про послезавтра. А в это хоть и верят, но ждать возможности нет. Потому что первичка – это когда у вас есть жилье, а вы хотите его улучшить. И в одном живете, а во второе вложили и ждете, пока построят", – признал Пилипчук.

Сложную ситуацию констатирует и Несин. Он отмечает:

• То жилье, которое сейчас выставлено на продажу, – это допродажа остатков со времен до полномасштабной войны.
• То, которое строится, – это "строительство, которое было начато до большой войны".

"Первичный рынок, он такой", – резюмирует он.

Активная вторичка

А вот вторичный рынок, по словам Несина, намного активнее. При этом спрос сосредоточен прежде всего на уже введенных в эксплуатацию новых домах – юридически оформленных и готовых к использованию.

"Например, в одном из ЖК Киева 1-комнатная квартира, в которой уже сделан ремонт, стоит от 80 тыс. долларов. И оно пользуется спросом", – рассказал он.

Причиной этого, по его словам, является удобство, которое обеспечивают ЖК. Это фактически город в городе.

"Из них можно не выходить. У вас закрытая территория. Здесь есть и супермаркеты, и кафе, и рестораны. Когда мы заходим в жилой комплекс, то видим, какая там активность людей. Думаю, это будет пользоваться спросом и в дальнейшем. Люди хотят жить в комфортных условиях", – констатировал Несин.

Вместе с тем пользуются спросом – хотя и ниже "где-то на половину" – квартиры и в "обычных" домах. То есть возведенных в 1970-1980 годах.

Дело в том, что цены там значительно ниже. По словам эксперта, 1-комнатную квартиру с относительным ремонтом в них можно приобрести за 40-45 тыс. долларов.

В свою очередь Пилипчук отмечает: в целом наибольшим спросом на вторичке, например в Киеве, пользуется экономсегмент. Его скупили "почти весь". При этом эксперт констатирует: двигателем этого процесса были ВПЛ.

"Например, в Киеве до 2024 года вымели все, что было дешевое. Почему? Потому что не все же были состоятельные. А продать дорогое жилье на востоке было сложно. Поэтому покупали не то, что хочется, и даже не то, что нужно, – покупали то, на что хватало денег", – констатировал он.

В то же время лакшери-сегмент замер. По словам Пилипчука, он "как упал, так и не очень пользуется спросом".

"Потому что эта недвижимость рассчитана на людей, у которых есть не одно жилье. А сейчас большой потребности покупать новое у них нет", – пояснил эксперт.

Что с арендой

Ситуация с арендой, отмечают эксперты, отличается в зависимости от конкретного региона. Скажем, на западе страны, по словам Пилипчука, цены сейчас выше, чем были до большой войны. Хотя такого спроса, как был в начале полномасштабки, в 2022-м, уже нет.

На востоке же страны спрос еще ниже. Ведь из-за близости к зоне активных боевых действий "люди туда больше не едут".

А вот в Киеве стоимость найма жилья выше, чем была до полномасштабной войны. При этом, констатировал эксперт, цены продолжают расти.

"Начиная с 2023 года постепенно цены начали расти – и все растут, и растут, и растут, и растут. Не стремительно, не взлетают, но понемногу увеличиваются", – утверждает он.

Причиной этого, по словам Несина, является высокий спрос. Это характерно для всех крупных городов страны, находящихся относительно далеко от фронта.

"Если удастся снять 1-комнатную квартиру в Киеве за 10 тысяч – считайте, что вам очень повезло. И то, состояние такой квартиры будет не очень хорошее", – признал он.

Какие перспективы рынка недвижимости в Украине

Если говорить о будущем, то, по словам Пилипчука, после войны украинский рынок недвижимости ждут хорошие времена. Однако больше для продавцов – так как цены будут расти.

"Если посмотреть историю любых войн в любых странах, то по их окончании цены на недвижимость росли. Поэтому будет подорожание", – считает он.

Также, уверяет эксперт, будет расти и спрос. Среди причин этого он выделяет:

• Возвращение из армии защитников, которые "начнут покупать жилье".
• Восстановление страны – ведь восстановить надо будет "миллионы квадратных метров".

Восстановление самого рынка будет происходить постепенно. И начнется оно с относительно дешевого жилья.

"В первые где-то 2-3 года, будет расти экономсегмент. А потом, когда люди поднимутся, уже будет расти средний – то есть комфорт, бизнес", – прогнозирует Пилипчук.

Из-за все того же привыкания к войне украинцы продолжат интересоваться как квартирами на относительно высоких этажах, так и с панорамными окнами – несмотря на то, что ранее в экспертной среде высказывали мнение, что из-за обстрелов спрос на такие опции спадет.

"Война затянулась – и показала, как быстро люди ко всему привыкают. Вспомните 2022 год – как только загудит сирена, никого на улице нет. Теперь же все на улице, с детьми даже. Поэтому, думаю, будут пользоваться спросом и верхние этажи, и пентхаусы, и террасы", – считает Пилипчук.