Кредитори залишають українців без квартир: як працюють схеми та чому під загрозою кожен

Українці залишаються без квартир не тільки через чорних нотаріусів. Тепер житло забирають кредитори. Підписавши договір, українці самі погоджуються віддати свою нерухомість під заставу.

Причому інколи кредитори створюють умови, які унеможливлюють вчасне повернення боргу. Про те, як працюють схеми і що варто знати кожному, читайте в матеріалі OBOZ.UA.

Чорні нотаріуси та рієлтори вже в минулому: як зараз забирають квартири українців

Випадки, коли квартиру зареєстрували за фальшивим документами, тому що реєстратор свідомо порушив закон та взяв участь у рейдерстві, – рідкість. Такий "відвертий" кримінал у значних масштабах уже в минулому. Хоча і таке трапляється. Наприклад, у кінці минулого року в Києві повідомили про підозру в шахрайстві двом чоловікам, які намагались заволодіти квартирою пенсіонера за фальшивими документами. А ще до повномасштабної війни у Донецькій області викрили поліцейського, який погрозами вимагав від чоловіка продати свою квартиру за 50 тис. грн, тоді як справжня ціна становила 12 тис. доларів.

Значно частіше українці позбуваються свого житла через кредити. Існує ціла низка компаній, які дають кошти в борг під заставу нерухомості. Такі компанії активно розміщують свою рекламу, їхні сайти легко знайти в мережі. Один із прикладів – Royal Standard Group. У повідомленнях вони пропонують кредит під заставу квартири від 18% річних у гривні, однак це мінімальна ставка. За вимогою Нацбанку компанія опублікувала умови кредиту. У них йдеться про те, що реальна річна процентна ставка сягає до 400% річних.

За тією ж вимогою Нацбанку на сайті опублікували і приклад типового договору. Його пропонують укласти із ТОВ "Гелексі Фінанс". Умови відповідають чинному законодавству, а в одному із пунктів чітко сказано: якщо не повернути гроші, то компанія має право на "стягнення на заставлене майно".

У реєстрі судових рішень є купа справ, у яких незадоволені клієнти намагаються оскаржити умови договору зі вказаною ТОВ. Наприклад, минулого року у Львівській області (справа № 456/2541/22) у судах з клієнта намагались стягнути 207 620 грн. Причому він брав всього 120 тис. грн. Решта – відсотки та штрафи. А в Києві у суді знаходиться справа 756/16876/23: ТОВ забрала у боржника квартиру загальною площею 45,5 кв.м. Він оформив кредит, але не сплачував його вчасно.

Адвокатка Світлана Саража розповідає OBOZ.UA: багато з тих компаній, що зараз займаються кредитом під заставу житла, раніше викуповували у збанкрутілих банків право вимагати повернення валютної іпотеки.

"Вони заробили свої гроші на цьому, потім ті ТОВки, які збереглись, перейшли на факторинг (операція з переуступки першим кредитором права вимоги боргу. – Ред). А деякі, маючи такий досвід за плечима, зараз надають кредити під заставу нерухомості", – каже адвокатка.

Саража представляла інтереси одного з клієнтів компанії, яка під заставу квартири надала позику. За її словами, інколи договір оформлюють між фізичними особами, а замість того, щоби прозоро прописати відсотки, збільшують тіло кредиту (бо за законом фізична особа не може заробляти на кредитах).

Є два варіанти: деякі компанії прозоро повідомляють про умови кредитування, а інші – створюють умови для того, щоб кредит було важко повернути. Зокрема, і на сайті "Гелексі Фінанс", і на інших сайтах, де у документах зазначено назву цього ТОВ, можна легко знайти всі умови: розмір річних відсотків, умови погашення, загрози потрапляння в різні реєстри, загрози позбутись заставного майна тощо. Тобто клієнт має всі можливості зважити ризики і відмовитись від такої угоди, якщо він не впевнений, що зможе вчасно повернути кошти.

Поганий випадок – коли той, хто надає кредит, вводить в оману позичальника і створює умови, які унеможливлюють повернення боргу. Наприклад, кілька років тому Головне управління Нацполіції викрило групу фізосіб, які кредитували українців без жодних ліцензій.

"При цьому для позичальників штучно створювалися умови щодо невиконання угод і здійснювалася перереєстрація права власності на об'єкти нерухомого майна з подальшим їх продажем", – йдеться в повідомленні ГУ НПУ.

До редакції OBOZ.UA також звернувся один із боржників, який поскаржився на начебто незаконні дії кредитора і захоплення квартири. Борг чоловік попросив оформити на свою матір під заставу її квартири. Кредитор не перевіряв доходи пенсіонерки і надав їй 200 тис. грн, які вона передала сину. Син на два місяці затримав платіж, і тепер квартиру його матері під Києвом намагаються переоформити (забрати заставу в рахунок боргу). Вже під час написання цієї статті боржник відмовився називати у публікації своє ім'я та назву компанії, посилаючись на те, що це може завадити домовленостям щодо реструктуризації боргу. Проте цей випадок доводить: через низьку фінансову грамотність українці продовжують оформлювати на себе кредити під заставу помешкання і втрачають свою нерухомість.

Як захистити себе

Головне – звертатись до юриста ще перед підписанням договору, впевнена Саража. "Це має бути адвокат чи юрист, який має відповідний досвід. Часто люди, коли беруть кредити, розраховують на певний дохід, якщо цей дохід зникає, у них немає плану, що ж робити. Треба звернутись до фахівця, вивчити договір, зважити всі ризики", – каже Саража.

Якщо ж ви вже підписали договір під заставу квартири і ваше житло забирають, досвідчений адвокат також зможе спробувати поборотись за житло. Якщо це ваша єдина квартира, то під час воєнного стану діють певні обмеження. Просто так виселити вас буде важко. Ба більше, як стверджує Саража, кредитори завжди згодні на перемовини. І інколи вони погоджуються реструктуризувати кредит без стягнення застави.

Рієлтор Максим Б., який працює у Києві та Київській області, розповідає: за його 10-річну практику було щонайменше два випадки, коли квартири, які купували українці, потім арештовували через розслідування щодо шахрайства. Тобто шахраї заволодівають житлом і одразу його продають. Потім починається слідство, прокурори йдуть у суд і вимагають арештувати житло. Як результат: новий власник не може його продати, а у деяких випадках – навіть користуватись ним.

"Я би радив добре розібратись, яку ви квартиру купуєте. На моїй практиці є два випадки, коли колеги продавали квартири, а потім їх арештовували вже в нових легальних власників. Якщо є кримінальна справа щодо шахрайства, навіть якщо ви легально купили вкрадену квартиру і заплатили за неї повну ціну, житло, ймовірно, арештують. А потім буде багато проблем. Тому уважно перевіряйте житло, яке купуєте. Звертайтесь до рієлторів, робіть витяг з реєстрів прав на нерухоме майно, питайте в сусідів", – радить рієлтор.

І рієлтори, і юристи погоджуються: найкращий варіант – відмовитись від співпраці із сумнівними посередниками, а кожну важливу дію узгоджувати з професіоналами.