Чому розстрочки від забудовників замінили державну іпотеку: статистика і переваги

За три роки після запуску державної іпотеки "єОселя", ринок нерухомості в Україні фактично сам створив ефективну альтернативу – розстрочки від забудовників. Вони стали гнучкішими, швидшими та доступнішими для широкого кола громадян, ніж державні програми з обмеженими можливостями.У 2025 році розстрочки охоплюють від 65 до 90% угод із новобудовами, тоді як частка державної іпотеки складає не більше 5-15%.

Динаміка "єОселя"

Відео дня

Програма стартувала в жовтні 2022 року з 470 виданими кредитами – на тлі війни та пізнього запуску. У 2023 році відбувся вибуховий ріст – 5855 кредитів (+1145.74%), спричинений високим попитом пільгових категорій (військові, медики, ВПО) та активною промоцією. Але в 2024 році зростання сповільнилося до 45.43% (8515 кредитів). Попри докапіталізацію на 20 млрд грн і розширення категорій (IT, молодь), програма зіштовхнулась з бюрократією – близько 70-90% заявок отримали відмову.За 9 місяців 2025 року програма "єОселя" видала 5406 кредитів, що становить 63.48% від загальної кількості кредитів за весь 2024 рік, демонструючи спад на 20.78% порівняно з аналогічним періодом 2024 року. За прогнозами аналітиків групи компаній DIM, при збереженні середньомісячного темпу (600 кредитів) до кінця року кількість кредитів становитиме 7,2–8 тис., або близько 90% від показників 2024-го. Для відновлення до рівня 2024 року потрібне спрощення процедур або додаткове фінансування.

Загалом за період дії програми (жовтень 2022 – жовтень 2025) , видано 20 773 кредити на 35 млрд грн. Середня вартість придбаної нерухомості – 2,35 млн грн, середня вартість за м2. – 39 947 грн, середня площа придбаної нерухомості – 57,4 м2, що вказує на орієнтацію програми на економ та комфорт класу

Географія і профіль позичальників

Майже половина всіх угод за програмою "єОселя" (49,7%) припадає на Київ та Київську область, де ринок нерухомості залишається найбільш ліквідним та з великою концентрацією попиту. Далі йдуть Львівська (6,1%), Івано-Франківська (4,7%) та Одеська (4,5%) області. У прифронтових регіонах (Харківська, Запорізька, Сумська) частка угод не перевищує 1% через воєнні ризики, зокрема ймовірність пошкодження житла, та ускладнене кредитування.

У 2025 році програма "єОселя" значно розширила коло учасників порівняно з 2022 роком. Пільгові кредити під 3% доступні для військовослужбовців, силовиків, медиків, педагогів, науковців, ветеранів війни, учасників бойових дій, осіб з інвалідністю внаслідок війни та сімей загиблих – вони становлять 60–70% заявок. З них 76% – військові та силовики, по 20% – медики та педагоги, 4% – науковці.

Кредити під 7% призначені для внутрішньо переміщених осіб (ВПО), IT-спеціалістів, працівники бюджетної сфери, молодих родин до 35 років та громадян без власного житла або з площею менше норми, що складає 25-30% схвалених заявок. В  той же час, за весь період дії програми "єОселя", ВПО отримали лише 14% кредитів, ветерани – 7%, а інші категорії громадян – 79%.

Попри розширення програми "єОселя" у 2025 році, вона залишається недоступною для більшості громадян через суворі вимоги та бюрократію. Лише 10–30% заявок схвалюють через автоматизований відбір у "Дії" та банках.Понад 70–90% відмов відбувається на етапах перевірки: заявка в "Дія", невідповідність пільговим категоріям, помилки в документах або їх неповність, банк, акредитація, нотаріус, страхування, вік, офіційні доходи, наявність житла і воєнні ризики (прифронтові регіони).

Непільговики, зокрема підприємці та неофіційно працевлаштовані, мають мінімальні шанси, що робить програму доступною лише для 10–15% потенційних позичальників.

Розстрочка як "нова валюта" ринку

Поки державна програма "єОселя" залишається бюрократичною й обмеженою категоріями – ринок нерухомості сам створив гнучку альтернативу – розстрочки від забудовників. За декілька років вони фактично замінили іпотеку як основний спосіб купівлі житла в новобудовах – стали гнучкіші, швидші у погодженні та не мають категорійних бар’єрів, що робить їх ключовим конкурентом державної іпотеки.

У 2025 році розстрочка від забудовників охоплює 65–90% угод із новобудовами, тоді як частка держіпотек займає лише 5–15 %.

Причини домінування очевидні:

• Простота і швидкість, без банківських перевірок, рішення приймається за 1–2 дні безпосередньо із забудовником.
• Гнучкі умови, перші внески від 10–20 %, акції з 0 % ставкою, подовжені терміни до 5–7 років.
• Маркетинг і конкуренція девелоперів, де розстрочка стала інструментом, який фактично підмінив банківський кредит – покупці сприймають її як "власну" систему фінансування.
• Фіксація ціни, де вартість житла закріплюється в гривні, що захищає від інфляції й валютних коливань.

Завдяки цьому до 80 % українців, які не проходять за критеріями "єОселі", мають змогу придбати квартиру саме в розстрочку.

За 9 місяців 2025 року укладено близько 10–15 тисяч угод із розтермінуванням, а попит на розстрочки в комфорт-класі зріс на 30 %. Близько 40 % усіх звернень до офісів продажів у цьому сегменті стосуються саме програм розстрочки.

Щоб утримати попит і клієнтів, забудовники  у 2025 році подовжили строки розстрочок і знизили авансові платежі. Так, перша десятка лідерів-забудовників  столичного регіону пропонує подовжені програми розстрочки до 5-7 років, у деяких є безвідсоткові періоди, під 0 %, без прихованих платежів, з можливістю дострокового погашення. Це – тренд року. Водночас ціни на квартири з розстрочкою часто вищі на 5–10 %, що компенсує забудовнику безвідсоткове фінансування.

За даними аналітиків групи компаній DIM, попит на довготривалі програми зріс на 25–30 %, особливо у комфорт-класі. Покупці готові сплачувати більші щомісячні платежі заради швидкого оформлення та відсутності перевірки фінансових справ.

"Розстрочка стала "новою валютою ринку" та перетворилась на головний механізм купівлі житла в новобудовах. Вона швидша, гнучкіша й зрозуміліша для покупця, ніж державна іпотека. Саме тому понад дві третини продажів новобудов у 2025 році відбуваються через розтермінування", – підкреслюють в DIM.