ЖК "Варшавський плюс": наскільки ризиковані інвестиції в об’єкт

Новий житловий комплекс на проспекті Правди будується з порушеннями містобудівного законодавства, а місцевих чиновників правоохоронці підозрюють у злочинній змові з представниками забудовником. Мінуси ЖК "Варшавський плюс" відшукали експерти НЕРУХОМІ.

Що обіцяють

Житловий комплекс "Варшавський плюс" є XIII мікрорайоном в рамках комплексної забудови багатофункціонального житлового району. Забудовник – компанія Stolitsa Group – обіцяє збудувати на проспекті Правди ЖК комфорт-класу, що складатиметься з 10 будинків на 23-26 поверхів кожен. Cеред переваг комплексу "Варшавський плюс", перерахованих на сайті – продумані функціональні та максимально зручні планування квартир площею від 36 до 162 кв.м, великий торговий центр поблизу, ретельно розпланована прибудинкова територія, перспективи прокладання метро на Виноградар, після чого інвесторів комплексу від центру міста відділятимуть "всього 5 станцій метро", а також наявність неподалік від новобудов трьох парків та скверів, Виноградарського лісу, озер Блакитне та Синє.

При цьому пояснень, що ж окрім квартир пропонує потенційним інвесторам забудовник, які елементи інфраструктури передбачено на території комплексу чи навіть відповіді на питання, де залишати автомобілі власникам квартир за умови відсутності власного паркінгу – на сайті немає.

Немає і даних щодо того, чи планує забудовник зробити хоч щось задля захисту майбутніх мешканців комплексу від надмірного цілодобового шуму: "Варшавський плюс" розташовується між вулицею Івана Виговського і проспектом Правди, де рівень шуму від автотранспорту сягає 71-75 дБА, що майже вдвічі перевищує максимально допустиму для житлових будинків норму. В правовій державі ігнорування навіть однієї цієї проблеми було би достатньо, аби унеможливити подальше будівництво без заходів щодо захисту людей від шумів. А у випадку з ЖК "Варшавський плюс" ця проблема далеко не єдина і навіть не найбільша.

Документальні мінуси

Є чимало проблем у ЖК "Варшавський плюс" з документами та дозволами. Насамперед, в тому, наскільки безпечним є проект, за яким будується комплекс. Згідно інформації з відкритих джерел, до проектної документації на будівництво XIII мікрорайону забудовник у липні 2018-го вносив зміни. Однак наскільки відкоригований проєкт відповідає чинному містобудівному законодавству – наразі невідомо.

А відхилення від державних будівельних норм є. Більше того, за даними Мінрегіону, їх намагалися погодити. Проте подана девелопером ще у березні 2019 року до Міністерства заява на узгодження відхилень проектних рішень від ДБН не розглядалася і не погоджувалась. Однак це не зупинило Stolitsa Group від продовження будівельних робіт.

Зокрема, у заяві інвестора "Конкорд-ДС Плюс", що міститься на сайті Мінрегіону, зазначено, що на території комплексу передбачено паркомісць у 4 рази менше від необхідної кількості: 550 замість мінімальних 1925. На території відсутній майданчик для вигулу собак, не передбачене видалення диму з низки приміщень у разі загоряння, фіксується ненормативна квадратура житлових кімнат. Приміщення громадського призначення передбачені у підвалах. При цьому, заява не розглядалась, як припускають експерти НЕРУХОМІ, тому, що подавалась чомусь інвестором, а не замовником будівництва, як передбачено законодавством. Тож у експертів виникло питання: який же проєкт реалізує замовник?

Є проблеми у ЖК і з висотністю. Положеннями детального плану території (ДПТ) поверховість обмежена – до 23 поверхів. Проте забудовником, в порушення ДПТ та вихідних даних на проектування, здійснюється спорудження будинків заввишки в 23-26 поверхи. Що надало право забудовнику додати ще 3 поверхи понад законної висотності – питання без відповіді.

До того ж, на місці, де зводиться один із будинків комплексу, згідно ДПТ мав бути зведений готельно-офісний центр. Чи планує хтось будувати готельно-офісний центр бодай десь взагалі – невідомо.

Уже зазначених порушень достатньо для того, щоб будівництво перебувало під наглядом контролюючих органів, проте воно вже майже завершене. Але це не виключає ризиків для інвесторів ЖК "Вавршавський плюс". А перелік порушень на цьому ще не закінчений.

Ще однією серйозною проблемою, що становить загрозу для інвесторів ЖК "Варшавський плюс", є порушення цільового призначення земельної ділянки, на якій ведеться будівництво. На ділянці допускається виключно громадська забудова. Але з якихось причин у ДПТ ця ділянка раптово потрапляє у квартал житлової забудови. Це порушення земельного та містобудівного законодавства потребує дослідження і висновків контролюючих органів.

Змова з владою і кримінальні справи

Як уже зазначалося, до створення додаткових "бонусів" для потенційних інвесторів житлового комплексу "Варшавський плюс", дуже вірогідно, долучилася і влада. Є підстави підозрювати певну "узгодженість" дій забудовника та місцевої влади, яка забезпечила майбутніх мешканців нового мікрорайону "власною" станцією метро – змінивши існуючі плани та черговість будівництва метрополітену. Це викликало обурення у мешканців сусіднього Виноградаря, які десятиліттями чекають на будівництво метрополітену і наразі змушені знову пасти задніх у черзі на прокладання підземки.

Великою проблемою комплексу "Варшавський плюс" є кримінальні провадження. Наприклад, відкрите за ч.5 ст. 191 КК України (привласнення чи розтрата чужого майна в особливо великих розмірах або організованою групою). Згідно з матеріалами досудового слідства, яке проводить Київська міська прокуратура, змова забудовника та влади таки була. У прокуратурі встановили, що чиновники ДП "НДВА "Пуща-Водиця" та Мінагрополітики були задіяні у реалізації злочинної схеми, що дозволяла протиправно відчужувати землі сільгосппризначення та майнові права на них, в інтересах афільованих до Stolitsa Group юридичних осіб, зокрема, ТОВ "Конкорд-ДС Плюс". У результаті змови, державне аграрне підприємство у Пущі-Водиці було фактично виведене з-під контролю держави і доведене до банкрутства. А його землями заволодів керуючий партнер Stolitsa Group.

Земельна ділянка, на якій будується ЖК ВАРШАВСЬКИЙ ПЛЮС, є речовим доказом у цьому кримінальному провадженні.

У 2018 році Генеральна прокуратура вже переймалася питаннями зловживання службовим становищем керівництва ДП "НДВА "Пуща-Водиця" та заволодінням земельних ділянок під забудовою. Але закрила справу не знайшовши достатньо доказів. Держпідприємство "НДВА "Пуща-Водиця", вочевидь, не погодилось з їх висновками та оскаржувало в судах закриття провадження.

Ще одне досудове розслідування, яке стосувалося історії з доведенням до банкрутства держпідприємства, проводила Національна поліція України. У рамках кримінального провадження 18 березня 2020 року Печерський районний суд м.Києва дозволив правоохоронцям провести обшук для дослідження умов інвестиційних договорів між "НДВА "Пуща-Водиця" та фактичним керівником і власником ряду підприємств, зокрема, і "Конкорд-ДС Плюс".

Однак, не дивлячись на всі вказані недоліки, частину будинків ЖК вже збудовано, а іншу частину продовжують активно будувати.

Якщо вказані аргументи не відбили у потенційних інвесторів ЖК "Варшавський плюс" бажання ризикнути і вкласти кошти, експерти НЕРУХОМІ підготували для них кілька порад. Ознайомитися з ними можна на сторінці об’єкту на НЕРУХОМІ.

Експерти наголошують: рейтинг документів ЖК "Варшавський плюс" на ресурсі НЕРУХОМІ становить всього 2,8 з 10 можливих балів.