Чим ризикують інвестори ЖК SVITLO PARK? Аналіз амбітного будівництва від НЕРУХОМІ

Амбіційний проект ЖК SVITLO PARK задуманий як міні-місто, що потопає в деревах. За проектом на Набережному шосе, 2-а повинні з'явитися 23 будинки по 10-26 поверхів, а також розвинена власна інфраструктура. Як особливий бонус для інвесторів наводиться розташування комплексу: поруч зі станцією метро "Видубичі", біля Печерська, на якому вирує життя - але при цьому майже у спокійному передмісті. Але чи все добре з цим житловим комплексом? Після проведеного аналізу експерти НЕРУХОМІ запевняють, що ні. І пояснюють, що не так зі SVITLO PARK.

Історія цього будівництва вже мала кілька витків, пережила кілька змін влади, але при аналізі законності будівництва ЖК SVITLO PARK, яке проводить Футура Хата за адресою Наддніпрянське шосе, 2-а, як і раніше спливають невідповідності. НЕРУХОМI знайшли кілька серйозних порушень, які можуть поставити під загрозу завершення будівництва. У державі, яка дотримується власних законів, будівництво за такими документами взагалі не повинні були допустити, а будинки, зведені з такими порушеннями, ніколи не були би введені в експлуатацію.

Справа в тому, що документи на забудову суперечать цільовому призначенню земельної ділянки, дати завершення будівництва вже перенесені без пояснення причин, а авторитетний забудовник "Київміськбуд" вийшов з проекту.

Будують там, де не можна

Земельна ділянка, на якій зводиться ЖК SVITLO PARK, не призначена для житлової забудови. Цільове призначення землі, згідно кадастрової карті – "для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури". Таке цільове призначення навряд чи передбачає зведення більше двох десятків будинків по 10-26 поверхів. Проте, з якихось незрозумілих причин, ДАБІ України 10 травня 2017 року видала забудовнику дозвіл на будівництво величезного житлового комплексу з наземними і підземними паркінгами. Гігантський розмір передбачає, згідно із заявами, сотні тисяч квадратних метрів, на яких явно будуть не тільки магазинчики.

Чим керувалася держінспекція, видаючи дозвіл, який суперечить цільовому призначенню землі, слід розбиратися правоохоронним органам.

Так само питання у правоохоронців повинні виникнути і до посадових осіб, які видали 2 липня 2016 року забудовнику містобудівні умови і обмеження. Всупереч невідповідності цільового призначення земельної ділянки, вони видані на "Будівництво житлового, готельно-офісного, торгового комплексів з наземними і підземними паркінгами". Своє рішення в Київраді обгрунтували листом Департаменту земельних ресурсів, в якому підтверджувалася можливість запланованого будівництва величезного житлового комплексу і зазначалося, що згадана земельна ділянка відноситься до категорії землі для житлової та громадської забудови.

З 2017 року правоохоронці таки зацікавилися питаннями цього ЖК, але в 2020 році нічого конкретного не відбувається. Всі згадані порушення в документах, необхідних для проведення будівництва, ставлять під сумнів законність будівництва, можуть спричинити анулювання дозволу на проведення будівельних робіт. А значить – питання з добудовою ЖК SVITLO PARK в будь-який момент може стати дуже гострим.

І зовсім неважливо, хто допустив більше порушень – забудовник чи регулюючі органи. В державі, де вирішать виконати закони, результат буде однаковим.

Реклама: креатив або маніпуляція?

Окремої згадки заслуговує рекламна кампанія ЖК SVITLO PARK. На вулицях столиці та на під'їздах до Києва ще не побудований ЖК рекламували за допомогою барвистих "мультяшних" білбордів.

Рекламне агентство, яке розробляло кампанію, переваги переїзду, фактично, в промзону на околиці Києва подавало, як відмінний варіант втекти з Києва, не виїжджаючи з міста, а також позбутися від пробок, загазованості і шумів (наскільки це можливо в промзоні – момент спірний). Рекламщики вирішили сконцентруватися на "ідеї прощання".

"Ми драматизували проблеми через людей і створили хедлайн – вони будуть сумувати, коли ти переїдеш. Тепер можна втекти з Києва, не залишаючи його", - розповідали представники рекламного агентства, презентуючи кейс на галузевому порталі cases.media.

Ось тільки мультяшними сумуючими "сусідами" на бордах справа не обмежилася. Іноді реклама ЖК SVITLO PARK взагалі опинялася на межі фолу – як на цьому фото, де зображений борд, який, фактично, обіцяє потенційним інвесторам можливість придбати квартиру за... 80 тисяч гривень.

Некоректне формулювання реклами може трактуватися, як спроба ввести в оману потенційних покупців.

Наскільки проблемне будівництво?

Питання, який дійсно потребує відповіді. На веб-ресурсі ЖК SVITLO PARK довгий час було розміщено експертний звіт на проектну документацію об'єкта від 15 грудня 2017 року. Так зазвичай чинять надійні забудовники, відкрито що надають інформацію для своїх інвесторів. Ось тільки в документі було зазначено, що він анульований. Влітку минулого року забудовник змінив генерального проектувальника. А ось нового експертного звіту в відкритих джерелах не з'явилося (після публікації 19 травня матеріалу про ЖК під назвою "SVITLO PARK: барвистий ЖК з темною історією" на ресурсі НЕРУХОМІ забудовник виправився і таки розмістив новий звіт. - Ред.)

Але головна небезпека майбутнього ЖК, зокрема, для його жителів полягає навіть не в цьому.

Справа в тому, що частково майбутнє "містечко" "залізло" на територію зелених насаджень загального користування. Майбутній ЖК буде побудований, в тому числі, в урочищі Покол, що є частиною Голосіївського ландшафтного парку. Зокрема, знавці Києва люблять цю місцевість за красиві водойми і навіть власний водоспад, нехай і штучного походження, розташований на території ТЕЦ-5.

Саме знищення урочища Покол, а також кілька скандалів з несанкціонованою масовою вирубкою дерев у зазначеній місцевості, і викликають серйозний громадський резонанс. Настільки серйозний, що він, ймовірно, міг стати причиною відходу з проекту компанії "Київміськбуд" - в лютому цього року.

При цьому, обурення, як повідомляють ЗМІ, триває вже 13 років – з 2007 року, коли спалахнув скандал через виділення Київрадою 3 га київської землі під будівництво. Попередньо цю землю виключили з переліку "зелених зон". Частина цієї землі зараз знаходиться під майбутнім ЖК SVITLO PARK.

Але крім зеленої зони, частково територія житлового комплексу зачіпає і промзону. Її на рекламних проспектах SVITLO PARK ви точно не побачите.

А ось в містобудівному кадастрі Києва всі небезпеки, що чатують на майбутніх мешканців цього ЖК – видно як на долоні.

По-перше, земельна ділянка входить в санітарно-захисну зону і, крім того, територія є підтоплюваною. По-друге, промислова зона від майбутніх будинків дійсно розташована занадто близько. Поруч знаходиться також ТЕЦ-5 і високовольтна лінія електропередачі. Також забудовнику необхідно витримати 100-метрову охоронну зони від залізниці та каналізаційної насосної станції.

Так ось, згідно з діючими нормативами, теплові електроцентралі потужністю понад 600 МВт повинні мати серйозну захисну зону. Нормативи у випадку з ЖК SVITLO PARK, схоже, не витримані. Та й жити біля ЛЕП теж задоволення сумнівне. Тому і прописали законодавці обмеження по мінімальній відстані від ЛЕП до житлової забудови. Чи дотримані ці обмеження у випадку з ЖК SVITLO PARK – питання.

Потенційним інвесторам ЖК слід знати, що геопортал "Містобудівний кадастр Києва" частково відносить ділянку під ЖК SVITLO PARK до зони постійного наднормативного забруднення атмосферного повітря і до санітарно-захисній зоні.

Майбутньому інвестору ЖК SVITLO PARK взагалі корисно ознайомитися з публікаціями в ЗМІ, які супроводжують проект з самого початку. Адже ми перерахували основні порушення. А журналісти зібрали безліч додаткової інформації, яка може свідчити про суттєву неблагонадійності проекту і про ризики, яким піддають свої вкладення його інвестори.

Вкладатися в ЖК SVITLO PARK чи ні, вирішує завжди інвестор.

Забудовник заявляє про будівництво в декілька черг і вже без пояснення причин змістив заявлену дату введення в експлуатацію 1 черги будівництва з 1 кварталу на 3 квартал 2020 року. Можливо, ця затримка – не остання. Адже, беручи до уваги вищесказане, високий ризик, що проект взагалі не буде завершений. Ніхто не виключає активних дій з боку регулюючих і правоохоронних органів і після введення однієї або декількох черг будівництва. Наприклад, у формі законного припису зупинити будівництво до усунення невідповідностей.

Для тих, хто має намір все ж ризикнути своїми грошима, НЕРУХОМІ підготували ряд рекомендацій, які допоможуть мінімізувати ризики. Ознайомитися з ними можна на веб-ресурсі проекту.