У Києві продають квартири за 8 тисяч доларів: у чому особливість та що потрібно знати кожному

Український ринок нерухомості переживає одну з наймасштабніших криз. Купівельна спроможність українців впала, а вартість будівництва різко зросла. При цьому житло можна знайти за ціною, яка в рази нижча за ринкову. Наприклад, у Києві деякі квартири пропонують за 8 тисяч доларів.

Про те, до чого варто бути готовим, купуючи дешеве житло, та які правила варто знати кожному, читайте у матеріалі OBOZREVATEL.

Великі ризики та низька ціна

На столичному ринку нерухомості можна зустріти десятки оголошень з квартирами, вартість яких у кілька разів нижча за ринкову. Наприклад, найдешевше житло, яке вдалося знайти OBOZREVATEL, – однокімнатна квартира в Бортничах (Київ) всього за 7950 доларів. За ці гроші продають однокімнатку площею близько 18 квадратів.

Квартира розташована у триповерховій будівлі на вул. Луговій у приватному секторі. На території ЖК ще сім схожих будівель висоток у 3-4 поверхи. Ми зв'язалися з рієлторкою Вікторією Єрьоменко, яка продає квартири в зазначеному будинку. Представившись покупцем, ми запитали про назву ЖК, забудовника і документи на нерухомість.

У відповідь рієлторка пояснила: забудовник будує будинки на землі, яка призначена для будівництва житлового будинку (не багатоповерхового), перші будинки вже ввели в експлуатацію, при цьому ні сайту, на якому опубліковано документи на будівництво, ні груп у соцмережах забудовник не має.

У будинку також немає централізованого водопостачання, каналізації. Паркувальні місця обіцяють звести пізніше. І хоча будинки мають лише 3-4 поверхи, у них примудрилися розмістити десятки квартир площею від 17 до 22 квадратів. А це збільшує навантаження на інфраструктуру та комунікації.

Забудовник житлового кварталу має подбати і про те, як власники квартир заїжджатимуть на територію, де паркуватимуться (все це зазначено в будівельних нормах). Також у проєкті мають передбачити водопостачання, каналізацію, опалення.

"Опалення у квартирах електричне. Вода зі свердловини, а каналізація – септик", – розповідає рієлтор. При цьому розрахунків про те, на скільки мешканців буде розрахований септик, свердловина чи передбачена установка насосів і фільтрів на воду, нам не пояснили.

До речі, септик замість централізованої каналізації часто використовують у приватних будинках. Однак за великої кількості мешканців такий варіант може обернутися великою кількістю проблем. За очищення септика доведеться платити самим мешканцям, і залежності від розміру резервуарів таке очищення, можливо, доведеться повторювати із завидною регулярністю.

Адвокатка Світлана Саража розповідає OBOZREVATEL: про випадки, коли замість приватного будинку на території з приватною забудовою зводили багатоквартирні будинки, не рідкість. Саража при цьому зазначає: далеко не факт, що таке будівництво відбувається незаконно. Однак навіть якщо всі документи та дозволи оформлені, ніхто не може захистити від оскарження рішень щодо будівництва багатоквартирного будинку у приватному секторі. Наприклад, за її словами, так сталося в передмісті столиці – місті Вишневе. Біля приватних будинків звели п'ятиповерхівку на землі, призначеній для житлового будинку. В результаті сусіди влаштовували пікети, подавали до суду. Розгляди тривають з 2011-го.

"Звичайно, люди як жили там, так і живуть. Але тут є питання. Хто буде судитися, хто представлятиме інтереси мешканців у судах, забудовник збудує та зникне? Ви купуєте будинок і несете певні ризики. Щоб їх мінімізувати, потрібно не просто звернути увагу на ціну та обіцянки продавця, але й зібрати всі документи. Зверніться по консультацію до юриста, покажіть йому документи на будівництво, які вам повинен надати продавець. Принаймні оцініть ризики перед тим, як здійснювати угоду", – каже адвокатка.

За 8 тис. доларів можна купити квартиру площею 22 квадрати на пров. Лобачевського (ЖК "Флагман"). В оголошенні продавець заявляє, що має право власності, і про жодні проблеми не повідомляє. Однак насправді цей ЖК вважається одним із найпроблемніших у столиці. Його будував Анатолій Войцеховський, який після будівництва 40 незаконних ЖК на фактично захопленій землі та без дозволів ховається від правосуддя за кордоном.

В ухвалі Печерського райсуду Києва № 757/17833/16-к ЖК "Флагман" називають самовільно побудованою на самовільно зайнятій земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:66:248:0025. Узаконити і здати в експлуатацію ЖК вкрай складно, інвестори намагаються позбутися квартир у "поганому" будинку, пропонуючи ціни в кілька разів нижчі за ринкові. Але новий покупець отримає не лише смарт-квартиру за смішною ціною, але й придбає величезну кількість проблем та недобудований об'єкт.

Як правильно купити квартиру

Після початку повномасштабної війни в Україні зупинилася левова частка будівництва. Наразі забудовники відновили роботи, але вже зовсім в інших умовах. Матеріали подорожчали, витрати на логістику зросли, отримати кредит стало складніше.

Проблеми виникли навіть у великих забудовників. Крім того, різко скоротилася і кількість українців, які в умовах повномасштабної війни та постійних ракетних атак погоджуються інвестувати свої гроші в новобудови.

Купуючи квартири в будинках, які ще перебувають на стадії будівництва, можна заощадити до 30%. Однак ці гроші ви фактично сплачуєте за ризик: терміни будівництва можуть бути перенесені, а готовий будинок може не відповідати первинним планам.

Вибираючи забудовника, насамперед потрібно перевірити документи на землю, дозвіл на будівництво багатоквартирного будинку, затверджений проєкт. Як каже Саража, консультацію можна отримати у юриста.

Однак проблеми також можуть виникнути, якщо купувати квартиру у вже зданому будинку. Тому перш ніж приймати остаточне рішення, почитайте інформацію про забудовника, про ЖК, поговоріть із сусідами.