Чи виселятимуть українців зі старих будинків та якими будуть нові правила оренди: нардепка Шуляк розповіла, до чого готуються у владі. Інтерв'ю

Україна стоїть на порозі революції у житловій сфері – так, в усякому разі, запевняють у владі. І, треба визнати, не безпідставно. Ще на початку року нардепи схвалили, а президент підписав закон №12377 "Про основні засади житлової політики", який скасував визнаний давно застарілим Житловий кодекс УРСР, що – як би не було складно повірити – діяв протягом усього часу Незалежності. А також покликаний запровадити європейську модель забезпечення громадян житлом.

Відео дня

Утім, це був лише перший крок. Наразі ж держава перейшла до формування нових правил у сфері: від глобальних – на кшталт управління житловим фондом і підходів до відбудови, до тих, що можуть прямо зачепити мільйони українців – зокрема, регулювання багатомільйонного ринку оренди, який й досі фактично існує поза контролем держави.

Щодо останнього, головним завданням заявляється виведення його з тіні. А крім того, створення прозорої системи взаємодії між орендодавцями, орендарями і державними інституціями.

Про те, як саме держава планує витягнути орендний ринок із тіні, чи будуть зносити будинки українців, що буде з рієлторами, коли з'являться платні дороги і чи будуть перебудовувати українські міста – OBOZ.UA розмовляв із очільницею парламентського Комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Оленою Шуляк ("Слуга Народу").

Держава підбиратиме українцям житло, використовуючи їхні особисті дані

– На якому етапі нині перебуває реформа житлової сфери? Коли планується внесення в парламент законопроєктів і чи передбачається їхнє попереднє суспільне обговорення?

– Зараз ведеться робота над законом про управління житловим фондом. Законопроєкт вже розроблений Міністерством розвитку громади і територій, і зараз перебуває на громадському обговоренні. План – зареєструвати документ вже в цьому році – і спробувати провести його через сесійну залу.

Паралельно триває робота по розробці вузького спеціалізованого законодавства, яке стосуватиметься соціального фонду житла. Адже закон "Про основні засади житлової політики" дав лише рамку розвитку соціального житла, а для того, щоб визначити всі формули, механізми формування вартості його оренди тощо – це вже треба спеціальний закон.

І цей закон вкрай важливий – адже є частиною наших зобов'язаннями по Ukraine Facility. А це, нагадаю, план, за яким Україна до 2027 року отримає сумарно 50 млрд євро.

– Чи є вже якісь конкретні рішення?

– Ми створюватимемо дуже велику інформаційно-аналітичну систему, де буде вся інформація про житловий фонд – комунальний, державний, приватний. Там же буде вся інформація про державні програми. І ця система буде у власності держави.

– А в українців буде доступ до неї?

– За задумом, людина, яка хоче поліпшити свої житлові умови, зможе заходити через свій електронний кабінет до цієї системи. Система проаналізує, хто ця людина, до якої соціальної категорії належить, чи користується субсидіями, який дохід у неї і її родини – і видасть для неї найкращі рішення. Скажімо, якщо той же дохід не дозволяє, система запропонує соціальне житло. А хтось з великим доходом – або людина належить до пільгової категорії – отримає пропозицію, скажімо, скористається державною програмою єОселя.

– Тобто, в системі будуть особисті дані українців?

– Усі реєстри на сьогодні синхронізовані. Але, інформації про житловий фонд, про можливості державних програм, про те, чим там володіє громада, які будинки потрібно ремонтувати, в системі буде більше.

Тим більше, що європейські партнери, які допомагатимуть відбудовувати Україну, братимуть участь і у формуванні соціальних фондів житла. А для того, щоб заходити з допомогою, вони мають бачити чіткий план всієї країни – і, відповідно, розуміти, що цей план спирається на конкретні дані. І в цьому, я впевнена, дуже допоможе ця житлова система.

Українцям перепишуть податки за оренду квартир: до чого готуватись

– Як просувається реформа ринку оренди житла?

– У нас вже є низка напрацювань. Перший крок, який буде робити парламент буде стосуватися того, щоб знизити високе податкове навантаження на тих, хто здає житло в оренду. Нагадаю, що на сьогодні воно складає 23%. Тобто, якщо ви здаєте свою квартиру в оренду, то з отриманого доходу ви зобов'язані заплатити 18% ПДФО та 5% військовий збір.

Але при такому високому податковому навантаженні практично неможливо зробити нічого, щоб ринок оренди житла вийшов з тіні. Для прикладу, є дуже сумні цифри з Державної податкової служби, датовані 2024 роком. Тоді лише 900 фізичних осіб – тобто це звичайні люди, які не є суб'єктами підприємницької діяльності – сплатили податки з доходу за оренду. Але ж ми ж розуміємо, що насправді житло у винайм здає набагато більше людей, про що свідчить і кількість ВПО, і кількість оголошень, і стрімке зростання кількості рієлторів.

І на нашу думку, основна причина, чому ринок перебуває в такій глибокій тіні – це високе податкове навантаження. Тому й треба знизити податки.

– До якого рівня?

– Нині вже зареєстрований законопроєкт, яким пропонується знизити ПДФО для орендодавців до 5% – і його розглядатиме профільний податковий комітет парламенту. Ну а військовий збір, звісно, будемо, залишати. Адже буквально нещодавно Верховна Рада проголосувала, що його стягуватимуть ще протягом трьох роки після закінчення воєнного стану.

Тому план такий: спочатку зниження податків. Нехай держава зробить мотивуючий крок назустріч громадянам, а вже потім можна працювати над різними іншими ініціативами, які б допомагали ринку житла оновитися, оздоровитися і перейти на сучасні європейські правила.

– А це дійсно вирішить проблему? Навряд чи люди, які не бажають платити 23% податків, почнуть робити це після їхнього зниження – адже справа явно не в розмірі, а в принциповому небажанні платити.

– Є два шляхи: один мотивуючий, а інший – каральний. Я за мотивуючий.

Мені здається, що коли держава знижує податки, люди повинні розуміти, що їхня частина "роботи" – сплачувати їх. Люди мають розуміти, що коли вони сплачують 5% військового збору, то підтримують Сили безпеки і оборони. Відповідно, гадаю, для багатьох це стане мотивуючим фактором – що ці 5% йдуть у спеціальний фонд і витрачаються виключно на підтримку нашого війська.

Тому я вірю в українців. І вірю в те, що військовий збір буде сплачуватись.

Крім того, треба також розуміти, що люди отримають позитив від того, що вони матимуть легальний "білий" дохід.

– А що вони отримають?

– Перш за все, можливість працювати з банками і користуватися кредитуванням. До прикладу: зараз ти не можеш купити квартиру в пільгову іпотеку, якщо не підтвердиш свої легальні доходи. Так само не можеш купити машину в кредит. Якщо в тебе немає "білого доходу" – ти не можеш користуватися споживчим кредитуванням на великі суми. Відтак, це один із мотивуючих факторів, чому треба виходити з тіні і сплачувати податки.

– Але ж для цього можна, скажімо, офіційно працювати і отримувати "білу" зарплату. А паралельно – здавати "в тиху" квартиру, отримувати свої 10-15 тисяч і просто класти їх в кишеню...

– На мою думку, що більший офіційний дохід – то більше можливостей є для людини.

– Уявімо, зниження податків людей таки замотивувало і вони почали масово виходити "з тіні". Як це вплине на вартість винайму? Адже навряд орендодавці захочуть позбуватись частини доходу – і, певно, фактично перекладуть свої податки на орендарів.

– Дискусія щодо потенційного впливу податків на ціну оренди ведеться. Але погодьтесь: не це формує ціну на ринку. Ціну формують попит і спроможність українців сплачувати ту чи іншу суму.

Ви, звісно, можете перекласти на орендаря будь-які свої витрати, але орендар скаже: я можу виділити на оренду лише певну суму, не більше. Тож орендодавцю вже треба буде приймати рішення – гнути й далі свою ціну і дуже довго чекати на те, що хтось винайме його житло, чи підлаштовуватись під реалії. Все вирішуватиме ринок, а не кількість сплачених податків.

Чи штрафуватимуть українців за здачу квартир в оренду

– Раніше з'являлась інформація, що українців можуть зобов'язати укладати договори оренди житла під час здачі квартир або будинків у найм. Невиконання ж цього мало тягнути за собою великі штрафи. Чи є вже якісь деталі?

– Дійсно, Міністерство розвитку громади і територій, коли вносило закон про основні засади житлової політики, пропонувало обов'язково реєструвати всі договори оренди. Однак, ми на комітеті відхили цю норму – і прийнятий закон її не містить.

– Чому норму відхилили?

– Бо ми вважаємо несправедливим, що громадяни, які сьогодні змушені сплачувати такі високі податки, будуть змушені ще й реєструватись. Повторюсь: перший крок – зниження податків. А все інше стане можливим лише після цього.

– Тобто, в майбутньому очікувати обов'язкової реєстрації договорів, все ж, варто?

– Наразі жодних законодавчих ініціатив впроваджувати таку реєстрацію в парламенті не зафіксовано.

– Відтак, впровадження штрафів, я так розумію, стало неактуальним?

– Саме так. З іншого боку, в податковому кодексі такі штрафи вже давно зафіксовані. Тобто, якщо ти здаєш житло в оренду, не сплачуєш за це податки, а податкова про це дізналась – то отримуєш штраф. Він складає 25% від суми несплаченого боргу, плюс пеня за кожний день несплати. А якщо повторно не сплатив податки і це було виявлено, то вже платиш 50%. Тобто система штрафних санкцій вже є.

– А вона діє?

– Гадаю, податкова цим не дуже займається сьогодні. І насправді, правильно робить, адже за такого високого податкового навантаження це було б неетично з боку держави чинити на людей такий тиск.

Про "мінімальну оренду на 3 роки"

– У мережі раніше ширилась інформація, що однією з опцій стимулювання українців саме до довгострокової оренди може стати встановлення мінімальних термінів винайму на рівні 3-х років. Цього справді слід очікувати?

– Це експерти пропонують такі рішення – так вони шукають також мотивуючі фактори для того, щоб виходити з тіні. Однак парламент таку ініціативу поки не розглядає.

– Чому? Не спрацює?

– На мою думку, під час повномасштабного вторгнення обмежувати людей довгостроковими договорами – неправильно. Ми зараз не та країна, яка живе в спокійному режимі і може експериментувати – у нас люди винаймають квартири хто на пів року, хто на три місяці. І кожен з нас не знає, що буде умовно завтра. Тому укладати довгострокові договори – не те, що нині потрібно Україні.

Рієлтори беруть гроші ні за що

– Про рієлторів – але не офіційних, а тих, чия робота зводиться до закинути оголошення в інтернет і познайомити з власником житла. Ця проблема регулярно спливає – і в обговореннях українці одностайні: так, як є зараз, не має бути.

– Або навіть не познайомив із власником, а дав телефон – мовляв, ви там зідзвоніться, а мені потім заплатіть комісію.

– Саме так. Чи є вже якісь напрацювання для вирішення цього питання?

– Ми при комітеті створили велику робочу групу, яка повинна напрацювати зміни до законодавства саме в частині регулювання рієлторських послуг. До неї ми включили і представників рієлторських спільнот, і нотаріусів, і представників Фонду держмайна, і Міністерства розвитку громади територій, і тих, хто працює з комерційною нерухомістю... Максимально долучили всіх, хто хотів.

І розмова почалась з простого: а хто такий, власне, рієлтор? Які послуги він надає? Де взагалі стандарт таких послуг? І, знаєте, в нас виникли суперечки – впритул до того, як правильно писати: "рієлтор" чи "рієлтер". Бо навіть у самій спільноті ще не домовилися, як же їх там правильно називати.

Ми ж їх називаємо "фахівці в сфері нерухомості". І коли ми почали запитувати, чи мають вони перевіряти житло, яке обслуговують – скажімо, чи не арештоване воно, чи не "висить" на ньому заборгованість, чи не має там якихось технічних проблем, – з боку рієлторів було велике обурення. Вони прямо сказали, що нічого не мають перевіряти – бо, мовляв, займаються лише дослідженням ринку, пошуком найкращих пропозицій, послугами з маркетингу тощо.

Ми кажемо: добре, якщо ви надаєте аналіз ринку, то як цей аналіз виглядає? Шо ви даєте клієнту? Бо я ще жодного разу не чула, що комусь таке дослідження показували. У відповідь ми отримали тишу.

– Так ні до чого й не домовились?

– Певні зрушення все ж є. Наприклад, домовились, що у рієлторів повинні бути професійні стандарти, які будуть чітко описувати вимоги до професії. Також домовились, що доступу на ринок має передувати певна акредитація чи сертифікація, яку проводитимуть певні професійні асоціації. Ми точно не хочемо, щоб це робила держава і таким чином жорстко регулювала доступ на ринок тих чи інших фахівців. Але держава має мати розуміння і того, що відбувається в сфері, і хто в ній працює.

Для чого? Бо зараз самі рієлтори не знають, скільки їх. Одні кажуть – 80 тисяч, інші – 60 тисяч. А звичайна людина навіть не знає, де перевірити, чи справді з нею спілкується рієлтор – чи це просто хтось зранку прокинувся і вирішив, що сьогодні займатиметься цим, а завтра чимось іншим.

– Мені здається, з таким стикались сотні тисяч українців. Якщо не мільйони...

– Так, саме такий такий запит від людей ми і отримали. Бо вони не розуміють, за що платять гроші? Які вони отримують послуги і чому це так дорого? Адже послуга рієлтора може коштувати як 500 грн, так і 15 тисяч. Тому потрібно прописувати, що це послуга, про що вона, які її терміни надання, які зобов'язання, тощо.

– І які плануються рішення?

– Зараз робоча група дискутує, дивиться на досвіди інших країн. Скажімо, рієлтори кажуть: погляньте на досвід Польщі – там дуже ліберально підійшли до законодавства, навіть скасували певні регуляції буквально нещодавно. Але в нас суспільство саме просить запровадити держрегулювання. Бо в нас проблема набагато серйозніша. Тому поки шукаємо найкращі шляхи – бо є розуміння, що ринок має працювати за конкретними правилами.

І цікаві пропозиції є. Скажімо, запровадити типовий договір. Або можна якось залучити до цього "Дію".

Так чи інакше, а з ринку треба вивести нефахових рієлторів. І натомість залишити професійних людей. Так, їх буде небагато, але вони забезпечать якісні послуги для людей, які хотітимуть ними скористатися.

Будинки зноситимуть, українців виселятимуть

– Застаріле житло. Багато говориться про те, що в Україні застарілий або навіть дуже застарілий житловий фонд. Чи є наразі якісь напрацювання щодо цього питання?

– За оцінками, наразі в Україні близько 30 тис. "хрущівок". Їх почали будувати в 1957 році. І в 2017 році перші з них "відзначили" своє 60-річчя. Скоро дуже багато "хрущівок" будуть "відзначати" вже 70-річчя. Тож, це житло вже не просто застаріле, воно ще й не відповідає сучасним вимогам і дуже багато будинків в аварійному стані.

Паралельно в Україні є велика проблема з капітальними ремонтами. Вони дуже рідко проводяться.

Тим не менше, якби не повномасштабне вторгнення, Верховна Рада вже ухвалила б закон (№6458. – Ред.) про застарілий фонд житла. Наразі він вже пройшов 1-ше читання і зараз ми його досить активно готуємо на 2-ге. Бо війна закінчиться, і Україна має бути готова до того, щоб займатися питанням житлової політики.

– Той законопроєкт передбачає знесення окремих будинків. Їх справді знищуватимуть?

– Усі "хрущівки", всі ці застарілі квартали, наголошую, можуть бути знесені. Але тут акцент на "можуть", адже ці ж квартали можуть і потрапити під реновацію. Мова про те, що будівлі залишать, але з ними проведуть певні заходи, що стосуються безпеки і енергоефективності. Тому план такий: ухвалити закон для того, щоб врегулювати питання, пов'язані з механізмами відселення, компенсації та відповідальності,

– Відселення. Якщо "хрущівки зноситимуть" – як воно відбуватиметься? Це буде примусово?

– Однозначної відповіді немає – адже треба буде дивитись на конкретну ситуацію. Якщо це "хрущівка", яку не можна відремонтувати і яка в аварійному стані, то людина має чітко розуміти, яку вона компенсацію вона отримає.

Якщо це будуть нові квадратні метри – то де вони будуть. Якщо це будуть гроші – то яка сума. Адже людина має розуміти, зможе вона за ці гроші придбає потрібне їй житло, чи ні.

З іншого боку, якщо йтиметься не про знесення, а реновацію, треба буде розуміти, де люди житимуть протягом часу її проведення. Тобто, яке їм житло надаватиметься, хто цим займатиметься, яка буде відповідальність за недотримання термінів проведення робіт тощо.

– А хто прийматиме рішення про відселення? Це буде примусово – чи згоду мешканців будинків, все ж, питатимуть?

– Ні, примусового виселення не буде. Нараз обговорюється питання, яка кількість людей повинна буде ухвалити рішення про знесення чи реновацію будинку.

Однак, це не буде 100%-ва планка, адже ми розуміємо, що завжди будуть люди, які скажуть, що нічого не хочуть. Так само завжди будуть ті, хто скаже, що, умовно, 70 років жили в цьому будинку і нікуди вже не хочуть переїжджати.

Але чи треба буде отримати згоду 75% мешканців, чи 80% – дискусія щодо цього нині ведеться. Але 100% – нереальна цифра. Бо тоді жодна "хрущівка" не пройде через реновацію чи за рахунок її не буде здійснено нове будівництво.

– Про гроші. Якщо під час знесення буде прийнято рішення не переселяти, а просто дати людям гроші, щоб вони самостійно купили собі житло – звідки будуть ці кошти? Хто їх дасть? Йтиметься ж про великі суми.

– Механізмів може бути дуже багато. Це можуть бути гроші міжнародних донорів, які активно братимуть участь у відновленні. Або це можуть бути кошти місцевого чи регіонального бюджетів.

Звісно, гроші будуть великі. Але якщо буде чіткий план, можна буде порахувати всі витрати, всі доходи – і зрозуміти, що отримає місто, що отримає інвестор, що отримають люди. І це дасть можливість знайти таку модель, коли всі будуть у виграші.

– Реновація. Як вона виглядатиме? Це буде просто масштабний ремонт – чи повна перебудова будинку, коли, умовно, стіни залишать, а всередині все перепланують?

– Це залежатиме від стану будинку. Десь потрібно буде провести капітальний ремонт, десь – простіший.

Але, як вже зазначалось, основний акцент робитиметься на безпеці. Тобто, чи буде можливість зробити під будинком укриття. Якщо ні – наскільки близько його можна буде обладнати.

Ще один обов'язковий аспект – термомодернізація та енергоефективність. Це також обов'язково враховуватиметься при плануванні.

– А люди зможуть під час реновації змінювати, за бажання, планування свого житла? Можливо, за додаткову плату. Чи жодних змін в конструкцію квартир вносити буде не можна?

– На рівні закону ми цього, звісно, не прописуватимемо. Адже це дуже незначні речі, які на побутовому рівні людина зможе вирішити самостійно.

– Тобто можливість переробити собі квартиру, все ж, буде?

– Так чи інакше, а мешканці будуть активними учасниками процесу реновації свого будинку. Тож природно, що вони зможуть висловлювати і власне бачення, і вимоги, і побажання. Відповідно, якщо люди будуть не згодні з наданим проєктом – ніхто його не реалізовуватиме.

Коли в Україні з'являться платні дороги

– Загалом же в Україні що далі, то гучніше говорять про те, що наші міста все більше, так би мовити, відстають від часу. Іншими словами, стають непристосованими до сучасних умов. Перш за все, через авто. Їх стає стає більше, місця для них – менше. Дороги не справляються з потоком, парковок не вистачає, тому багато хто паркується або прямо на тротуарі, або на крайніх смугах – і від цього дороги, фактично, стають ще вужчими...

– Це надзвичайно болюче питання, яке потрібно вирішувати. І починати це робити, на нашу думку, слід з планування. Адже від цього залежатиме, наскільки комфортним буде місто.

Разом з тим, у нас вже є закон, за яким всі міста мають оновити свою містобудівну документацію, а також створити Комплексні Плани Просторового Розвитку. Це потрібно для того, щоб всі чітко знали: тут парковка, тут дорога, тут зелена зона тощо тощо.

Цей закон мав запрацювати з 1 січня 2025 року, але ми пененесли цей термін на 1 січня 2028-го. Бо насьогодні лише 7 громад по всій Україні зробили такі плани.

– Чому так мало?

Всі кажуть, що немає грошей, немає часу, що всі зайняті допомогою фронту тощо. Але, скажімо, у Києва точно є гроші – місто з бюджетом, що перевищує 100 мільярдів точно може собі оновити генеральний план.

Тому ми зараз дуже переживаємо, що ближче до 1 січня 2028 року до нас прийдуть мери, асоціації місцевого самоврядування і знову скажуть: "Ми не встигаємо, переносьте дедлайн ще на 3-5 років". Та цього робити не можна, бо інакше ми житимемо в цьому хаосі ще дуже довго.

– Ще одне питання, яке регулярно створює галас у мережі – платні дороги. Коли вони з'являться і скільки коштуватимуть?

– Говорити про платні дороги під час повномасштабного вторгнення, гадаю, не на часі. Давайте дочекаємося нашої перемоги, коли ми як держава зможемо витрачати на будівництво та експлуатацію доріг зовсім інші кошти, ніж зараз.

Колись ми дійдемо і до питання платних доріг. Але точно не в найближчі 5 років.