Борьба за квадратный метр

С 1 января нынешнего года жилая площадь квартир и домов стала облагаться налогом. Под изменения Налогового кодекса не попали объекты недвижимости, в которых жилая площадь меньше 120 кв. м (для квартир) или 250 кв. м (для домов).

Чтобы избежать уплаты за "излишества", некоторые украинцы перепланируют свои жилища, уменьшая жилую квадратуру, или же перераспределяют недвижимую собственность среди членов своих семей.

И тот, и другой способ требует немалых затрат, говорят эксперты, рассматривая новый источник пополнения госказны как налог для бедных. В данной проблеме разбирался "Обозреватель".

"Обложенные" квадраты

Для США и Европы налог на недвижимость – не новинка и уже на протяжении нескольких веков эффективно используется для наполнения государственной казны, превышая поступления от других налоговых сборов. Украина только ввела подобную практику и надеется получать за счет новой налоговой статьи не менее 70 млн гривен в год.

"Обозреватель" уже сообщал о величине налогов. Напомним, что налоговые ставки устанавливают сельские, поселковые или городские советы. Для квартир с жилой площадью менее 240 кв. м и для жилых домов с жилой площадью менее 500 кв. м, ставки налога не превышают 1% размера минимальной заработной платы, установленной на 1 января отчетного года, то есть 11 гривен 47 копеек за излишний квадратный метр. Ставка налога составляет 2,7% от размера минимальной зарплаты там, где жилплощадь превышает 240 кв. м и 500 кв. м соответственно: это 30 гривен 97 копеек за квадратный метр.

Здания детских домов и объекты жилой недвижимости, принадлежащие многодетным и приемным семьям, в которых воспитывается трое и более детей, общежития, - не подпадают под действие нового налога. Кабмин предлагает пополнить список льготников и освободить от налога детей-сирот, детей, лишенных родительской опеки, семьи опекунов детей.

Но эксперты уже увидели в налоговом законе массу недоработок. Один из них касается именно квадратуры жилой площади и ее стоимости. Не секрет же, что в Киеве, или, например, в Сумах, Черкассах, стоимость квадратных метров разная. В столице она одна из самых высоких. Следовательно, и величина налога на жилую площадь должна отличаться по регионам.

Неопределенным пока остается и механизм пополнения базы налогоплательщиков. Теоретически, Государственный реестр прав на недвижимое имущество пополняется за счет заявлений от собственников квартир и домов. Через Госреестр государственная налоговая служба и будет получать данные о размерах жилых площадей граждан. Как это будет выглядеть на практике - пока неясно, ведь Госреестр - новая структура, механизм работы которой только налаживается.

В то же время со штрафами за неуплату все уже определенно. Если вы просрочили с уплатой до 30 дней - платите 10% от суммы налога, просрочили более чем на 30 дней - заплатите 20%. На уплату налога отводится 60 дней со дня получения налогового уведомления, которое будет высылаться плательщику до 1 июля.

Обходные маневры

Одно дело платить за излишние квадратные метры единственной квартиры или дома, установленные законом, а другое - платить за всю жилую площадь второй квартиры, собственником которой вы являетесь. Даже если эта вторая квартира меньше 120 кв.м, она рассматривается как второй объект недвижимости, находящийся в вашей собственности. Единственная ваша привилегия в данной ситуации - выбираете самостоятельно, за какой из объектов, независимо от вашей прописки, будете платить.

Но изобретательные плательщики придумали способы, как минимизировать, а то и вовсе избежать уплаты. Самый простой способ, говорят эксперты, разделить свою жилую площадь на нескольких собственников. В этой ситуации, если жилая площадь квартиры до 240 кв. м, налоги платить не придется. Но само переоформление собственности - через дарственную или продажу - затратное дело, поэтому подойдет далеко не всем. Оформление дарственной, например, на однокомнатную квартиру обойдется в немалую сумму: 1% госпошлины (400-500 долларов) + работа нотариуса (100-120 долларов) + работа оценщика (40-60 долларов).

Еще один вариант - уменьшение жилой площади за счет увеличения размеров ванной, туалета, прихожей - тоже требует и времени, и денежных вложений.

Партнер ЮФ "Лексфор" Юрий Семенюк рассказал "Обозревателю", что после передачи функций регистрации имущественных прав Государственной регистрационной службе и нотариусам, за БТИ осталась функция технической инвентаризации объектов недвижимого имущества. Поэтому изменение в техпаспорте (та же перепланировка) относится к компетенции БТИ.

По словам эксперта, перепланировка квартиры/дома и получение нового техпаспорта связана с целым рядом сложных бюрократических процедур при получении необходимых согласований.

"Для перепланировки по закону необходимо получить разрешение исполнительного комитета местного совета по месту нахождения объекта недвижимости (районной администрации), - сказал Семенюк. - Проект перепланировки должен быть разработан соответствующим архитектором (проектной организацией), после чего его согласовывают в соответствующих инстанциях и утверждают в районной администрации. С согласованным проектом можно обращаться в БТИ для проведения новой инвентаризации квартиры, составления плана-схемы помещений, и в результате – получения нового техпаспорта квартиры".

Конечно, можно обойти все согласования, и сделать перепланировку без оформления техпаспорта. По словам Семенюка, лица, виновные в самовольном переоборудовании и перепланировке жилых домов и жилых помещений и использовании их не по назначению, в нарушение правил эксплуатации жилых домов, жилых помещений и инженерного оборудования, подлежат административной и уголовной ответственности (ст. 189 Жилищного кодекса Украины). Такая ответственность будет определяться в каждом конкретном случае индивидуально, с учетом степени допущенных нарушений и их последствий.

"В качестве примера можно упомянуть о ст. 150 Кодекса Украины "Об административных правонарушениях", которая предусматривает штраф для граждан и должностных лиц организаций за нарушение правил эксплуатации жилых домов или самовольное переоборудование и перепланировку жилых домов и жилых помещений, - отметил эксперт. - Статья 275 Уголовного кодекса Украины предусматривает ответственность вплоть до лишения свободы сроком до пяти лет за нарушения при проектировании или строительстве правил, касающихся безопасной эксплуатации зданий и сооружений, лицом, которое обязано соблюдать такие правила, если это создало угрозу гибели людей или наступления иных тяжких последствий, или причинило вред здоровью потерпевшего или его смерть".

Нас ждет налог на роскошь?

По мнению вице-президента Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолия Топала, перепланировка с ремонтом стоит в несколько раз дороже самой стоимости налогов.

"Допустим, вам надо узаконить перепланировку пентхауза площадью 200 кв. м, - рассказал "Обозревателю" эксперт. - Вместе с ремонтом это обойдется в 30-50 тысяч долларов. Так что, заниматься перепланировкой невыгодно".

Топал считает, что налогом на жилую площадь хотели ввести налог для богатых, а ввели налог для бедных. "Если тот же пентхауз состоятельного человека имеет жилую площадь 119 кв. м, то ему не надо платить налог, - отметил эксперт. - Или же имеется дом в Конче-Заспе, оформленный как садовый домик, площадью 300 кв. м, то платить налог тоже не надо. Аналогичная ситуация, когда дом занимает 249 кв. м, а конюшня - 400 кв. м (нежилое помещение). А если у меня хрущевка, для покупки которой откладывались деньги на протяжении 20-30 лет, и домик в деревне, то мне придется платить налог с дома или с квартиры. То есть, созданы неравные условия".

Однако ситуация может измениться, сказал эксперт, если Минфин "проведет" законопроект, предлагающий заменить в Налоговом кодексе слова "жилая площадь" на "общую площадь". Про словам Топала, это уже урежет интересы богатых людей и будет равносильно налогу на роскошь, ведь платить придется за установленный Минфином лимит - 500 или 600 кв. м (в зависимости от стоимости объекта).