Квартиры окупаются только за год, цены стали аномальными: как на востоке Украины возник парадоксальный рынок жилья и что происходит

Война в корне изменила рынок недвижимости на востоке Украины. Несмотря на опасность постоянных обстрелов и отсутствие гарантий безопасности, на прифронтовых территориях сформировался парадоксальный рынок жилья. Квартиры можно купить по рекордно низким ценам – от 5 до 10 тысяч долларов, однако стоимость аренды, особенно посуточной, иногда превышает даже показатели крупных украинских городов.

OBOZ.UA выяснил, почему так происходит и правда ли можно "разбогатеть" на такой инвестиции. Анализируя рынок и профильные порталы, стало известно, что купить недвижимость здесь действительно можно по рекордно низким ценам.

Если рассматривать недвижимость на востоке с точки зрения бизнеса, то приобретение жилья за 7-8 тысяч долларов и последующая сдача в аренду может действительно стать прибыльным решением. При суточной ставке в 1200 грн, даже при условии неполной загруженности жилья (20 дней в месяц), арендодатель получает около 24 тыс. грн (600 долларов) ежемесячно. Это значит, что инвестиция в одну квартиру может окупиться всего за 12–14 месяцев.

Для сравнения: в Киеве, Львове или Одессе такой срок окупаемости практически недостижим, там стоимость жилья в десятки раз выше, а арендные ставки не дают такой быстрой отдачи. Именно поэтому даже в опасных регионах сохраняется определенный интерес к покупке квартир как к "арендному бизнесу".

"Нам поднимали цены только потому, что мы в форме"

Анализируя ситуацию, мы решили пообщаться с теми, кто активно снимает квартиры на прифронтовых территориях, чтобы понять рынок изнутри и узнать, как формируются цены в реальных условиях. Как оказалось, для военных это настоящий вызов.

"Наибольшая сумма за квартиру была в Покровске. Трехкомнатная с косметическим ремонтом сначала стоила 15 тысяч гривен, но когда узнали, что мы военные, цена выросла до 25 тысяч плюс коммуналка. Конечно, мы ее не сняли", – отмечает военнослужащий 3-й ОШБР (отдельная штурмовая бригада) в комментарии OBOZ.UA.

По его словам, ситуация повторялась постоянно, в Славянске за трехкомнатную голую квартиру без мебели просили 10 тыс. грн в месяц, в Краматорске двухкомнатная с ремонтом стоила 9 тыс., в Дружковке старенькая "однушка" обошлась в 6 тыс.

"Как только слышат, что ты военный, цена сразу возрастает на 5-10 тысяч. Если работаешь напрямую с владельцем, договориться легче. А с риелторами всегда дороже", – объясняет военный. Отдельно он отмечает, что частные дома пользовались большим спросом у военных, ведь они более удобны в пользовании, особенно для нескольких человек. И в цене они оказываются дороже.

"1200 или 2800 – разница в условиях минимальная"

Не менее показателен опыт жены одного из бойцов 95-й ДШВ (отдельная десантно-штурмовая бригада), которая регулярно приезжала к мужу и с которой мы пообщались. Она говорит, что посуточная аренда била по карману не меньше, чем в столичных апартаментах.

"Самый дешевый вариант нам стоил 1200 гривен в сутки, самый дорогой – 2800. Но разница в условиях была небольшая. Где-то не было воды или душ не работал, и об этом нас не предупреждали. За 2800 это просто вымогательство", – отмечает она. По ее мнению, высокие цены формируются именно из-за военных и их семей, ведь в других условиях такой спрос был бы нереальным.

"Спрос формирует предложение, и не только военные снимают"

В то же время OBOZ.UA пообщался с профильным риелтором на востоке Владиславом Савченко, чтобы разобраться, почему на прифронтовых территориях цены на аренду квартир достигли рекордного уровня. По его словам, ситуация парадоксальная, хотя влияние военного фактора понятно.

Он объясняет, что высокая стоимость аренды формируется не только за счет военных. "Снимают жилье и волонтеры, и организаторы международных миссий, журналисты и другие люди. Военных много, но они не единственные арендаторы", – добавляет Савченко.

Относительно цен на аренду специалист подчеркивает, что они в основном определяются спросом. "Если спрос высокий, владельцы выставляют квартиры на рынке, и их быстро снимают. Если бы жилье просто стояло месяцами, цены могли бы немного упасть", – объясняет он.

На суточную аренду сейчас "стоимость колеблется от 1000 до 2000 гривен", а помесячная аренда двух- и трехкомнатных квартир составляет от 8 до 12 тысяч гривен. В Дружковке, по словам риелтора, двухкомнатные квартиры могут сдавать помесячно за 10-16 тысяч гривен, что сопоставимо с Киевом. Такой уровень цен объясняется высоким спросом и уверенностью владельцев, что квартиру обязательно снимут.

Что касается продажи недвижимости, Савченко отмечает, что рынок работает, но цены играют ключевую роль. "Если цена ниже рыночной, квартира продается быстро, иногда за день-два. Если цена завышена, объект долго стоит на рынке", – отмечает он.

По его словам, основные покупатели на прифронтовых территориях – это люди, которые выехали и решили не возвращаться, а также те, кто покупает для инвестиций, чтобы сдавать в аренду. "На сегодня это примерно 50 на 50. Люди покупают и для себя, и для бизнеса", – добавляет риелтор.

Он уточняет, что наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры, чуть меньше – однокомнатные, в меньшем количестве – трехкомнатные. На продажу чаще выставляют квартиры из-за выезда владельцев. "Около 60% продаж связаны с выездом людей, остальные – владельцы, которые остаются в городе, но не могут содержать несколько объектов недвижимости", – объясняет эксперт.

На рынке риелторских услуг что стандартная комиссия составляет около 50% от суммы аренды, и большинство операций оформляется официально, с налогами. "Есть владельцы, которые пытаются завысить цены, но если вести диалог и объяснять реалии рынка, обычно находится компромисс", – говорит он.

Риелтор также рассказал, что иногда на рынке случаются ситуации, когда объекты подвергаются повреждениям из-за российских обстрелов, и это влияет на продажу. "Были, конечно, такие случаи. В целом это зависит от степени повреждения", – объясняет он.

По его словам, если квартира получила незначительные повреждения, ее все равно можно продавать после коррекции цены или небольших ремонтов. "Если там капитальные повреждения, объект уже снимается с продажи", – добавляет риелтор.

Он приводит конкретный пример. "Были случаи, когда квартира попала под обстрел, однако люди уже внесли задаток и хотели приобрести, скажу честно, не за маленькую сумму – более 15 тысяч долларов. Это показывает, что даже в сложных условиях на рынке существуют покупатели, готовые брать риски", – подчеркивает Савченко.

Таким образом, рынок недвижимости на прифронтовых территориях продолжает работать, а цены на аренду и продажу формируются в основном спросом и готовностью владельцев искать баланс между быстрой сдачей или продажей и желаемой доходностью.