Візьміть участь
у розіграші
двох квитків на концерт гурту «Антитіла» Взяти участь
Приз
Конкурс
ГоловнаБлоги

/Блоги - Нерухомість

Покупка жилья в Киеве: мифы и опровержения

Рынок жилой недвижимости г. Киева за последние 4 года подвергся влиянию стольких внешних факторов, что рядовой покупатель мог окончательно запутаться в том существует ли на рынке “пузырь” в виде огромного количества избыточного предложения, или наоборот – на сегодняшний день уровень цен достиг дна и сейчас “самое время покупать”.

Основной аргумент апологетов первого мнения – существенно увеличившийся объем новостроек, предложения на вторичном рынке и количества выданных разрешений на строительство с одной стороны, — и вялое восстановление доходов населения и ипотечного кредитования с другой. Позволю себе опровергнуть данный тезис. Количество столичных ЖК (как незавершенного строительства, так и введенные в эксплуатацию) в которых на сегодняшний день активно ведутся продажи составляет 184 единицы, при этом в 2013-ом году их было 142, а в конце 2016-го – 156. То есть, большинство ведущихся строительных работ, которые мы сегодня можем наблюдать на улицах – это размороженные объекты предыдущих периодов, и только начавшиеся стройки, введение которых в эксплуатацию реально произойдет только в конце 2018 – середине 2019-го годов.

Если учесть, что со второй половины 2014 года количество переселенцев с оккупированных территорий в 1-1,5 млн. увеличило население столицы на 20-30%, а также второй, — не менее важный фактор — перелив сбережений из депозитов в недвижимость (отток вкладов из банковской системы за 2014-2016 годы составляет 16,8 млрд. $) – то легко видеть, что даже потенциальный рост количества новостроек в будущем (за январь-июнь текущего года Госархстройинспекцией обработано на 18% больше разрешительных документов чем за соответственный период предыдущего года) не приведет к возникновению существенного излишка предложения на рынке недвижимости и последующего падения цен.

Что касается вторичного рынка, то сегодня объем предложения составляет в среднем 21,5-22 тыс. квартир, что больше уровня 2013-го года всего на 17-20%. Объясняется данный рост очень просто — увеличением общего объема рынка недвижимости и продажей жилья людьми, эмигрировавшими со страны и, ввиду общеполитической ситуации, — не желающими сохранять/удерживать столь рисковый и трудоемкий актив.

Отдельного внимания заслуживает динамика средних цен на недвижимость за последние три года. Так, несмотря на то, что согласно статистическим данным средняя стоимость 1 кв. метра продолжает находится на спадающем тренде и уже снизилась до 877$ (новострой) — на самом деле рынок начал плавное восстановление.

Источник: 100realty.ua

В свою очередь, продолжение падения среднего уровня цен связанно исключительно с изменением структуры предложения, а именно – увеличением удельного веса “эконом” и “комфорт” классов на 10-15% по сравнению с 2013-ым годом. На это уже указывает и падение соотношения между стоимостью 1 кв. метра и средней заработной платой с 4,27 в 13-ом году — до текущих 3,4. Таким образом, для избегания подобных искажений реальной ситуации статистикой и корректного отображения цен на недвижимость – необходимо вводить несколько ценовых индексов, отображающих динамику цен на различные классы недвижимости.

Источник: SV Development, 100realty.ua, Госкомстат

Источник: SV Development, 100realty.ua, Госкомстат

Однако, нельзя согласиться и со вторым мнением – что цена на недвижимость существенно недооценена и сейчас это один из наиболее лакомых объектов для инвестирования. Два периода волнообразного роста спроса в виде притока переселенцев и перелива сбережений из банковской системы мы уже пережили. И хотя цены начали плавное восстановление — макроэкономические риски технического дефолта и существенной девальвации в 2019-2022 годах все еще сохраняются.

Немаловажным фактором роста спроса и, соответственно – среднего уровня цен, — мог бы выступить рост ипотечного кредитования. Напомню, именно низкие процентные ставки в 0-3% выступают одним из основных факторов, формирующих столь высокий уровень цен на недвижимость в странах первого мира. Однако ипотечный портфель банковской системы на сегодняшний день остается на уровне 2013-го года, что фактически означает полное отсутствие кредитования в данном сегменте. Что, впрочем, и не удивительно при средней стоимости ипотечных кредитов в 18-20% (средние ставки, предлагаемые ТОП-10 банками по размеру активов).

Следственно, до новости о том, что Украина успешно реструктуризировала выплаты по внешнему долгу, — инвестировать в недвижимость, на мой взгляд, крайне неосмотрительно.

Ми в Telegram! Підписуйся! Читай тільки найкраще!

Редакція сайту не несе відповідальності за зміст блогів. Думка редакції може не збігатися з авторською.

0
Коментарі
0
0
Смішно
0
Цікаво
0
Сумно
0
Треш
Щоб проголосувати за коментар чи залишити свій коментар на сайті, до свого облікового запису MyOboz або зареєструйтеся, якщо її ще немає.
Зареєструватися
Показати коментарі
Нові
Старі
Кращі
Найгірші
Коментарі на сайті не модеровані

Блоги / думки