Власникам квартир запровадять нову перевірку: коли можуть заборонити продаж

В Україні з 23 жовтня 2026 року нотаріуси та державні реєстратори автоматично перевірятимуть продавців нерухомості через Єдиний реєстр боржників, а особам, внесеним до нього в межах виконавчого провадження, можуть відмовити в продажу, даруванні чи іншому переоформленні майна. Водночас нововведення не запроваджують нових підстав для вилучення єдиного житла, звернення стягнення, як і раніше, можливе лише за рішенням суду у випадках, визначених законом.

Такі зміни передбачені законом, ухваленим на основі законопроєкту №14005, який запроваджує цифровізацію виконавчого провадження та інтеграцію державних реєстрів. Його головна мета – не допустити ситуацій, коли боржники після відкриття виконавчого провадження поспіхом переписують своє майно на родичів чи третіх осіб, щоб уникнути стягнення.

Що саме перевірятимуть під час продажу житла

Під час посвідчення будь-якої угоди Державний реєстр речових прав автоматично отримуватиме інформацію з Єдиного реєстру боржників. Нотаріус одразу бачитиме, чи перебуває власник нерухомості у цьому реєстрі.

Якщо особу внесено до реєстру в межах відкритого виконавчого провадження, нотаріус або державний реєстратор матиме підстави відмовити в оформленні договору. При цьому важливо розуміти, що обмеження стосуються саме права власника розпоряджатися майном, а не означають автоматичне вилучення чи конфіскацію квартири.

Через які борги можуть виникнути проблеми

Сам факт наявності боргу ще не означає, що квартиру не дозволять продати. Наприклад, прострочений банківський кредит, несплачений штраф чи борг за комунальні послуги самі по собі не блокують продаж.

Проблеми починаються тоді, коли кредитор звернувся до виконавчої служби, відкрито виконавче провадження, а боржника внесли до Єдиного реєстру боржників. До такого реєстру можуть потрапити українці, які мають примусове стягнення:

• за кредитами;
• за аліментами;
• за податковими боргами;
• за штрафами;
• заборгованістю за комунальні послуги;
• іншими рішеннями суду чи виконавчими документами.

Саме після цього можуть з'явитися обмеження щодо відчуження майна. Нові правила стосуватимуться не лише продажу квартири. Обмеження можуть поширюватися також на:

• дарування нерухомості;
• обмін житла;
• передачу майна в іпотеку;
• оформлення застави;
• інші способи переоформлення права власності.

Таким чином закон має унеможливити швидке виведення активів після початку примусового стягнення боргу.

Чи можуть забрати квартиру за борги

Попри побоювання багатьох українців, законопроєкт №14005 не запроваджує нових правил щодо вилучення єдиного житла. Як пояснювали автори документа та члени профільного комітету Верховної Ради, механізм примусового стягнення нерухомості залишається таким самим, як і був раніше.

Продаж чи вилучення житла можливі виключно за рішенням суду та лише у випадках, передбачених чинним законодавством. Більше того, новий закон навіть посилює захист боржників у низці випадків.

Зокрема, звернути стягнення на єдине житло не можна, якщо сума боргу не перевищує 50 мінімальних заробітних плат. Станом на момент ухвалення закону це становило близько 432 тисяч гривень. Раніше законодавство передбачало значно нижчий поріг – 20 мінімальних зарплат.

Окремі гарантії також отримали військовослужбовці. Під час воєнного стану та протягом року після його завершення на їхнє єдине житло не може бути звернене стягнення. Водночас ці гарантії не поширюються на всі випадки, зокрема можуть не діяти щодо іпотечного майна або окремих категорій боргів.

Що ще змінить закон

Однією з головних новацій стане автоматизація всієї системи виконавчого провадження. Передбачено інтеграцію виконавчої служби з державними реєстрами, банками, платіжними системами, сервісними центрами МВС та нотаріальними базами даних. Завдяки цьому інформація про боржника стане доступною всім органам, які здійснюють реєстраційні або фінансові операції.

Після внесення людини до Єдиного реєстру боржників вона зможе користуватися своїм майном, однак не зможе його продати, подарувати чи переоформити до повного виконання рішення суду або погашення боргу. Водночас після сплати заборгованості система працюватиме автоматично. Після підтвердження надходження коштів боржника виключать із реєстру, а всі накладені обмеження будуть скасовані.

На що звернути увагу покупцям житла

Слід перевіряти продавця ще до передачі завдатку. Адже навіть якщо попередній договір уже підписано, власника можуть внести до Єдиного реєстру боржників до моменту оформлення основної угоди.

Крім того, варто переконатися, що на нерухомість не накладено арешт, вона не перебуває в іпотеці та не має інших обмежень на відчуження. У попередньому договорі також доцільно передбачити порядок повернення завдатку, якщо через появу нових обмежень укласти основний договір стане неможливо.

Як повідомляв OBOZ.UA раніше, найчастіше нові борги за комунальні послуги накопичують не пенсіонери, а українці віком 46-60 років, на яких припадає 35% усіх нових виконавчих проваджень. Лише за перші шість місяців 2026 року в Україні відкрили понад 108 тисяч нових справ через несплату комуналки, і майже 65% із них досі залишаються відкритими.

Лише перевірена інформація у нас у Telegram-каналі OBOZ.UA і Viber. Не ведіться на фейки!