Договір оренди землі під житлову забудову: як змінити або розірвати
Законодавці вимагають, щоб орендодавець не приховував від орендаря особливості земельної ділянки, які можуть ускладнити її використання. Але конфліктні ситуації відбуваються.
Про те, як діяти сторонам договору оренди земельної ділянки під забудову, щоб по закону розірвати угоду і отримати належні компенсації, пише Domik.ua.
У статті 5 Закону України №161-14 "Про оренду землі" в редакції від 04.06.2017 зазначено, що орендарями земельних ділянок виступають фізичні і юридичні особи, яким на основі договору оренди належить право володіння і користування ділянкою.
Право оренди земельної ділянки в Україні виникає в результаті таких актів:
- на торгах в ході аукціону з передачі в оренду земельних ділянок державної та комунальної власності;
- при безоплатній передачі громадянам в оренду земельних ділянок державної та комунальної власності в встановлених законом випадках;
- на основі договору оренди землі, яка знаходиться в приватній власності у громадян.
У статті 8 Закону України №161-14 законодавці прописали правила суборенди - відчуження орендарем права оренди. Це означає передачу орендованої ділянки в користування іншому орендарю за відповідним договором. Умови договору суборенди земельної ділянки обмежені умовами первинного договору оренди. У разі припинення договору оренди припиняється і договір суборенди.
Читайте: "Ніяких кам'яних джунглів": в Україні будуть боротися з щільною забудовою
У статті 8-1 Закону України №161-14 законодавці визначили право орендаря відчужувати право оренди земельної ділянки державної або комунальної власності.
Якщо така ділянка здана в оренду під будівництво житлового будинку, право оренди може бути відчужене орендарем за згодою орендодавця - якщо таке будівництво вже розпочато. Умови договору відчуження права оренди повинні відповідати умовам первинного договору. Одержувач відчуженого права оренди повинен використовувати ділянку без зміни цільового призначення - під житлову забудову.
Для відчуження права оренди орендар подає орендодавцю відповідну заяву.
Орендодавець повинен схвалити або відхилити заяву протягом місяця з моменту її отримання.
Читайте: Без парковок, парт і сміттєпроводів: в Україні змінили правила забудови
Особливості договору оренди земельної ділянки
За правилами статті 15 Закону України №161-14 сторони складають договір оренди земельної ділянки в письмовій формі. Договір може бути завірений нотаріально за бажанням однієї зі сторін.
При складанні договору оренди земельної ділянки під забудову сторони повинні визначити такі умови:
1. Опис об'єкту оренди:
- кадастровий номер;
- місце розташування;
- розмір земельної ділянки.
2. Термін дії договору.
3. Розмір орендної плати і способи її виплати.
Розірвання договору оренди земельної ділянки
За правилами статті 30 Закону України №161-14, орендар і орендодавець змінюють умови договору оренди за домовленістю. Суперечку сторін про зміну умов договору оренди вирішує суд.
Причини позову можуть бути такі:
- орендар використовує ділянку не за призначенням;
- використовуючи ділянку, орендар порушує природоохоронні і санітарно-епідеміологічні норми;
- орендар порушує графік виплати орендної плати;
- орендодавець передав орендарю ділянку в стані, що не відповідає умовам договору;
- дії орендодавця заважають орендарю використовувати ділянку за умовами договору;
- не було повідомлено про особливості ділянки, які в ході використання можуть завдати шкоди навколишньому середовищу і погіршити умови життя і діяльності орендаря.
Читайте: "Зелена лінія": в Україні обмежать забудову територій
Правові наслідки розірвання договору оренди ділянки
У разі розірвання договору оренди землі за погодженням, кожна сторона має право вимагати відшкодування збитків відповідно до закону.
У разі розірвання договору оренди земельної ділянки з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати. Залежно від призначення ділянки сума компенсаційних виплат розраховується так:
- для земельних ділянок несільськогосподарського призначення - 1 за рік;
- для земельних ділянок сільськогосподарського призначення - 1 за шість місяців.
Ці правила діють, якщо в зазначений термін орендодавець не одержав нові пропозиції оренди даної ділянки на тих же умовах.
При розірванні договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.
За неповернення ділянки після розриву договору орендар відшкодовує орендодавцю завдані збитки.
Обставини неповернення і розмір відшкодування визначає суд.
Читайте: Неконтрольована забудова Київської області ставить під загрозу освіту дітей - ЗМІ
Раніше OBOZREVATEL розповідав про обов'язки і права власників квартир і нежитлових приміщень в багатоквартирних будинках з ОСББ.