Блог | Як податкова вбиває житлове будівництво в Україні

Український ринок житлового будівництва сьогодні перебуває під подвійним ударом – війни та фіскальної політики. Якщо з першим усе очевидно, то з другим ситуація виглядає особливо абсурдно: податкова служба системно і послідовно руйнує економіку житлового девелопменту, прикриваючись формально‑юридичними конструкціями.

Найяскравіше це проявляється у підході ДПС до оподаткування ПДВ операцій з майбутніми об’єктами нерухомості та спеціальними майновими правами (СМП), запровадженими Законом України № 2518‑IX.

Показовими є, зокрема:

• ІПК ДПС від 30.09.2025 № 5245/ІПК/99‑00‑21‑03‑02;
• ІПК ДПС від 06.10.2025 № 5322/ІПК/99‑00‑21‑03‑02.

Саме в цих консультаціях фіскальний орган демонструє підхід, який можна назвати небезпечним не лише для окремих платників, а й для всієї галузі.

Юридична форма проти економічної реальності

Закон № 2518‑IX ухвалювався з правильною метою – захистити інвесторів та впорядкувати обіг майбутньої нерухомості. Він запровадив поняття спеціального майнового права як юридичного інструменту, який:

• фіксує розподіл майбутніх об’єктів між учасниками будівництва;
• захищає інвестора на стадії незавершеного будівництва;
• припиняється автоматично з моменту державної реєстрації права власності на готовий об’єкт.

Ключове: СМП не є самостійним економічним товаром. Це не окремий об’єкт ринку, а лише правова форма реалізації одного й того ж житлового об’єкта на різних стадіях його створення.

Саме тут податкова робить фатальну підміну понять.

Два "перших постачання" одного й того ж житла

У згаданих індивідуальних податкових консультаціях ДПС доходить парадоксального висновку:

• послуги генерального підрядника з будівництва житла для замовника – це перше постачання житла, яке підлягає оподаткуванню ПДВ;
• передача девелопером покупцю спеціального майнового права на майбутню квартиру – також перше постачання і також об’єкт оподаткування ПДВ.

Таким чином, один і той самий житловий об’єкт набуває статусу "першого постачання" двічі.

З погляду логіки ПДВ це неможливо. Перше постачання за своєю природою може бути лише одне. Якщо воно відбулося на стадії будівництва (через постачання будівельних послуг), то будь‑які подальші операції з цим самим житлом не можуть знову вважатися першими.

У такій конструкції саме поняття "перше постачання" втрачає сенс і перетворюється на фіскальний ярлик, який довільно навішується на будь‑яку операцію.

Кульмінація абсурду: пункт 198.5 ПКУ

Далі податкова робить ще один крок.

Оскільки реалізація готового житла фізичним особам визнається операцією, звільненою від ПДВ (як друге постачання), ДПС заявляє:

• вхідний ПДВ, сплачений у складі вартості будівельних робіт, не формує податковий кредит;
• девелопер зобов’язаний нарахувати компенсуючі податкові зобов’язання відповідно до пункту 198.5 ПКУ.

Результат виглядає так:

• ПДВ сплачено підряднику;
• ПДВ не можна віднести до податкового кредиту;
• ПДВ не можна перекласти на покупця;
• ПДВ стає прямим додатковим податком на будівництво.

Це вже не податок на додану вартість. Це податок на сам факт створення житла.

Економічні наслідки: хто за це заплатить

Такий фіскальний підхід має прямі й руйнівні наслідки:

• зростання собівартості житла щонайменше на суму вхідного ПДВ;
• зупинка або відкладення нових житлових проєктів;
• витіснення девелоперів у тінь або в напівлегальні конструкції;
• скорочення пропозиції на ринку житла;
• зростання цін для кінцевого споживача.

І все це – в країні, яка одночасно декларує відбудову, підтримку внутрішньо переміщених осіб та необхідність стимулювання житлового будівництва.

Де помилка: не в законі, а в інтерпретації

Корінь проблеми полягає не в Законі № 2518‑IX і не в нормах Податкового кодексу.

Помилка – в ототожненні юридичної форми з об’єктом оподаткування.

Спеціальне майнове право — це не новий об’єкт постачання, а елемент єдиного процесу реалізації житла. Воно не створює окремої доданої вартості й не може розглядатися як самостійний товар.

Якщо довести логіку податкової до кінця, то будь‑яка попередня форма продажу – бронювання, попередній договір, опціон – також має обкладатися ПДВ як "перше постачання". Це повністю руйнує концепцію ПДВ як податку на додану вартість.

Висновок: фіскальна політика проти відновлення

Сьогоднішній підхід податкової служби – це не боротьба за наповнення бюджету. Це системне придушення галузі, від якої безпосередньо залежить післявоєнне відновлення України.

Україні потрібне житло. Україні потрібні інвестори. Україні потрібна передбачувана податкова політика.

Але поки податкова продовжує знаходити два "перших постачання" в одному будинку, ринок житлового будівництва залишатиметься у стані штучної фіскальної коми.

Вихід з неї лежить не через нові індивідуальні консультації, а через повернення до базових принципів ПДВ та економічного змісту оподаткування.