Без дорогих квартир – українці масово змінюють запити в іпотеці: що тепер купують

Попит на іпотеку в Україні швидко зміщується в бік компактного та доступного житла. Після оновлення умов державної програми єОселя позичальники дедалі частіше обирають квартири до 50 кв. м і уникають дорогих об’єктів.

Про це свідчать дані Держстату, НБУ та "Укрфінжитла". Їх для OBOZ.UA проаналізувала перша заступниця голови правління Глобус Банку Олена Дмітрієва.

Яке житло беруть українці в іпотеку: головне

• Покупець орієнтується на доступність, а не площу – 62% позичальників у березні 2026 року обрали квартири до 50 кв. м (проти 37% у 2025-му).
• Частка житла дорожчого за 3 млн грн скоротилася з 37% до 24%.
• Ключова роль у кредитування належить програмі єОселя – 99% іпотек на первинному ринку видаються саме в її межах;
• Девелопери отримують сигнал будувати масове житло, а не великі метражі.
• Фіксується переорієнтація на масовий сегмент: саме обмеження за площею та вартістю в єОселі підштовхнули покупців до вибору меншого метражу з нижчим бюджетом, а такого швидкого закриття угод.
• За місяць було видано рекордні 240 іпотечних кредитів на первинному ринку.

Попри активізацію первинного ринку, українці обережно ставляться до купівлі житла на ранніх стадіях будівництва. У 2025 році видано 1467 кредитів на "первинку", 3249 кредитів – на готове житло від забудовника. Тож, готові квартири кредитуються у 2,2 раза активніше.

Це свідчить про прагнення мінімізувати ризики. Покупці з іпотекою частіше обирають об’єкти, які вже введені в експлуатацію або близькі до завершення.

Попри зростання іпотеки, пропозиція відстає. У 2025 році введено в експлуатацію лише 63% житла від рівня 2021 року, а нове будівництво становить 44% довоєнного рівня. Ринок більше добудовує старі об’єкти, ніж запускає нові.

Де купують житло в кредит

Іпотека концентрується у кількох регіонах. У першу чергу це:

• Київ – 44,6%;
• Київська область – 19,3%;
• Львівська – 14,6%;
• Івано-Франківська – 4,5%;
• Полтавська – 3,1%.

На ці п’ять областей припадає 86% усіх кредитів. Це означає, що інші регіони залишаються недоохопленими – і саме там є потенціал зростання.

Як змінилися правила пільгових кредитів на квартири

В Україні з 10 лютого програма єОселя запрацювала за новими правилами. Участь тепер дозволено лише тим, хто має не більше 52,5 кв. м житла на одну або дві особи, а також запроваджено жорсткі обмеження на площу й вартість нерухомості.

Фактично купити можна лише квартири та будинки в межах встановлених державою лімітів. Нормативи такі:

• базова площа – 52,5 кв. м на сім’ю з 1-2 осіб плюс 21 кв. м на кожного наступного члена;
• максимальна площа – 115,5 кв. м.

Крім того, якщо раніше програма фактично не обмежувала ціну квартири, а різницю можна було компенсувати більшим першим внеском, то тепер правила стали значно жорсткішими. Так, максимальна ціна житла визначається на основі граничної вартості будівництва, яку затверджує Мінрегіон, із застосуванням регіональних коефіцієнтів та допустимим перевищенням не більш як на 10%.

Наприклад, у столиці гранична ціна квадратного метра становить близько 66,2 тис. грн. Для сім’ї з трьох осіб нормативна площа з урахуванням допустимого перевищення становить 73,5 кв. м, що формує максимальну вартість квартири на рівні приблизно 4,86 млн грн. Тож, квартири в Києві площею 80-90 кв. м або з ціною понад 5 млн грн автоматично не підпадають під нові умови програми, навіть за великого першого внеску.

Як повідомляв OBOZ.UA, раніше в Україні закрили схему, яка дозволяла будувати таунхауси під виглядом приватних будинків, тому пропозиція дешевої заміської нерухомості скоротиться. Ціни на котеджі та дуплекси незабаром зростуть щонайменше на 10%, але ринок стане більш легальним, контрольованим і якісним для покупців.

Лише перевірена інформація у нас у Telegram-каналі OBOZ.UA і Viber. Не ведіться на фейки!