Большой фискальный брат следит за тобой
В последнее время рынок недвижимости серьезно меняет правила работы. Чего только стоит изменения порядка регистрации жилья и оформления сделок купли-продажи. Теперь на очереди – оценка недвижимого имущества. О всех нюансах законодательных изменений "Обозревателю" рассказал Дмитрий Жуков, юрист юридической фирмы Pragnum. Далее – его прямая речь.
4 марта 2013 г. Кабинетом Министров Украины было принято постановление №231, установившее новый Порядок проведения оценки для целей налогообложения, которым установлен механизм проведения оценки имущества с целью определения дохода физического лица, а также исчисления суммы государственной пошлины, налогов и других обязательных платежей от продажи (мены), в частности, недвижимого имущества.
Следует отметить, что данный Порядок призван в первую очередь искоренить теневые схемы занижения стоимости объекта недвижимости при его продаже. Теперь определение стоимости объекта осуществляется субъектом оценочной деятельности, аккредитованным Фондом государственного имущества (ФГИУ) и внесенным в Государственный реестр оценщиков и субъектов оценочной деятельности.
Таким образом, с момента вступления данного порядка в законную силу, недобросовестные продавцы недвижимости не смогут указывать в нотариальных договорах стоимость, ниже реально существующей с целью избежания налогообложения. Также повысится степень защиты покупателя в случае признания договора недействительным или его расторжения. Соответственно больше не будет необходимо брать расписки, свидетельские показания о том, что в действительности покупателем была передана продавцу сумма большая, чем указано в договоре купли-продажи.
В соответствии с указанным Порядком, оценщиком может стать физическое лицо, которое имеет высшее образование, получило квалификацию оценщика путем прохождения учебы по программе базовой подготовки и соответствующей специализации, утвержденной ФГИУ, после стажировки и успешной сдачи квалификационного экзамена, который дает право на получение квалификационного свидетельства по такой специализации.
Важной особенностью стало установление предельного срока для составления отчета об оценке, который в соответствии с п.12 Порядка не может превышать 14 рабочих дней с момента обращения Заявителя. При этом отчет об оценке является действительным при условии внесения информации из него в единую базу данных отчетов об оценке и присвоении ему регистрационного номера. Таким образом, с момента получения заявки на проведение оценки объекта, оценщик обязан в указанный срок предоставить заказчику сам отчет и доказательства его "госрегистрации". При этом срок действительности такого отчета составляет 6 месяцев, по истечению которых, если квартиру продать не удалось, процедуру придется повторить.
Для подтверждения результатов, указанных в отчете, заказчик имеет право обратиться за проверкой результатов отчета к рецензенту – оценщику с двухлетним стажем работы, который работает в ФГИУ или привлечен ФГИУ для рецензирования отчетов. В случае несогласия с результатами, заказчик имеет право оспорить их в судебном порядке.
Исходя из изложенного, можно утверждать, что государство совершило очередной шаг к усилению налогового контроля за своими гражданами. Указанное постановление (в случае его неукоснительного соблюдения) приведет к тому, что "черные пакеты HUGO BOSS" с наличностью за объекты вторичной недвижимости навсегда канут в Лету, таким образом, продавцам жилья теперь придется исправно платить налоги.
Однако, несмотря на увеличение налогового контроля, являющееся последствием принятия данного порядка, мы все же положительно отмечаем его принятие. В первую очередь, от него могут пострадать как раз финансовые спекулянты на рынке недвижимости и мошенники. Получая реальную цену за квартиру, у продавца не возникнет азарта обратиться в суд о признании договора купли-продажи недействительным (или о его расторжении) с целью вернуть только ту сумму, которая указана в тексте договора, оставив себе "маржу". Особенно неудобно теперь станет тем лицам, которые осуществляли подобные действия на постоянной основе и до сих пор не попали под пристальное внимание правоохранительных органов.
В то же время неясны последствия, в случае продажи объекта недвижимости по цене ниже оценочной в случае, если, к примеру, продавец хочет срочно выехать из Украины.
Подытоживая вышесказанное ещё и с учетом проекта постановления НБУ о запрете наличных расчетов в Украине на сумму более 150 000 гривен, что должно привести к исключительной прозрачности операций с недвижимостью, можно сказать, что подобные реформы имеют одну цель: большой фискальный брат следит за тобой!