Как купить квартиру: инструкция для чайников. Перезагрузка
Сегодня многих из нас пугает возможность покупки жилья, так как новые законы еще не отработаны в полной мере, могут быть полны "подводных камней" и прочих сюрпризов. О том, как правильно оформить право владения на покупаемое имущество читателям "Обозревателя" в нашей традиционной рубрике "Правовой ликбез" рассказывает юрист юридической фирмы "FELIX" Наталия Кожемякина. Далее – прямая речь.
С 1 января 2013 года существенно изменился порядок регистрации прав на недвижимое имущество. Поэтому при приобретении квартиры на вторичном рынке после 1 января 2013 года покупатель столкнется с рядом новшеств, которые подготовил законодатель. Так, с нового года регистрацию прав на недвижимое имущество осуществляют не регистраторы БТИ, как было это было раньше, а регистраторы Укргосреестра.
В рамках совершения нотариальных действий с недвижимым имуществом функции регистратора прав на недвижимое имущество получили также и нотариусы. Теперь при удостоверении сделок по отчуждению недвижимости нотариус сразу регистрирует право собственности за новым собственником.
По новым правилам все права на недвижимое имущество регистрируются в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество (далее – Реестр). Информация об обременениях, запретах отчуждения (ипотеки, залоги и т.п.) также содержится в указанном Реестре. Поэтому еще на этапе сбора информации о продавце и объекте покупки теперь в Укргосреестре можно проверить отсутствие арестов на квартире, запретов отчуждения, налогового залога, ипотек. Извлечение из данного Реестра регистраторы Укргосреестра обязаны выдавать любому лицу по его заявлению, причем независимо от местонахождения объекта недвижимого имущества. Стоимость такой услуги составит для потенциального покупателя 120 грн. При этом стоит отметить, что аналогичную проверку проводит нотариус при удостоверении сделки, однако покупателю целесообразно подготовиться заранее, чтобы для него не стало неожиданным наличие обременений на квартире, обнаруженных уже у нотариуса в момент сделки.
На этапе подготовки к сделке теперь нет необходимости получать извлечение из БТИ. Если ранее перед отчуждением недвижимого имущества и для получения соответствующего извлечения БТИ его работники должны были выезжать на объект и проверять техническое состояние недвижимого имущества, то теперь вопрос проверки узаконения перепланировок, проведения технической инвентаризации квартиры перед ее продажей остается на усмотрение сторон. Чтобы в будущем (например, при последующей продаже квартиры) не выяснилось, что продавцом была выполнена несанкционированная перепланировка, рекомендуется перед заключением договора провести техническую инвентаризацию объекта покупки. Теперь такую инвентаризацию имеют право осуществлять субъекты хозяйствования, которые получили соответствующий квалификационный сертификат. Таким образом, техническую инвентаризацию объектов недвижимости могут проводить не только БТИ, но и иные предприятия, которые получили квалификационный сертификат. К сведению, не все БТИ в Украине получили такой сертификат, поэтому покупателю стоит удостовериться в его наличии.
На этапе заключения сделки нотариус, получив от сторон правоустанавливающие документы, осуществляет проверку отсутствия ипотек, обременений, запретов отчуждения объекта, делает соответствующие извлечения. В случае если нотариусом не выявлено каких-либо обременений, запретов отчуждения, ипотек, налоговых залогов, нотариус осуществляет "перерегистрацию" права собственности за действующим собственником квартиры, т.е. продавцом в новом Реестре, открывая соответствующий раздел. После подписания договора, проведения расчетов между сторонами, покупателю идти в БТИ для регистрации права собственности на приобретенный объект покупки нет необходимости. Нотариус в день подписания договора регистрирует право собственности за покупателем.
В целом процедура заключения договора у нотариуса может занять от 5 до 7 часов. Расходы на заключение сделки с 1 января 2013 года существенно увеличились, поэтому сторонам еще на этапе переговорного процесса стоит договориться о том, кто и в каком порядке будет оплачивать сделку.
Кстати о расходах. НБУ разработал проект регуляторного акта, которым предлагается ограничить сумму наличных расчетов между физическими лицами по договорам купли-продажи, подлежащим нотариальному удостоверению, суммой в размере 150 тыс. грн. Суммы, которые превышают указанный размер, необходимо будет оплачивать по безналичному расчету. На данный момент документ не принят. Однако потенциальному покупателю уже сейчас стоит учитывать, что норма по ограничению расчетов наличными между физическими лицами при заключении сделок с недвижимостью, скорее всего, воплотится в жизнь, независимо от ограничительного размера, который установит регулятор.