Риелторы сдирают с украинцев баснословные деньги ни за что: OBOZ.UA узнал, почему они навязывают свои услуги и как можно не платить

В начале осени в Украине наделала шума обращенная к Кабинету министров петиция об урегулировании деятельности риелторов. Авторы, среди прочего, указывали на массовые злоупотребления "со стороны лиц, не имеющих никакого официального статуса", отсутствие защиты прав потребителей и масштабный теневой рынок с оборотом в сотни миллионов гривен в год.

И действительно, рассказала OBOZ.UA глава парламентского Комитета по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Елена Шуляк ("Слуга народа"), рынок риелторских услуг в Украине "долгое время жил фактически в серой зоне".

"То есть без четких правил игры, где уровень комиссии, ответственность и качество услуги определялись не законом, а случайностью. На языке цифр: более 95% сделок фактически вне налогообложения", – отметила нардеп.

Авторы петиции требовали урегулировать на уровне закона или нормативно-правовых актов деятельность риелторов.

Документ быстро набрал необходимое количество подписей и получил ответ от Кабмина: потребность упорядочения рынка риелторских услуг есть, и ряд госорганов будет прорабатывать этот вопрос.

В свою очередь OBOZ.UA разбирался, как сейчас работают риелторы в Украине, за что граждане их ненавидят, почему одни специалисты по недвижимости не любят других и как защитить себя от нечестных дельцов.

Риелторы давят на клиентов

"Любовь" украинцев к риелторам давно ни для кого не секрет. Ведь представители этой профессии вызывают не только недоверие, но и откровенное возмущение. Настолько большое, что это уже давно стало частью украинского интернет-фольклора:

• "Эйчаро-рекрутеры все еще на 2-м месте в моем топе конченых профессий. На первом риелторы".

• "Риелторы мр...зи. Дальше второго слова не читала, потому что богатый опыт покупки/продажи/сдачи жилья. Риелтор – значит на...й".

• "Есть ли здесь риелторы, которые могут объяснить, почему за то, что они принесли ключи, им надо заплатить от 50 до 100% стоимости квартиры?"

Последнее и является едва ли не самой большой претензией украинцев к риелторам. Потому что когда человек сам находит жилье, но вынужден платить большие деньги посреднику, который фактически только и сделал, что выложил объявление в сети и просто свел клиента с владельцем, это вызывает не просто непонимание, а ярость.

И, собственно, суть петиции заключается именно в этом. То есть в защите прав людей на прозрачные и справедливые условия аренды и покупки жилья.

"Граждане вынуждены платить большие комиссии – 50%, 100% от стоимости аренды или 2-5% при покупке – даже в случаях, когда не обращались за помощью к риелторам, а нашли жилье самостоятельно", – говорится в ее тексте.

Последнее, кстати, рассказала Шуляк, по законодательству, квалифицируются как "нечестная/агрессивная коммерческая практика". Как, кстати, и давление на потребителя.

"Такое поведение прямо запрещено законом "О защите прав потребителей". С последствиями в виде недействительности сделки и штрафов", – отметила она.

Работают "ключники"

Впрочем, такой "работой" риелторов недовольны и сами представители этой профессии, которые называют подобных посредников "ключниками". То есть людьми, которые просто передают ключи от владельца жилья клиенту, однако берут за это большую комиссию.

"Я считаю таких риелторов ключниками. Они торгуют информацией, а не услугой. И должны были бы получать не более 500 грн за просмотр жилья. Тогда вы бы понимали, за что вы платите", – констатировала в разговоре с OBOZ.UA президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины (АСНУ) Елена Гайдамаха.

В свою очередь Шуляк убеждена: если риелтор не создает добавленной ценности – не проводит переговоры, не проверяет документы, не снижает риски клиента и т.д., – "его комиссия не имеет оснований". Ведь, по словам нардепа, плата должна отражать объем работы и уровень ответственности, а не формальный доступ к информации.

Риелторы дерут комиссии, потому что им позволяют

Вместе с тем, признает Гайдамаха, возникновению такой ситуации поспособствовали как владельцы жилья, так и сами клиенты.

• Первые, по словам эксперта, "не хотят платить ни за что".
• Вторые – соглашаются на такие условия.

"Да, это обман людей. Но потребители сами подталкивают риелторов брать деньги ни за что. Я спрашиваю: когда вам сказали, что за открытие дверей надо платить 50%, зачем вы платите?" – подчеркивает она.

Другая проблема – отсутствие ответственности.

Дело в том, что риелторы-ключники абсолютно не несут ответственности за свою работу – поскольку работают на доверии, без заключения реальных документов. Это может привести к мошенничеству или конфликтам – ведь в случае проблем клиент не будет иметь юридических оснований требовать компенсации или доказать свою правоту.

Более того, проблемы могут возникнуть, даже если документ формально подписан, ведь:

• Очень часто эти договоры просто скачиваются из сети.
• После подписания – даже с внесением паспортных данных – документы не заверяются нотариально и не вносятся ни в какие официальные реестры, поэтому в случае споров их трудно использовать в качестве доказательства в суде.

Тем не менее, констатирует Гайдамаха, подписанный договор – это так или иначе влияние на риелтора со стороны потребителя. Потому что тогда тот "будет нести ответственность за свои действия и четко указывал бы, за что именно берет деньги".

С другой стороны, по словам Шуляк, отсутствие договора может сыграть и против самих риелторов-ключников. Так как, констатирует она, "нет договора – нет и обязательства клиента платить".

"Оплата возникает только тогда, когда услуга предоставляется по заданию заказчика. И на согласованных условиях", – объясняет нардеп.

У риелтора-ключника можно забрать деньги

В противном же случае оплату можно забрать обратно. По словам Шуляк, "если деньги все же взыскали без надлежащего правового основания, они подлежат возврату как безосновательно приобретенное имущество".

"Стандартный путь возврата – добровольно или через суд", – объяснила она.

Что должно быть в договоре с риелтором

Как пояснила нардеп, в договоре с риелтором должны быть зафиксированы все аспекты сотрудничества. В частности:

• Перечень работ и KPI.

То есть что именно делает риелтор и в какие сроки.

• Формат отчетности.
• Модель оплаты.

Фиксированная, почасовая или процент. Это уменьшает вероятность манипуляций со стороны риелторов.

• Стандартизированное предварительное информирование.

"В дополнении к договору сделайте чек-лист услуг с ценами/тарифами и порядком коммуникаций. Сокрытие или двусмысленность относительно цены и объема – это практика, вводящая в заблуждение и запрещена законодательством", – акцентировала нардеп.

Почему в договоре важно прописывать перечень работ риелторов

Детальное прописывание в договоре перечня работ риелторов может уберечь от потери денег и нервов. Ведь это не только четко будет фиксировать, за что вы платите, но и заставлять риелторов действительно работать.

"Теперь мы знаем, что надо обязательно проверять право собственности, проверять, не было ли судов по квартире, надо обязательно просить сделать свежую выписку из реестра прав на недвижимое имущество, показать платежки за коммуналку, где нет долгов. Теперь мы только так арендуем квартиру. А риелторы никогда этого не делают, как показала наша практика", – рассказали собеседники OBOZ.UA, которые через несколько недель после того, как заселились в арендованную с помощью риелтора квартиру, остались и без жилья, и без 42 тысяч гривен.

Саму квартиру они нашли по объявлению. На связь вышла риелтор, которая якобы "работала уже много лет с владелицей".

"Аренда 2-комнатной квартиры стоила 28 000 грн. Риелтор взяла свои 14 тысяч грн. Квартиру нам показали в присутствии владелицы и риелтора, мы сразу согласились, подписали договор и заплатили. Сразу взяли ключи и въехали в квартиру через неделю", – рассказывают собеседники.

А через две недели в квартире исчезла электроэнергия. Собственница трубку не брала. Арендаторы вызвали электрика, тот провел осмотр и "сказал, что нам счетчик отключили".

"Выяснилось, что это новый счетчик, который дает возможность дистанционно за долги отключать электроэнергию. Оказалось, что только за электроэнергию в квартире было 15 тыс. грн долга. Мы позвонили риелтору, она извинилась и пообещала все исправить очень быстро. А через неделю к нам постучал в дверь мужчина и заявил, что он новый владелец квартиры, а квартиру он купил уже давно на электронных торгах. Квартиру продавал банк за ипотечный долг. Мы были в полном шоке", – рассказывают собеседники.

Собственница на связь так и не выходила. Поэтому арендаторы стали проверять информацию о долге самостоятельно – и нашли в реестре судебных решений соответствующее дело.

"У нее действительно забрали квартиру за долги. Она не платила ипотеку годами. Мы звонили риелтору, она пообещала разобраться и все выяснить. Потом нам перезвонила собственница и сказала, что все это незаконно и она вообще о суде не знала и не верит, что у нее кто-то может забрать квартиру. Начала нам угрожать, чтобы мы никого не впускали в квартиру. Тогда мы решили просто выселиться. Мы потеряли 28 тыс. грн задатка и 14 тыс. грн риелторских", – резюмировали собеседники.

Как в таком случае найти жилье

Это показывает истинную глубину проблемы риелторов-ключников. Ведь, признает Гайдамаха, часто владельцы жилья прячутся за такими людьми, не желая коммуницировать с потенциальными клиентами напрямую.

А это уже создает неудобства именно для соискателей. Они оказываются в замкнутом круге:

• Если не платить риелторам-ключникам, те не приведут к владельцу.
• Если не приведут к владельцу – проблема с жильем не решится.

Как же тогда быть?

По словам Гайдамахи, обращаться к риелторам. Но "белым". То есть, тем, кто работает официально, с договорами и прозрачными условиями, платя налоги и действуя в рамках закона.

"Например, вы ко мне обратились и сказали, что хотите найти квартиру. Я озвучиваю условия. Если вы соглашаетесь – мы это фиксируем договорными отношениями. Если же человек будет недоволен работой риелтора, он сможет на него повлиять, пожаловаться", – объяснила эксперт.

Причем речь идет в этом случае не только о соискателях жилья, но и его владельцев. И именно то, кто обратился к риелтору, подчеркивает Гайдамаха, будет определять, кто будет оплачивать его услуги.

"То есть если к обратился владелец квартиры, то он платит нашу комиссию – и тогда наша реклама выходит без комиссии для арендатора. Если приходит арендатор – то он оплачивает. И это все подтверждается, подкрепляется договором", – объяснила Гайдамаха.

Как бороться с ключниками

А вот повлиять на риелторов-ключников, констатирует эксперт, фактически невозможно никак: "Полиция ничего не сделает, потому что у нас нет закона о риелторской деятельности".

Потому единственным выходом из ситуации, по словам Гайдамахи, является игнорирование таких риелторов. Если на их услуги не будет спроса, им не будет выгоды работать.

"Как влиять на черных риелторов? Не платить им", – резюмирует Гайдамаха.

Со своей стороны Шуляк отмечает: публичность и цифровая фиксация являются "самыми эффективными инструментами защиты" от "ключников". Ведь "прозрачный рынок риелторов повышает не только качество услуг, но и легализует значительную часть теневых доходов отрасли".

Достичь же этого, по ее словам, можно, в частности, благодаря созданию "карты репутации" риелторов, в которой будут отображаться:

• Отзывы на их работу.
• Рейтинг.
• Количество сделок.
• Статус сертификации.

Повлиять на поведение риелторов, подчеркивает нардеп, может и возможность клиентов пожаловаться на них. Например, "через единую платформу потребителей рынка недвижимости".

В то же время, признает она, установление жесткого потолка комиссий "вряд ли решит проблему". Ведь ключевой вопрос заключается, по ее словам, не в процентах, а в прозрачности.

"Должно быть понятно, за что именно человек платит. Важнее сделать публичным перечень услуг, которые входят в комиссию, и стандартизировать саму сделку", – убеждена нардеп.

Риелтор должен подстраиваться под клиента, а не диктовать свои условия

Шуляк подчеркивает: именно клиент выбирает формат сотрудничества с риелтором. То есть только он определяет, какие услуги хочет получить – и, соответственно, за что будет платить.

"Это минимизирует "универсальную" комиссию за любое действие. И обязывает риелтора продавать конкретную ценность – переговоры, due diligence (тщательная проверка актива перед сделкой. – Ред.), подготовку сделки и т.д., а не просто присутствие на ней", – объяснила она.