Купити квартиру на "вторинці": що важливо знати українцям
Принципова умова підготовки договору купівлі-продажу нерухомості - згода продавця пред'явити покупцеві оригінали необхідних документів.
Якщо учасники угоди готують договір, не звертаючись в агентство нерухомості, документи продавця змушений перевіряти покупець. Про те, як покупцям самостійно перевірити документи продавця, щоб нотаріус зареєстрував операцію купівлі-продажу квартири, пише Domik.ua.
При продажу квартири через агентство нерухомості продавець зобов'язаний виплатити гонорар його фахівцям. В Україні на початку 2018 року розмір гонорару ріелторів зафіксований в діапазоні 2-6% від суми договору купівлі-продажу. Продавці прагнуть скоротити розмір обов'язкових виплат при здійсненні договору і пропонують покупцям укласти угоду, не звертаючись до ріелторів.
За правилами Цивільного кодексу України (ЦКУ), угоди відчуження нерухомості підлягають обов'язковій нотаріальній реєстрації.
Читайте: Як в Європі: що буде з цінами на житло в Україні
Документи продавця для реєстрації угоди купівлі-продажу
Пакет документів продавця засвідчує його особу і правову можливість здійснити операцію. Набір документів для укладання угоди купівлі-продажу нерухомості встановило Міністерство фінансів України в наказі №296/5 від 22.02.2012 "Про затвердження Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України".
Для реєстрації договору продавець нерухомості пред'являє нотаріусу такі документи:
1. Паспорт:
- для повнолітніх громадян власників продаваної квартири старше 18 років і для неповнолітніх старше 14-ти років;
- для неповнолітнього громадянина - малолітньої дитини віком до 14-ти років - свідоцтво про народження.
2. Ідентифікаційний податковий код для власника або співвласників квартири всіх вікових категорій.
3. Дозвіл на відчуження з державного органу опіки (якщо власник або співвласник нерухомості - малолітній, неповнолітній або непрацездатний громадянин).
4. Документ про право власності на квартиру - паперову копію електронного витягу з Державного реєстру речових прав на нерухомість про записи на право володіння нерухомістю.
5. Технічний паспорт об'єкта нерухомості.
6. Оригінали свідоцтва про шлюб, про розірвання шлюбу, про смерть чоловіка/дружини.
7. Нотаріально завірений дозвіл одного з подружжя на відчуження об'єкта, якщо житло було куплено подружжям під час шлюбу.
8. Витяги з Державного реєстру заборон на відчуження майна та Державного реєстру іпотек. За заявою покупця їх витребовує нотаріус. Ці документи підтверджують відсутність обтяжень квартири. При реєстрації договору купівлі-продажу вони дозволяють нотаріусу зареєструвати угоду.
9. Звіт про оцінку ринкової вартості квартири.
10. Довідка про склад сім'ї власника квартири, що відчужується. Цю довідку за запитом власника видає нотаріус. Довідка являє собою паперову копію електронної виписки з Єдиного державного демографічного реєстру України.
Читайте: Спадкоємці Войцеховського: як аферисти забирають останнє у покупців житла
Що покупець повинен перевірити в документах продавця
1. Паспорт. У документі повинні бути вклеєні фотографії його власника у віці 25-ти і 45-років і зроблені відповідні записи паспортистів.
За правилами статті 28 Цивільного кодексу України, громадяни при досягненні 16-ти років можуть за власною ініціативою змінити ім'я або прізвище. Зміна прізвища дозволена при укладенні шлюбу. Ці зміни повинні відображати записи в паспорті. Ім'я та прізвище продавця повинні збігатися в паспорті і документі, який підтверджує право власності на квартиру.
2. Свідоцтво про право власності. У 2013 році в Україні введено в дію Державний реєстр прав та обтяжень нерухомості. У 2016 році прийнята електронна система реєстрації прав власності на нерухомість.
Ця процедура відбувається так:
- нотаріус реєструє договір і вносить запис про права власника до Державного реєстру прав та обтяжень нерухомості (далі - Держреєстр прав);
- Міністерство юстиції підтверджує запис про виникнення або перехід прав відповідно до цього договором в Держреєстрі прав;
- нотаріус посвідчує і видає власникові витяг з Держреєстру прав в електронній формі і його копію в паперовій формі. Електронна і паперова форми вилучення мають однакову юридичну силу.
До 2013 року при реєстрації договорів відчуження нерухомості нотаріуси видавали власнику свідоцтво про право власності виключно в паперовій формі на нотаріальних бланках.
Якщо власник квартири отримав право власності до 2013 року, то він підтверджує його письмовим свідченням. У документі встановленого зразка з водяними знаками, підписом і печаткою нотаріуса вказано реєстраційний номер і назва договору відчуження нерухомості, на основі якого власник отримав право власності на квартиру.
У 2016 році в Україні ввели електронну реєстрацію прав власності на нерухомість. Якщо власник квартири отримав право власності в цей період, він пред'являє покупцеві паперову форму витягу з Державного реєстру речових прав на нерухомість. На основі заяви продавця нотаріус запитує виписку в Державному реєстрі речових прав, запевняє паперову форму і видає заявнику.
3. Документи-підстави для видачі права власності. За правилами ЦКУ громадяни отримують право власності на нерухомість на підставі таких договорів:
- купівлі-продажу;
- міни;
- дарування;
- спадкового договору;
- пожертвування;
- ренти;
- довічного утримання;
- приватизації житла державної або комунальної власності;
- рішення суду про набуття права власності на нерухомість.
При підготовці договору купівлі-продажу квартири на вторинному ринку продавець пред'являє покупцеві оригінал нотаріально завіреного документа з цього переліку.
Читайте: Не заплатив - вкрав: українцям через кілька тижнів прийдуть платіжки за нерухомість
4. Перевірка обтяжень майна. За заявою продавця квартири нотаріус витребовує інформацію в таких держреєстрах:
- речових прав і обтяжень нерухомості;
- заборон на відчуження майна;
- іпотек.
При підготовці угоди нотаріус показує покупцеві вилучення з цих держреєстрів про те, що обтяжень немає і договір купівлі-продажу можна зареєструвати.
5. Перевірка обмежень на угоду з неповнолітніми власниками. Угоди відчуження нерухомості, якою володіють неповнолітні громадяни, схвалюють органи державної опіки та піклування.
Для укладення договору купівлі-продажу квартири, що належить малолітній або неповнолітній громадянину, за правилами статті 31 ЦКУ, потрібні такі документи:
- нотаріально завірена згода на операцію батьків, опікунів або усиновителів;
- виданий держорганом опіки дозвіл батькам, опікунам або усиновителям здійснити операцію.
В ході підготовки угоди продавці квартири пред'являють їх покупцеві.
6. Перевірка згоди співвласників квартири. Для цього продавець пред'являє покупцеві нотаріально завірену письмову згоду на операцію одного з подружжя-співвласника. Правило поширюється на ситуацію, коли житло було куплено подружжям у шлюбі. Це положення дозволяє покупцеві переконатися, що розлучений чоловік або дружина власника квартири не може претендувати на житло. Для цього продавець показує покупцеві оформлене згідно із законом свідоцтво про розлучення.
Читайте: 90% ринку оренди житла в Україні перебуває в тіні - експерт з нерухомості
7. Перевірка технічного паспорта квартири. Цей документ складають бюро технічної інвентаризації (БТІ) і профільні приватні ліцензовані підприємства. Техпаспорт містить опис і параметри об'єкта. Якщо власники квартири не проводили в ній реконструкцію, техпаспорт зберігає законну силу з моменту видачі. Якщо власники провели реконструкцію, то покупцеві треба уточнити її терміни. Період більше п'яти років з моменту закінчення реконструкції означає, що для продажу квартири потрібен новий техпаспорт.
8. Перевірка висновку незалежної оцінки нерухомості. Законодавці вимагають при відчуженні житла проводити незалежну оцінку нерухомості. Продавці квартири самостійно замовляють незалежну оцінку у ліцензованих оцінювачів. Дані з висновку оцінювачів сторони відображають в тексті договору купівлі-продажу.
9. Перевірка платіжних зобов'язань. Продавець при підготовці договору купівлі-продажу квартири зобов'язаний оплатити житлово-комунальні послуги. Довідка про оплату повинна бути датована місяцем, який передує тому, в якому сторони мають намір укласти угоду.
10. Перевірка місця реєстрації мешканців квартири, що відчужується. Терміни зміни місця реєстрації сторони встановлюють за домовленістю.
Покупець перевіряє у продавця такі документи:
- довідку про склад сім'ї власника відчужуваного житла;
- свідоцтва про реєстрацію нового місця проживання мешканців квартири, що відчужується.
За правилами наказу №3851 від 04.12.2017 Міністерства фінансів України, довідку про склад сім'ї та тих, хто постійно проживає в квартирі, власник квартири складає сам. При перевірці довідки про склад сім'ї продавця покупець має право звернутися до місцевого центру надання адміністративних послуг (ЦНАП), щоб звірити отримані дані.
Читайте: В Україні податок на нерухомість виріс на 133%: скільки заплатимо
Раніше OBOZREVATEL розповідав, як будуть змінюватися ціни на нерухомість в Україні і коли краще її купувати.