Пасивний дохід від інвестицій в Україні: як стати співвласником ТЦ за 1000 гривень

Альтернативні джерела доходу вже давно перетворилися для українців з просто модної тенденції на базову необхідність. В умовах повномасштабної війни та економічної нестабільності сподіватися виключно на виплати від держави чи збереження грошей "під матрацом" стає дедалі ризикованіше.

Попри це, сучасний ринок капіталу пропонує доступні інструменти, які дозволяють інвесторам-новачкам стартувати із невеликими сумами, поступово формуючи стабільну базу для забезпечення власного майбутнього.

Які інвестиційні механізми доступні українцям, скільки можна реально заробити, не маючи мільйонних стартових капіталів, і на що слід зважати перед тим, як вкласти власні кошти, читайте в матеріалі OBOZ.UA.

Інвестиційний старт: що мають знати новачки

Найбільший бар'єр для більшості українців, які замислюються про пасивний дохід – це переконання, що для першого кроку потрібні тисячі доларів. Проте інвестиційний банкір Сергій Фурса зазначає, що вчитися інвестувати можна з абсолютно символічних сум. Купувати державні облігації (ОВДП) тепер можна безпосередньо у смартфонах через банківські застосунки.

"Більшість банків і компаній зараз не беруть комісії, коли ви купуєте, наприклад, військові облігації. Плюс там відсутні податки. В результаті ви можете починати інвестувати з будь-якої суми, навіть від 1000 гривень", – наголошує Сергій Фурса.

Натомість ринок нерухомості завжди асоціювався виключно з великими чеками. Фінансовий директор S1 REIT Вадим Павлушин підтверджує: класичний формат здачі в оренду власної "однушки" частіше був недоступний для широкого загалу.

"Раніше цей ринок дійсно був закритим клубом для людей, що мають принаймні 40-50 тисяч доларів для купівлі "запасної" квартири. Плюс ще 30-40 тисяч на ремонт та оздоблення. Давайте чесно, для більшості людей це непідйомний чек", – констатує Павлушин.

Проте поява в Україні колективних інвестиційних фондів за моделлю REIT зрівняла поріг входу в нерухомість з тими ж державними облігаціями. Такі фонди акумулюють кошти інвесторів, купують дохідну нерухомість, управляють нею, а отриманий дохід розподіляють між усіма учасниками фонду. У випадку з S1 REIT достатньо мати лише 1000 гривень, щоб стати співвласником торговельного центру в Києві.

Мовою математики: скільки можна заробити

Коли мова заходить про пасивний дохід, інвестора-початківця цікавить насамперед чиста вигода – тобто сума, яка потрапить безпосередньо до його кишені. За словами Фурси, на сьогодні звичайні банківські депозити невигідні, оскільки їхня дохідність "з'їдається" високими податками. Натомість ОВДП пропонують прибуток, звільнений від оподаткування.

"На сьогодні рівень дохідності ОВДП становить десь 15-16%. Враховуючи, що значної девальвації не очікується, ми не побачимо, щоб гривня сильно втратила. Протягом року вона втратить, ну, майже 5%, тож чиста дохідність виходить майже 10% у доларах", – підраховує Сергій Фурса, нагадуючи, що з доходу за державними облігаціями взагалі не сплачуються податки.

У секторі дохідної нерухомості цифри не менш привабливі. Максимальна ставка запланованої дохідності в S1 REIT – до 10,4% річних у доларах, що в рази вище за валютні депозити в банках.

Проте, на відміну від ОВДП, дохід від нерухомості підлягає оподаткуванню. Але й тут діють пільгові умови: ставка на дохід від дивідендів для фізосіб становить 9% ПДФО плюс 5% військового збору (загалом 14%), що значно вигідніше за податок на ті ж банківські депозити (23%). Крім того, фонд знімає додатковий клопіт з інвесторів, оскільки всі податки під час нарахування виплат сплачують автоматично, наприклад:

• сума нарахованих вам дивідендів – 5000 гривень;
• сума податків, яку буде вираховано – 700 гривень;
• "на руки" інвестор отримає 4300 гривень.

У результаті інвестор має офіційний легальний пасивний дохід.

Важливою різницею між інвестиціями в ОВДП та РЕІТ-фондами є регулярність виплат. У випадку з ОВДП відсотки виплачуються наприкінці терміну розміщення цінних паперів. У РЕІТ-фондах інвестор отримує дивіденди щомісяця. Тобто це регулярний дохід, додатково до основного заробітку.

Які ризики існують

Будь-які інвестиції – це баланс між доходом та ризиком. У країні, що воює, цей баланс стає ще більш крихким, тому українцям радять позбутися ілюзій про "абсолютні гарантії" й тверезо оцінювати потенційні загрози.

Зокрема, головним ризиком для класичної купівлі нерухомості під оренду у часи війни Сергій Фурса називає фізичну безпеку об'єктів. Зі свого боку Вадим Павлушин погоджується, що обіцяти "залізобетонну" стабільність у воєнний час можуть лише шахраї або непрофесіонали, але REIT-фонди мають захисні механізми:

• диверсифікацію – навіть невеликий капітал може бути розділений між різними об'єктами, що суттєво знижує ризики;
• операційну стійкість дохідних квадратних метрі – обʼєкти S1 REIT мають мають максимальну ефективність, оскільки розташовані в топових локаціях поруч з метро, мають автономне енергозабезпечення, готельний рівень сервісу та розвинену інфраструктуру, тому їхня заповнюваність навіть у кризові часи сягає 98-99%.

Ще одна перевага REIT-моделі – це повна автономність інвестицій. Тобто інвестор не витрачає власний час і кошти на ремонт, клінінг та простої, через які очікувані 8% річних прибутку можуть впасти до реальних 5%.

Як швидко можна повернути гроші

Важливим фактором при виборі фінансового інструменту є ліквідність – тобто як швидко та без фінансових втрат можна вивести свої гроші з інвестиції. Оскільки під час кризи продати квартиру за день-два без величезної знижки неможливо, гроші, інвестовані у класичні квадратні метри, можуть заморозитися до кращих часів. Водночас інструменти мікроінвестування через РЕІТи роблять вкладені кошти мобільними.

"Український ринок капіталу, ще, на жаль, лише на початку становлення, тож у нас немає біржі, де ви за секунду можете продати свої сертифікати чи акції іншому покупцю, як у США чи Європі. Тому ми в S1 REIT беремо цю функцію на себе і забезпечуємо ліквідність самостійно. Інвестор може вийти з проєкту в будь-який момент", – пояснює Вадим Павлушин.

Це можливо завдяки механізму зворотного викупу – кожен інвестор може продати свої сертифікати через свій електронний кабінет. Час на угоду складає до 3 годин і здійснюється за поточною ринковою ціною без жодних штрафів чи додаткових комісій. Крім того, частки у вже повністю викуплених об'єктах можна перепродати на внутрішньому вторинному ринку, усередині спільноти інвесторів.

Але важливо памʼятати, що інвестиції у фонди S1 REIT захищають інвестора від багатьох ризиків, але не від усіх. Запланований прибуток не гарантується. Результати діяльності фонду у минулому не є гарантією доходів в майбутньому. Перед інвестуванням ознайомтесь із регламентом та зверніться до фінансового консультанта.