Українцям переписали правила купівлі житла в іпотеку: що змінилось та які квартири тепер доступні

В Україні з 10 лютого програма єОселя запрацювала за новими правилами. Участь тепер дозволено лише тим, хто має не більше 52,5 кв. м житла на одну або дві особи, а також запроваджено жорсткі обмеження на площу й вартість нерухомості. Фактично купити можна лише квартири та будинки в межах встановлених державою цінових лімітів, навіть якщо позичальник готовий внести більший перший внесок.

Відео дня

Про це повідомляє Міністерство економіки України. Однією з ключових змін стали оновлені критерії щодо наявного житла у власності потенційних учасників. Тепер подати заявку на іпотеку єОселя можуть лише громадяни, які володіють житловою нерухомістю загальною площею:

• не більше 52,5 кв. м – для однієї або двох осіб;
• додатково 21 кв. м – на кожного наступного члена сім’ї.

Раніше ці правила були м’якшими. Обмеження у 52,5 кв. м стосувалося лише сім’ї з однієї особи, а для двох осіб дозволялася значно більша площа. Відтепер навіть молода сім’я з двох людей може претендувати на участь у програмі лише за умови, що її житлова площа не перевищує 52,5 кв. м.

Ще однією принциповою новацією стало запровадження абсолютних лімітів на площу житла, яке можна придбати в межах єОселі. Відтепер:

• для квартир максимальна площа становить 115,5 кв. м;
• для житлових будинків – 125,5 кв. м.

Навіть у регіонах із нижчими цінами на нерухомість придбання більшого об’єкта в рамках програми не передбачене. Допускається лише перевищення нормативної площі не більш як на 10%. Для житла, введеного в експлуатацію менш ніж три роки тому, держава дозволяє додаткове відхилення від лімітів за площею та вартістю також у межах 10%.

Найбільш відчутні зміни зачепили вартість житла. Якщо раніше програма фактично не обмежувала ціну квартири, а різницю можна було компенсувати більшим першим внеском, то тепер правила стали значно жорсткішими.

Максимальна ціна житла визначається на основі граничної вартості будівництва, яку затверджує Мінрегіон, із застосуванням регіональних коефіцієнтів та допустимим перевищенням не більш як на 10%. Саме ці цінові межі фактично визначають, яке житло взагалі можна придбати за єОселею.

Скільки коштує квартира за єОселею у великих містах

Київ

У столиці гранична ціна квадратного метра становить близько 66,2 тис. грн – для OBOZ.UA розповіла перша заступниця голови правління Глобус Банку Олена Дмітрієва. Для сім’ї з трьох осіб нормативна площа з урахуванням допустимого перевищення становить 73,5 кв. м, що формує максимальну вартість квартири на рівні приблизно 4,86 млн грн. Квартири площею 80-90 кв. м або з ціною понад 5 млн грн автоматично не підпадають під умови програми, навіть за великого першого внеску.

Львів

У Львові, де ціни на новобудови традиційно високі, ситуація ще складніша, зазначає Дмітрієва. Максимальна вартість квартири за аналогічних умов становить близько 4,14 млн грн. Через це значна частина нових житлових комплексів, які виходять на ринок у 2025–2026 роках, не відповідає вимогам єОселі виключно через перевищення цінових лімітів.

За даними "Укрфінжитла", у 2025 році 64% іпотечних угод за єОселею припадали саме на новобудови. Водночас більшість житлових проєктів була спроєктована у 2024 – першій половині 2025 року, коли нові обмеження ще не діяли. За цей час суттєво зросла собівартість будівництва, а разом із нею – й ціни в багатьох ЖК. У результаті значна частина нових квартир просто не вписується у встановлені державою ліміти.

Фактично вибір житла за програмою єОселя у 2026 році визначатиметься не попитом, а допустимою ціною та метражем. Частина потенційних покупців може зіткнутися з браком відповідних варіантів у новобудовах і буде змушена:

• обирати менші квартири;
• звертатися до вторинного ринку;
• або переходити на ринкові іпотечні програми банків.

Як повідомляв OBOZ.UA раніше, в Україні за рік пропозиція житла під єОселю зросла в усіх сегментах, найпомітніше у приватних будинках та однокімнатних квартирах. Однокімнатні квартири залишаються найбільш доступним стартовим варіантом, а будинки мають попит лише через підвищений запит на автономність.

Лише перевірена інформація в нас у Telegram-каналі OBOZ.UA та у Viber. Не ведіться на фейки!