Пассивный доход от инвестиций в Украине: как стать совладельцем ТЦ за 1000 гривен

Альтернативные источники дохода уже давно превратились для украинцев из просто модной тенденции в базовую необходимость. В условиях полномасштабной войны и экономической нестабильности надеяться исключительно на выплаты от государства или сохранение денег "под матрасом" становится все более рискованным.

Несмотря на это, современный рынок капитала предлагает доступные инструменты, которые позволяют инвесторам-новичкам стартовать с небольшими суммами, постепенно формируя стабильную базу для обеспечения собственного будущего.

Какие инвестиционные механизмы доступны украинцам, сколько можно реально заработать, не имея миллионных стартовых капиталов, и что следует учитывать перед тем, как вложить собственные средства, читайте в материале OBOZ.UA.

Инвестиционный старт: что должны знать новички

Самый большой барьер для большинства украинцев, которые задумываются о пассивном доходе – это убеждение, что для первого шага нужны тысячи долларов. Однако инвестиционный банкир Сергей Фурса отмечает, что учиться инвестировать можно с абсолютно символических сумм. Покупать государственные облигации (ОВГЗ) теперь можно непосредственно в смартфонах через банковские приложения.

"Большинство банков и компаний сейчас не берут комиссии, когда вы покупаете, например, военные облигации. Плюс там отсутствуют налоги. В результате вы можете начинать инвестировать с любой суммы, даже от 1000 гривен", – отмечает Сергей Фурса.

Зато рынок недвижимости всегда ассоциировался исключительно с большими чеками. Финансовый директор S1 REIT Вадим Павлушин подтверждает: классический формат сдачи в аренду собственной "однушки" чаще был недоступен для широкой общественности.

"Раньше этот рынок действительно был закрытым клубом для людей, имеющих по крайней мере 40-50 тысяч долларов для покупки "запасной" квартиры. Плюс еще 30-40 тысяч на ремонт и отделку. Давайте честно, для большинства людей это неподъемный чек", – констатирует Павлушин.

Однако появление в Украине коллективных инвестиционных фондов по модели REIT уравняло порог входа в недвижимость с теми же государственными облигациями. Такие фонды аккумулируют средства инвесторов, покупают доходную недвижимость, управляют ею, а полученный доход распределяют между всеми участниками фонда. В случае с S1 REIT достаточно иметь всего 1000 гривен, чтобы стать совладельцем торгового центра в Киеве.

На языке математики: сколько можно заработать

Когда речь заходит о пассивном доходе, начинающего инвестора интересует прежде всего чистая выгода – то есть сумма, которая попадет непосредственно в его карман. По словам Фурсы, на сегодня обычные банковские депозиты невыгодны, поскольку их доходность "съедается" высокими налогами. Зато ОВГЗ предлагают прибыль, освобожденную от налогообложения.

"На сегодня уровень доходности ОВГЗ составляет где-то 15-16%. Учитывая, что значительной девальвации не ожидается, мы не увидим, чтобы гривна сильно потеряла. В течение года она потеряет, ну, почти 5%, поэтому чистая доходность получается почти 10% в долларах", – подсчитывает Сергей Фурса, напоминая, что с дохода по государственным облигациям вообще не уплачиваются налоги.

В секторе доходной недвижимости цифры не менее привлекательны. Максимальная ставка запланированной доходности в S1 REIT – до 10,4% годовых в долларах, что в разы выше валютных депозитов в банках.

Однако, в отличие от ОВГЗ, доход от недвижимости подлежит налогообложению. Но и здесь действуют льготные условия: ставка на доход от дивидендов для физлиц составляет 9% НДФЛ плюс 5% военного сбора (всего 14%), что значительно выгоднее налога на те же банковские депозиты (23%). Кроме того, фонд снимает дополнительные хлопоты с инвесторов, поскольку все налоги при начислении выплат уплачиваются автоматически, например:

• сумма начисленных вам дивидендов – 5000 гривен;
• сумма налогов, которая будет высчитана – 700 гривен;
• "на руки" инвестор получит 4300 гривен.

В результате инвестор имеет официальный легальный пассивный доход.

Важной разницей между инвестициями в ОВГЗ и РЕИТ-фондами является регулярность выплат. В случае с ОВГЗ проценты выплачиваются в конце срока размещения ценных бумаг. В РЕИТ-фондах инвестор получает дивиденды ежемесячно. То есть это регулярный доход, дополнительно к основному заработку.

Какие риски существуют

Любые инвестиции – это баланс между доходом и риском. В воюющей стране этот баланс становится еще более хрупким, поэтому украинцам советуют избавиться от иллюзий об "абсолютных гарантиях" и трезво оценивать потенциальные угрозы.

В частности, главным риском для классической покупки недвижимости под аренду во время войны Сергей Фурса называет физическую безопасность объектов. Со своей стороны Вадим Павлушин соглашается, что обещать "железобетонную" стабильность в военное время могут только мошенники или непрофессионалы, но REIT-фонды имеют защитные механизмы:

• диверсификацию – даже небольшой капитал может быть разделен между различными объектами, что существенно снижает риски;
• операционную устойчивость доходных квадратных метров – объекты S1 REIT имеют максимальную эффективность, поскольку расположены в топовых локациях рядом с метро, имеют автономное энергообеспечение, гостиничный уровень сервиса и развитую инфраструктуру, поэтому их заполняемость даже в кризисные времена достигает 98-99%.

Еще одно преимущество REIT-модели – это полная автономность инвестиций. То есть инвестор не тратит собственное время и средства на ремонт, клининг и простои, из-за которых ожидаемые 8% годовых прибыли могут упасть до реальных 5%.

Как быстро можно вернуть деньги

Важным фактором при выборе финансового инструмента является ликвидность – то есть как быстро и без финансовых потерь можно вывести свои деньги из инвестиции. Поскольку во время кризиса продать квартиру за день-два без огромной скидки невозможно, деньги, инвестированные в классические квадратные метры, могут заморозиться до лучших времен. В то же время инструменты микроинвестирования через РЕИТы делают вложенные средства мобильными.

"Украинский рынок капитала, еще, к сожалению, только в начале становления, поэтому у нас нет биржи, где вы за секунду можете продать свои сертификаты или акции другому покупателю, как в США или Европе. Поэтому мы в S1 REIT берем эту функцию на себя и обеспечиваем ликвидность самостоятельно. Инвестор может выйти из проекта в любой момент", – объясняет Вадим Павлушин.

Это возможно благодаря механизму обратного выкупа – каждый инвестор может продать свои сертификаты через свой электронный кабинет. Время на сделку составляет до 3 часов и осуществляется по текущей рыночной цене без штрафов или дополнительных комиссий. Кроме того, доли в уже полностью выкупленных объектах можно перепродать на внутреннем вторичном рынке, внутри сообщества инвесторов.

Но важно помнить, что инвестиции в фонды S1 REIT защищают инвестора от многих рисков, но не от всех. Запланированная прибыль не гарантируется. Результаты деятельности фонда в прошлом не являются гарантией доходов в будущем. Перед инвестированием ознакомьтесь с регламентом и обратитесь к финансовому консультанту.