Регистрация недвижимости. Что нового?
Новые правила регистрации недвижимости, вступающие в силу с 12 февраля, станут очередным нововведением на рынке жилья, к которым придется адаптироваться и застройщикам, и нотариусам, и обычным украинцам. Что нового теперь ожидает всех нас, в традиционной рубрике "Правовой ликбез" разъясняет партнер Адвокатского объединения "СК ГРУП" Юлия Курило. Далее – ее прямая речь.
С 12 февраля 2014 года государственная регистрация прав на недвижимое имущество и их обременений будет осуществляться по новой усовершенствованной и упрощенной процедуре. (Постановление Кабинета Министров Украины № 868 "Об утверждении Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений и Порядка предоставления извлечений из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество").
Новая редакция немногим отличается от существующей. Большинство новых правил являются техническими. То есть такими, что уточняют и детализируют определенные процессы. Анализируя положения вышеуказанного Постановления, можно сделать вывод о том, что его принятие должно упростить процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и будет способствовать предоставлению качественных административных услуг юридическим и физическим лицам.
Изменения коснутся следующих действий и процедур:
1. Новшество коснулось перечня объектов и прав на них, которые подлежат регистрации в реестре недвижимого имущества. Во-первых, к объектам недвижимости, подлежащим регистрации в Государственном реестре прав, отнесены предприятия – как целостные имущественные комплексы. Интересно, что такой объект "недвижимого имущества" предусмотрен Гражданским кодексом Украины, но не предусмотрен Законом Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений". Следует отметить, что в соответствии со статьей 191 Гражданского кодекса Украины, предприятия – это не только комплекс зданий, сооружений и земельных участков, это ко всему прочему еще и оборудование, инвентарь, сырье, продукция, право требований, право на торговую марку, иные права. При этом в самом Порядке никакой особенной регистрации предприятия как объекта недвижимости не предусмотрено, что делает эту опцию нефункциональной. К тому же, возникает вопрос о необходимости регистрации предприятия как целостного имущественного комплекса при условии, что объекты недвижимости, его составляющие (земля, строения) являются самостоятельными объектами, подлежащими регистрации.
2. Порядком однозначно предусмотрено, что отсутствие регистрации прав собственности на земельный участок под зданием, сооружением, не является препятствием для осуществления государственной регистрации права на такие объекты недвижимости. Также порядком урегулирован вопрос относительно того, что недвижимое имущество, зарегистрированное до 01.01.2013 года по правилам, предусмотренным в ранее действовавшем законодательстве, не подлежат перерегистрации. Это значит, что для регистрации в Государственном реестре прав право аренды квартиры, приобретенной до 01.01.2013 года и зарегистрированной в БТИ, не потребуется повторно регистрировать такую квартиру Государственном реестре.
Для регистрации прав на земельный участок достаточно, чтобы такому участку был присвоен кадастровый номер. С практической точки зрения это будет означать возможность регистрации в Государственном реестре прав права аренды земельного участка даже если право собственности на такой участок в реестре не зарегистрировано. Это часто касается участков, находящихся в государственной (коммунальной) собственности. Следует отметить, что при регистрации прав на строение, одновременно можно зарегистрировать свои права на земельный участок, для этого оформляется только одно заявление.
3. Упрощен порядок проведения государственной регистрации прав на новый или реконструированный объект недвижимого имущества, строительство которого осуществлялось с привлечением средств от физических и юридических лиц. Разграничен перечень документов, которые должен подавать застройщик и, непосредственно, инвестор. Тем самым упрощен порядок проведения государственной регистрации прав на новый или реконструированный объект недвижимого имущества, строительство которого осуществлялось с привлечением средств от физических и юридических лиц .
Четко урегулирована процедура проведения государственной регистрации прав с выдачей свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество взамен утраченных, поврежденных или испорченных свидетельств или государственных актов на право собственности на землю, выданных компетентными органами до 1 января 2013 года. Ранее такой процедуры вообще не было предусмотрено.
Порядком предусмотрены случаи, когда для проведения регистрации прав на объект недвижимого имущества обязательно предъявление технического паспорта. Его наличие предусмотрено в случаях, когда в документах, удостоверяющих переход, возникновение или прекращение прав на объект, отсутствуют технические характеристики объекта, что необходимо учесть при проектировании договоров на отчуждение объектов недвижимости, а также тех, на основе которых возникают вещные права на объект. Также наличие технического паспорта предусмотрено при регистрации права собственности с выдачей свидетельства о праве собственности при регистрации прав на вновь созданный или реконструированный объект недвижимого имущества, в том числе, на квартиры, гаражи, построенные за счет физических лиц-инвесторов, а также построенные жилищными и гаражными кооперативами. Технический паспорт понадобиться также в случае регистрации прав на объект недвижимого имущества в случае его раздела или выделения в отдельный объект.
Новым порядком предусмотрена, альтернативная форма подачи документов для проведения государственной регистрации прав, ранее существовала возможность только непосредственного обращения заявителя, теперь появилась возможность направлять в Укргосреестр нотариально заверенные документы по почте или курьерской службой, а также в электронной форме, этому посвящен отдельный раздел. Для взаимодействия с Укргосреестром в электронной форме заявителю нужна электронной цифровая подпись. Этим нововведением возможно снимется проблема очередей в Укргосреестре.
До конца не урегулирована процедура, регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. Новый порядок предусматривает обязательное представление разрешения на строительство. При этом нерешенной остается ситуация, когда право собственности на такой объект регистрирует не застройщик, а лицо, которое приобрело его у застройщика, и никогда не получало разрешения на строительство. Будет ли достаточно, для регистрации права на недостроенный объект предъявить разрешение на строительство, выданное застройщику? Тоже касается документов, удостоверяющих права на земельный участок, находящийся под объектом, ведь права на землю также скорее всего будут закреплены за предыдущим Застройщиком.
В целом же, утвержденный Кабмином порядок является своевременным и уместным результатом эволюции системы регистрации прав на недвижимое имущество в Украине, "работой над ошибками" своего рода. В связи с этим выражаем надежду, что упорядочение и упрощение регистрационных процедур должны пойти на пользу бизнесу, свести к минимуму коррупционную составляющую, поскольку предложенная процедура регистрации прав стремится к прозрачности и оперативности.