Кушнір: іпотечне кредитування в Україні популярне лише в ЗМІ, потрібні ставки, як в ЄС

Голова правління - президент компанії "Київміськбуд" Кушнір Ігор Миколайович в колонці для Mind проаналізував умови іпотечного кредитування в деяких країнах Європи - і поділився своїми висновками.

Від моменту запуску в Україні програми іпотечного кредитування під 7% пройшло понад три місяці. За цей час укладено трохи менше 500 угод. Поки програма популярна здебільшого серед ЗМІ – про неї активно пишуть і розповідають. А ось потенційні позичальники, на жаль, брати участь не поспішають. Щоб розібратися з тим, "що пішло не так", проаналізував аналогічні умови іпотечного кредитування в деяких країнах Європи. І там є на що подивитися.

Скільки "коштує" іпотека в ЄС?

Ставка за іпотечними кредитами в Австрії варіюється від 2 до 4%. Але історія пам’ятає випадки, коли вона опускалася навіть до 1,4%. Строк кредитування – до 30 років, розмір першого внеску – у середньому 25%. При цьому розмір місячного внеску за кредитом становить до 40% від сімейного доходу.

Аналогічний строк і розмір першого внеску на умовах іпотеки і в Іспанії. Річна ставка складає від 2,5 до 3,5%. Схожа ситуація в Італії та Польщі: процентна ставка – 1,5–4% і 2,5–5% відповідно. При цьому і там і там мінімальний перший внесок складає лише 10%.

Моїм особистим фаворитом серед країн у питанні доступності іпотеки є Німеччина. У березні минулого року в країні зафіксували найнижчий відсоток річної ставки – 0,68%. І хоча багато експертів пов’язують настільки маленькі цифри з пандемією, у наступні місяці вона була не на багато вищою.

Станом на серпень минулого року ставка за іпотечним кредитом у Німеччині строком на 10 років становила 0,75%, на 15 років – трохи більше 1%. На сьогоднішній день ці цифри коливаються в діапазоні від 1,3 до 2%. Розмір першого внеску – від 20%.

Якщо звести всі вищевикладені дані до середнього арифметичного, ситуація виглядає наступним чином:

• ставка річних – 2,5%;

• строк кредитування – 20–30 років;

• розмір першого внеску – 25% від вартості житла.

І "вишенька на торті": розмір внесків по іпотеці – лише 1/3 від місячного доходу сім’ї.

Як Україні наблизитися до подібних показників?

На жаль, нам до таких показників потрібно ще рости. Чи на щастя – тому що перший крок вже зроблено, а це, як то кажуть, половина шляху. Зрозуміло, що вищезазначені країни мають розвиненіші економіки та можливостей "розгулятися" в питанні іпотеки в них більше. Але й ми повинні йти вперед.

Що ще можна було б зробити?

Найважливіше – перейти до купівлі майнових прав на нерухомість. Сьогодні запитання "Чи надавати житло, що будується, в іпотеку?" вирішує банк. А придбання майнових прав дозволило б у рази збільшити кількість договорів і підтримати будівельну галузь.

Звісно, виникають сумніви в надійності забудовників, тому банки і перестраховуються. Нагадаю, що відносно недавно "Київміськбуд" теж став учасником програми "Доступна іпотека". У компанії визначено 20 житлових комплексів, квартири в яких можна купити в рамках державної програми. Деякі з них вже побудовані і ось-ось будуть введені в експлуатацію, деякі – на етапі будівництва. Вибрати є з чого.

Необхідно розширити критерії для участі в програмі. Відомі ситуації, коли людина хоче взяти квартиру в іпотеку, але не підпадає під певні параметри. Тоді банк "забирає" клієнта собі, оформляючи йому покупку на своїх умовах.

У цьому контексті буде не зайвим згадати, що за програму дешевої іпотеки боролися і просували її запровадження представники влади найвищих рівнів. Тобто було б логічно доопрацювати можливості пропозиції 7% іпотеки, ніж геть її втратити.

Іпотека потрібна ринку нерухомості. У всьому світі вона тримає на собі галузь, і Україна не є винятком. Сподіваюся, що найближчим часом ми зможемо зробити правильні кроки в напрямку розвитку програми "Дешевої іпотеки". Щоб кожен, кому дійсно потрібно житло, міг його придбати.