Коронакриза і ринок нерухомості в Україні: будівельники озвучили тенденції і наслідки

9-го серпня в Україні відзначають День будівельника. Будівельна галузь надзвичайно важлива для економіки нашої держави. На неї припадає 2.6% ВВП України, а останніми роками вона росла шаленими темпами — до 30% на рік. У день свого професійного свята провідні учасники ринку поділилися з OBOZREVATEL своїми успіхами, тривогами й прогнозами. Вони розповіли про те, наскільки боляче коронакриза вдарила по ринку нерухомості, як на неї відреагували клієнти, які висновки зробили самі забудовники, що заважає галузі стати локомотивом української економіки і коли українці нарешті дочекаються іпотеку під 10%.

Під знаком “корони”

Перше півріччя 2020-го, коли в Україну прийшла пандемія і уряд запровадив суворі карантинні обмеження, стало сильним ударом по економіці країни та по її будівельній галузі зокрема. “Будівельний бум”, який тривав з 2015-го року, різко зупинився.

“Прямим наслідком стало падіння попиту у житловому будівництві, особливо в регіонах, - зазначає Лев Парцхаладзе, президент Конфедерації будівельників України (КБУ). - Згідно з результатами опитування, яке провело КБУ, лише 56,4% організацій не припиняли будівництво під час карантину, а падіння кількості угод удвічі фіксував кожен другий”.

Особливо важкими були перші кілька місяців. І якщо забудовникам ціною неймовірних зусиль вдавалося зберігати темпи будівництва, то продажі й угоди фактично припинилися.

“Найбільше постраждали готелі та розважальні заклади, відчутно постраждала й торговельна нерухомість, у кращому стані офісна та житлова нерухомість, менше всіх зазнала впливу складська та промислова нерухомість,” - каже Ольга Соловей, директорка “Українського клубу нерухомості” (URE-club).

“У перші тижні карантину клієнти побоювалися приїздити до відділів продажів, а загальна невизначеність змушувала їх відмовлятися від інвестування або відкладати угоди на пізніший термін. У період карантину по всьому ринку суттєво зросла частка бартерних взаєморозрахунків та відтермінування платежів. На щастя, не сталося банкрутств і зупинки будівництв”, - згадує Олександр Горган, виконавчий директор SAGA Development.

“Ми також відчули падіння попиту на іпотечні кредити в березні та квітні, - розповідає Голова Правління Глобус Банку Сергій Мамедов. - Приємно, що наші позичальники відреагували спокійно і продовжували вчасно обслуговувати кредити, тому якість нашого кредитного портфеля лишилося дуже високою. Крім того, ми не зупиняли кредитування ані на день, продовжували акредитацію нових житлових комплексів і не підвели наших партнерів-будівельників”.

Будівельникам доводилося йти на додаткові витрати й буквально на ходу адаптувати свою роботу до нових реалій.

“Краще за все ситуацію характеризує фраза “Зупинити не можна будувати”, оскільки будівельна галузь є одним зі стовпів української економіки. Через урядовий карантин виникли проблеми з логістикою та постачанням працівників і будівельних матеріалів до місць будівництва”, - зазначає Олександр Харченко, Голова спостережної ради харківського тресту “Житлобуд-1”.

“В умовах кризи будівельники, як і вся економіка країни, опиняються не вперше. Нам не звикати затягувати пояси, знаходити шляхи виходу з непростих ситуацій”, - каже Петро Шилюк, Президент Будівельної палати України.

Це підтверджує Олексій Коваль, керівник проектів Perfect Group: “Ми дуже швидко запровадили необхідні заходи безпеки, починаючи від антисептиків, масок, фіксованих змін, вимірювання температури та соціального дистанціювання на будівництвах та в офісах”.

“Більшість компаній у галузі досить швидко адаптувалися до карантину та спеціальних заходів. На жаль, витрати, які понесли компанії у нашій галузі, коли змушені були самостійно налагоджувати доставку людей на місця роботи та забезпечення додаткового захисту, не були компенсовані. Будувати “онлайн” або “з дому” неможливо”, - підкреслює Ольга Соловей.

Зупинка будівельної галузі мала б надзвичайно тяжкі наслідки для економіки України, тому учасники ринку прекрасно усвідомлювали свою відповідальність.

“У будівництві задіяно сотні тисяч людей та десятки тисяч компаній — від будівельників та менеджерів, бухгалтерів та юристів, будівельних організацій, постачальників матеріалів, заводів, логістичних компаній до українських ПЕК. З зупинкою будівництва криза починається не в одного будівельного сегменту економіки, а у десятках секторів, з першого погляду ніяк не пов’язаних між собою”, - каже Олександр Харченко.

“Не можна було просто повісити табличку “зачинено на карантин” і припинити будівництво, адже ключі від своїх квартир чекали десятки тисяч родин. Саме тому ми ні на день не зупиняли будівництва на своїх майданчиках, будували у звичній динаміці, що дозволило нам не втратити дорогоцінний час і продемонструвати спроможність виконувати взяті на себе обіцянки,” - зазначає Анна Лаєвська, комерційний директор компанії “Інтергал-Буд”.

“Не дивлячись на кризу, у 2020 році будівельники намагались зберегти темпи будівництва, завершити розпочаті об'єкти, забезпечити стабільність галузі”, - додає Генеральний директор компанії НЕСТ Олексій Полетуха.

Реформи і корупція

Слід зазначити, що пандемія дуже невдало наклалася на інші проблеми, з якими зіткнулися будівельники — як вічні, так і додаткові. Вкрай негативно позначилася на галузі розпочата якраз напередодні карантину реформа наскрізь корумпованої Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ).

“Реформа ДАБІ, що стартувала у березні, болюче вдарила по всьому будівельному ринку: замість зменшення корупції відбулося її збільшення; введення житлових об'єктів в експлуатацію зменшилося в 2 рази; ціни на житло за останній рік в Україні зросли на 10%. Можливо, що в наступному році показник сягне 30%; припинення видачі дозволів, щодо об'єктів СС2 на місцях загальмувало проекти. Адже цю функцію повернули центральному ДАБІ”, - зазначає Лев Парцхаладзе, президент КБУ.

“На жаль, реформа не відбулася та досі у активній фазі дискусій та розробки законопроектів та нової системи. В той же час, стара система не працює. Наслідком такого недолугого реформування стане суттєве зменшення обсягів будівництва, яке ми побачимо в кінці року”, - підтверджує Ольга Соловей.

“Реформа ДАБІ - 2020, анонсована як боротьба з корупцією в будівельній галузі де влада, ліквідуючи один корупційний орган над забудовниками, створює аж три такі ж органи над тим самим забудовником. Як у казочці про змія, у якого замість однієї від рубленої голови виростає три”, - наполягає Олексій Кулагін, керуючий власник девелоперської компанії “ОМОКС”.

“Ми постійно чуємо з регіонів, що сьогодні, під час реформування, корупція замість зниження суттєво зростає. Оскільки будівельні проєкти – історія на декілька років, ми ще маємо запас міцності, але затягування реформування ще на місяці може стати катастрофою. За моїми оцінками, біля 15% будівельного бізнесу вже мають “гальма”, пов’язанні с отриманням дозвільних документів з системи будархконтролю”, - ділиться інформацією Олександр Ротов.

“Потрібні якісні зміни в органах нагляду і контролю за будівництвом. На жаль, система наразі працює з великими затримками. Важливо ініціювати створення дієвого механізму захисту прав інвесторів, а також вирішення питання з довгобудами, бо поки що це схоже на перекладання яєць із одного кошика в інший”, - пояснює ситуацію, що склалася, Анна Лаєвська.

Нові моделі

Карантинні обмеження і зменшення попиту на житло змусили забудовників активізувати свою роботу з клієнтами і прискорити перехід на нові моделі продажу — передусім, максимальне використання онлайн-інструментів.

“Це стосується і відділів продажів у новобудах, які не припиняли роботу навіть у локдаун, демонструючи покупцям хід будівництва через онлайн. Стосується це і онлайн-продажів будматеріалів”, - каже Лев Парцхаладзе.

“Багато клієнтів оцінили, наприклад, сайти наших об‘єктів, де вказані актуальні ціни на всі квартири, які залишились в продажу. Покупцям подобається, коли забудовник не змушує їх дзвонити, щоб отримати інформацію про ціни. Зі свого боку, ми бачимо вигоду прозорого підходу також у тому, що в наші відділи продажів приходять дійсно гарячі "ліди". Люди дзвонять, знаючи ціну, та часто навіть вже вибравши пріоритетні квартири та поверхи. Але коли далі такому клієнту ми пропонували онлайн-екскурсію об’єктом по відео, то потім отримували багато відгуків, що ось так виглядає сервіс 21 століття”, - розповідає Олексій Коваль.

“Під час карантину ми продовжили свою цифрову трансформацію і перевели максимально клієнта з офлайну в онлайн, дали можливість вибирати і купувати квартиру без особистої присутності. Крім того, ми одними з перших на ринку запропонували антикризові фінансові інструменти: зафіксували курс долара, розробили вигідні знижки для 100% оплати, запропонували особливі умови розтермінування для виплат за розстрочкою, разом із нашими банками-партнерами пропонуємо покращені іпотечні програми”, - поділилася своїм ноу-хау Анна Лаєвська.

“Останні кілька років ми активно діджиталізували всі процеси в компанії: це BIM у проектуванні, діджиталізація продажів, електронний документообіг, цифрові рішення для управління нашими будинками. В період карантину це стало нам в нагоді, адже більшість співробітників, за винятком хіба будівельників на майданчиках, змогли ефективно працювати дистанційно. Ми готові були запропонувати клієнтам можливість дистанційно укладати договори купівлі-продажу, однак ця послуга виявилась не надто затребуваною. Зараз ми посилили роботу над впровадженням процесів діджиталізації, оскільки карантин продемонстрував, що найближчим часом вони будуть дуже актуальні”, - відзначає Олександр Горган.

Банки, які пропонують іпотечні кредити, теж не гаяли часу і шукали нові способи ефективніше працювати з клієнтами. Так, Глобус Банк створив на своєму сайті спеціальну інтерактивну карту, де кожен охочий може легко підібрати собі квартиру своєї мрії у новобудові та зразу отримати рішення про кредит.

Ринок оживає

Такі зусилля вже дають свої плоди.

“З початку травня будівельна галузь Харкова відчула клієнтську “відлигу”, клієнти знову приходять у пошуках власного житла та купують квартири або комерційну нерухомість. Ми навіть спостерігаємо незначне, але все ж таки підвищення цін на нерухомість класу “економ” та “комфорт”,” - відзначає Олександр Харченко.

“Уже в травні клієнт почав знову цікавитися іпотекою в новобудовах, - згадує Сергій Мамедов. - У червні ми вийшли на докризові показники, а в липні навіть перевищили їх. Зараз ми спостерігаємо зростання попиту на кредити в новобудовах бізнес-класу. Відтак, середня сума кредиту виросла на 20% і на даний момент становить 600 тис. грн.”

Забудовники чітко реагують на зміни смаків і вподобань клієнтів. Коронакриза суттєво вплинула на побажання й потреби людей, переконана Анна Лаєвська.

“Платоспроможний попит, який поступово відновлюється після значного просідання весною, сконцентрований навколо проєктів, які передбачають багатофункціональну інфраструктуру: комфортну, зелену територію, продумані та ергономічні планування квартир, а також додаткові цінності та сервіси. Якщо забудовник хоче мати успіх, йому важливо створювати сучасну територію комфорту для життя, розвитку, виховання дітей, роботи, відпочинку та розваг. Дизайн та архітектура комплексу мають бути максимально дружніми до всіх категорій покупців без винятку, відповідати сучасним потребам покупця та трендам”, - каже вона.

Її слова підтверджує Олександр Горган: “Карантин мав і ще один наслідок — це переосмислення клієнтами ставлення до того, яким має бути житло, квартира, будинок, територія, яка його оточує, інфраструктура. Люди почали звертати увагу на наявність спільних зон, громадських просторів. Прогулянкові зони, набережна річки чи озера й раніше були перевагами при покупці нерухомості, а в період карантину стали магнітами, які забезпечили зростання продажів навіть на фоні загального спаду”.

Будівельна галузь ще довго відчуватиме наслідки цьогорічної коронакризи. І хоча швидка реакція учасників ринку, повернення клієнтів, перспективні державні проєкти і програми та, зрештою, незнищенне бажання людей жити у власному домі дозволили мінімізувати втрати, цифри свідчать про цілком конкретні процеси в галузі.

“Від коронакризи та її наслідків постраждала десь п’ята частини будівельних компаній. І насправді ця криза мало чим відрізнялась від інших: слабші покинули ринок, сильніші, розумніші та швидші – посилили свою частку та вплив,” - зазначає Лев Пацхаладзе.

“Більшість девелоперських та будівельних компаній навіть у період карантину продовжувала роботи на об'єктах. Всі наші колеги налаштовані на завершення та передачу інвесторам розпочатих об'єктів. Звичайно, криза вносить в плани корективи, тому результати ми побачимо в кінці року,” - підкреслює Олексій Полетуха.

Навіть непрості часи пандемії продемонстрували, що у будівельної галузі дуже міцний фундамент.

“Ми показали ринку високий рівень стресостійкості та надійності. У червні та липні ми повністю повернулися на планові показники, і навіть йдемо з деяким випередженням. Якщо ситуація з карантином та взагалі в економіці не буде погіршуватись, є хороші шанси виконати плани на 2020 рік у повному обсязі,” - каже Олексій Коваль.

Як запустити локомотив

Як справжні оптимісти, будівельники переконані, що найгірший період коронакризи позаду. А попереду — ще багато роботи. В останні роки будівельна галузь традиційно виступала одним з локомотивів української економіки. Що треба зробити, щоб вона відновилася ще швидше і знову “потягла” за собою інших? Фахівці кажуть: потрібен системний підхід і дуже конкретні кроки.

“Що заважає? Нестабільність керівництва галуззю. Ми маємо вже четвертого профільного міністра за рік. Кожна зміна – це пауза у керуванні, законотворчих ініціативах тощо, адже новій людині на посаді потрібен час, щоб розібратись та активно долучитись”, - пояснює Олександр Ротов.

“Кроки, які мають навести лад у будівельній галузі, загальновідомі: необхідно створити містобудівне законодавство без “дірок”. Багато чого зроблено, завдяки активній роботі народних депутатів, , місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування: скасування пайового внеску, впровадження параметричного методу, зміни до містобудівного планування. Але потрібна система, а саме Містобудівний кодекс. Роботою по його створенню займаються у Верховній Раді та Міністерстві розвитку громад і регіонів”, - підтверджує Лев Парцхаладзе.

“Для якісного і кількісного зростання будівельної галузі необхідні бажання і реальні дії держави та бізнесу. Запровадження європейських стандартів в дозвільній системі, проєктуванні, будівництві, виробництві будівельних матеріалів, фінансова підтримка шляхом проєктного фінансування забудовників банками – єдиний дієвий та ефективний механізм. Чіткі параметри забудови територій, висотність, щільність, цільове призначення ділянок повинні бути прийняті в генеральному плані кожного великого міста країни, тим більше в Києві. Серед девелоперів повинно бути змагання за найкращий проєкт, а не адмінресурс. Держава повинна встановити прості та мінімальні механізми регулювання в містобудуванні та зменшити вплив чиновників і держорганів на прийняття рішень. Так буде значно менше корупції”, - вважає Олексій Полетуха.

“Щоб здійснити якісний ривок, нам потрібне “українське економічне чудо”, яке гарантує зростання рівня добробуту і купівельної спроможності людей. Ключ до успіху — економічна стратегія, залучення зарубіжного капіталу та відсутність бюрократії та корупції у всіх підвідомчих організаціях та присутність висококваліфікованих фахівців на місцях”, - переконаний Олександр Харченко.

“Будівельна галузь створює базові активи з довгим строком використання - це простори для життя та діяльності громадян України. Якість цих просторів - показник цивілізованості нації, а враховуючи їх довгострокове використання - це цивілізаційний показник на багато поколінь вперед. Гроші - лише умовний еквівалент активів держави. Створюючи такі активи, ми зміцнюємо національну валюту, а якщо такі активи не створюються, то держава знецінює її”, - каже Олексій Кулагін.

“Стати локомотивом української економіки будівельній галузі заважає відсутність доступних кредитних коштів, в тому числі іпотечних, а також відсутність єдиних для всіх, прозорих правил функціонування ринку, - каже Олександр Горган. - Зростання доходів населення створює сприятливі передумови для розвитку галузі, адже показник забезпеченості українців житлом залишається низьким, і житлове питання — одне з перших, яке ми прагнемо вирішити. Однак доходи населення зростають недостатньо швидко, щоб забезпечити суттєве зростання інвестицій в нерухомість без залучення доступного кредитування. Потребує ринок і іноземних інвестицій, які стануть можливими тільки за умови ефективного захисту прав інвесторів та зниження впливу політичних чинників на будівельну галузь”.

“Певний ґрунт для оптимізму можна знайти у Програмі діяльності Кабінету Міністрів, яку нещодавно передано на затвердження Верховної Ради, - впевнений Петро Шилюк. - Зокрема, у розділі, присвяченому питанням житлової політики, йдеться про: розробку практичного механізму здійснення комплексної реконструкції застарілого житлового фонду; захист інвесторів будівництва від недоброчесних забудовників та запобігання появі нових проблемних об’єктів будівництва, сприяння постраждалим кредиторам у добудові об’єктів проблемного багатоквартирного житлового будівництва; удосконалення програм державної підтримки щодо забезпечення громадян житлом, у тому числі шляхом іпотечного кредитування”.

Саме іпотечне кредитування фахівці називають одним з позитивних факторів, які можуть допомогти розігріти ринок. На відміну від сусідніх держав, в Україні її обсяги незначні — за даними КБУ, лише 7% угод на ринку нерухомості проходили із залученням кредитних коштів.

“На мою думку, одним із драйверів зростання будівництва може стати іпотека. Не секрет, що вартість житла зростає й воно стає все більше недоступним для пересічного громадянина. В той же час, житловий фонд потребує негайного оновлення, адже більше 50% населення мешкають у старому фонді, що дуже дорогий в експлуатації. Є механізми зниження ставки для іпотеки через ухвалення законів, що захистять кредиторів та покупців, а також через державне стимулювання та компенсацію. А ще — цільові програми для малозабезпечених верств населення. Це більше питання пріоритетів влади, ніж економічне питання”, - розповідає Ольга Соловей.

Що стримує розвиток іпотеки в Україні? Чому вона не стала масовим явищем, як в інших східноєвропейських країнах?

“За розрахунками експертів, якщо ставки кредитування знизяться до 10% річних, то очікуємо, що орієнтовно 200 тис. осіб скористаються іпотекою і додатково витратять 80 млрд. грн. Будівельна галузь отримає додаткові інвестиції, обсяги робіт можуть зрости на 30-40%”, - каже Петро Шилюк.

“Для того, щоб іпотека дійсно стала доступною, держава має створити відповідні умови та забезпечити додаткові гарантії. Термін кредитування має бути не менше 15-20 років, а ставка 2-3% річних, перший внесок - від 15%. Держава має компенсувати різницю відсоткової ставки по іпотеці банкам, щоб запустити процес, а НБУ лібералізувати політику резервування. Як тільки іпотечне кредитування набере обертів, державні інвестиції повернуться у вигляді сплати податків, нових робочих місць, зростання бізнес-активності”, - пояснює Анна Лаєвська.

“Житловий сегмент все таки найбільше упирається в споживчий попит. Якщо в США або Європі людина може зібрати на перший внесок 10%, в решту 90% віддавати по 1000 доларів на місяць протягом наступних 30 років, у нас треба одразу мати 90-100% суми, або близько до цього. Запуск іпотеки може радикально зламати ситуацію — але тоді, коли вона буде даватись навіть не під 10%, а під 4-5%. Але й 10% на старті значно покращать стан справ”, - вважає Олексій Коваль.

“Щоб іпотека в Україні нарешті запрацювала, треба збільшити коло людей, які не тільки хочуть, а й можуть поліпшити свої житлові умови, - підкреслює Сергій Мамедов. - Для цього іпотечні ставки повинні знизитися хоча б до 5%. Розуміючи це, ми, як іпотечний банк №1 в Україні, ще три роки тому запустили партнерські програми з надійними забудовниками. Завдяки цьому нам вдалося запропонувати українцям дешеві іпотечні кредити — від 2% на перший рік кредитування. Ми як ніхто інший зацікавлені в тому, щоб розширити коло своїх клієнтів, тому ми вітатимемо будь-які зусилля — і держави, і учасників ринку — які цьому сприятимуть. У результаті виграють усі”.

Велике будівництво і великі плани

Попри всі труднощі, у день свого професійного свята будівельники дивляться у майбутнє з оптимізмом.

“Я би хотіла відмітити високий професіоналізм у галузі. В Україні виробляється багато якісної будівельної продукції, яка високо конкурентна на світових ринках. Українські архітектори за останні роки здобули яскраві перемоги у світових конкурсах. Культура забудови теж змінюється: гарні будинки з приємними фасадами та прибудинковими територіями, яких стає все більше. Важливо помічати позитивні зміни та тих, хто ці зміни творить”, - радіє Ольга Соловей.

Учасники ринку вже будують нові плани і розповідають про нові перспективні ніші для активної роботи.

“Нам конче необхідна ефективна модель реновації застарілого житла, яка передбачала б вигідне державно-приватне партнерство, містобудівні правила та обмеження мають бути однаковими для всіх, а Генплан передбачати реальний план розвитку і покращення міста”, - зазначає Анна Лаєвська.

“Маємо перспективу у системному проекті Великого Будівництва, де окрім дорожньої інфраструктури багато уваги приділяється соціальній – школам, лікарням тощо. А зниження депозитних ставок підвищить інтерес населення до матеріальних активів як засобу заощадження. Сподіваємось, що рівень інвестиції у житлову нерухомість та комерційні проекти буде підвищуватись”, - каже Лев Парцхаладзе.

“Коли людей запитують про те, що для них щастя, одна з найпопулярніших відповідей — це власна квартира, власна оселя, власний дім, - підкреслює Сергій Мамедов. - За статистикою, на даний момент в Україні застаріло більше половини житлового фонду. Люди хочуть і повинні мати сучасне зручне й функціональне житло. Тому роботи у будівельної галузі у нас непочатий край. Якщо підійти до справи розумно, створити необхідні умови для розвитку і усунути перешкоди, запустити державні програми підтримки і масову іпотеку, наші міста і передмістя зміняться на краще буквально на очах. І житимуть там радісні й щасливі родини. Думаю, якщо об'єднати зусилля, ці мрії можна зробити реальністю”.