Скільки коштуватиме гектар через рік?

Поточний стан справ

На сьогоднішній день, як відомо, аграрна реформа в країні застигла десь на півдороги до фінішу. З одного боку, не доведений до кінця процес видачі сертифікатів на право власності на землю. До того ж залишається неясною доля земельного кадастру - системи обліку та реєстрації земельних прав.

Нагадаємо, що гроші на все це в галузь уже надійшли. Так, ще в 2003 році Світовий банк виділив 195 млн. дол, одночасно уклавши угоду з Держкомземом. Кошти виділялися під створення системи обліку земель з використанням аерофотозйомки та інших передових технічних методів, а також на видачу державних актів власності на землю, що включають чітку карту земельного наділу з відповідними межами.

До речі, ця робота в багатьох селах України вже проведена. Всього ж на реалізацію програми відведено три роки. Але процес відстає від графіка, що і змушує сьогодні вищих урядовців втручатися в нього, роблячи гучні заяви про необхідність прискорення.

Однак навряд чи в результаті видачі навіть усіх актів в Україні почне діяти повноцінний ринок землі. Цьому заважають законодавчі бар'єри. Так, незважаючи на те, що право на приватну власність на землю прописано в Конституції країни, прийнятий Верховною Радою закон відкладає момент реалізації конституційного права до 2007 року.

Таким чином, земля, яка перестала бути державною власністю, не може бути предметом купівлі-продажу і брати участь у повноцінному фінансовому обороті. А це, за деякими оцінками, активи вартістю від 220 до 400 млрд. грн.

Довідка

Станом на жовтень 2005 Державний комітет з земельних ресурсів видав 81,8% держактів на право власності на землю. Всього видано 5,5 млн. державних актів на землю із запланованих 7 млн. Загалом у 2005 році передбачалося довести видачу державних актів майже до 98%. Сільськогосподарські землі в Україні становлять 41,8 млн. га (69,3% території), у тому числі оранка - 33 млн. га.

Разом з тим в країні існує серйозний тіньовий ринок землі. Так, окремі люди і підприємства скуповують акти власності на землю у реальних власників наділів, яким уже виділили або ще не виділили ділянку в натурі. Інші зацікавлені особи за сприяння деяких представників влади під різними приводами просто оформляють земельні наділи на себе, чи то міняючи статус землі, чи то прикриваючись іншими сумнівними рішеннями.

У юристів існують різні погляди на дану проблему. З одного боку, усі незаконні угоди щодо купівлі-продажу землі, прав і актів на неї можуть бути розірвані й оскаржені в суді. З іншого - право на приватну власність на землю прописано в Конституції, яка є документом прямої дії, а тому нижчий прийнятий ВР закон не може стримувати чи обмежувати дію головного закону - Конституції України.

Таким чином, у тіньових власників землі існують певні підстави, щоб досить впевнено відстоювати свої права в іноді лояльних судах.

Скільки може коштувати гектар

Як неважко здогадатися, щодо вартості української землі існує багато думок. А тому, щоб зрозуміти, на чиєму боці правда, спочатку слід перелічити ті чинники та підходи, які використовуються при складанні оцінки.

У цій сфері всі існуючі чинники діляться на дві групи: на користь зростання вартості і визначають низьку ціну гектарів (див. мал.).

Почнемо з позитивних моментів. Так, за оцінкою Державного комітету із земельних ресурсів, нинішня вартість земель сільгосппризначення в Україні коливається в межах 7-10 тис. грн. за гектар. Саме цей рівень цін зараз використовується в різних господарських операціях. Наприклад, орієнтуючись на цей показник, встановлюється рівень орендної плати за землю в країні, виходячи з цієї ціни, сплачуються податки ...

Частина експертів вважають такий рівень заниженим. І наводять приклад Польщі, де за десять років руху у бік єдиної Європи середня ціна гектара зросла з 250 до 3500 дол

Інші експерти говорять про те, що Україна все ж Європа, а отже, встановленого в ЄС рівень в 5 - 6 тис. дол за гектар орної землі в доступному для огляду майбутньому буде досягнуто і у нас. Крім того, як усім відомо, ця планка вже досягнута в передмістях великих міст.

Ще одним чинником, який штовхає сьогодні ціну вітчизняного гектара вгору, є плани великих іноземних сільгоспвиробників щодо скуповування земель в Україні. Так, на ринку добре відомо, що міжнародні компанії виявляли і виявляють інтерес до якості грунтів, розробляють перспективні бізнес-плани. У разі початку торгівлі землею та формування ринкової ціни на неї така підготовча робота дозволить швидко зрозуміти, що варто брати, а що краще залишити конкурентам.

На цьому аргументи на користь дорогих українських гектарів загалом-то й закінчуються. Далі починають діяти інші фактори і розрахунки.

Так, якщо оцінювати вартість гектара землі з точки зору термінів окупності вкладених коштів, то картина виходить наступна. При врожайності пшениці в 40 центнерів з гектара і п'ятирічного строку окупності ціна землі не може перевищувати 600 дол за гектар, а при трирічному - 350 дол У свою чергу, якщо виходити з офіційного рівня оцінки в 2 тис. дол, то термін окупності купленого пшеничного поля виходить за рамки 15 років.

Звідси можна зробити перший проміжний висновок: скуповування землі навряд чи буде під силу тим, хто просто вирощує зерно.

З іншого боку, звичайно, в розвинених країнах врожайність становить не 40, а 80-90 центнерів з гектара, однак нинішній рівень розвитку сільського господарства в Україні все одно буде таким, як є, ще багато років. А на великі врожаї здатні лише поля, в які правильно вкладали гроші десятиліттями.

При прогнозі вартості гектара потрібно враховувати ще й той факт, що в момент початку торгів землею з'являться 6 млн. потенційних некваліфікованих продавців цього товару - саме стільки селян отримають акти на землю. У третини з них діти-спадкоємці давно живуть у місті, і їм, в більшості випадків, земля ні в якому вигляді не потрібна, але майже завжди потрібні гроші. Крім того, і в самих селах, на жаль, значний відсоток людей, у яких будь-яка власність надовго в руках не затримується.

Отже, висока ймовірність, що в перший рік торгів буде поставлено рекорд найнижчої вартості українських гектарів.

Серйозним демпінговими фактором може стати і величезна кількість пропозицій на земельному ринку. Як вже зазначалося, в Україні близько 33 млн. га орних земель і більше 6 млн. власників земельних паїв. Тому навіть за можливого розквіту фермерських господарств площею 100 га вільної землі на продаж буде більш ніж достатньо. Але все це після 2005 року.

Наступним моментом, який свідчить на користь зниження вартості гектарів, є виключно науковий факт. Ще наприкінці існування СРСР ряд видатних сільськогосподарських учених пропонували вивести з сівозміни близько 20% з 33 млн. гектарів українських орних земель. Причина проста - деградація грунтів і втрата їхньої продуктивності.

Цифри як старої, так і останньої статистики з цього приводу складні для сприйняття, але факт залишається фактом: щороку десятки мільйонів тонн родючого грунту здуваються вітром або змиваються водою з полів. Причинами цієї тенденції є порушення елементарних правил обробки землі, нехтування сівозмінами, експлуатація полів у розрахунку тільки на отримання максимального прибутку.

В результаті у сучасних і майбутніх інвесторів з'являється блискуча можливість купити ділянку, більш відповідний для видобутку глини та будівництва цегельного заводу, ніж для вирощування кукурудзи або створення свиноферми.

Ще слід сказати, що в ЄС, наприклад, існує практика виведення сільгоспземель з обороту з метою відновлення їхніх родючих властивостей. Наприклад, у державах Балтії частина наділів уже "цілеспрямовано" заростають травою. Різну роль у цьому процесі відіграють і держчиновники. Якщо ця практика буде відтворена і в Україні, а це дуже ймовірно, то нерозбірливий земельний інвестор цілком може бути поставлений перед необхідністю засіяти своє поле років на п'ять-десять ромашками і розводити на ньому зайців ...

У той же час, оскільки ситуація з якістю землі за роки незалежності України явно не поліпшилася, то кожен, хто захоче прийти на ринок землі, повинен розуміти: найчастіше справа доведеться мати з не дуже якісним товаром.

Не потрібно також забувати, що за часів СРСР частина земель стали "орними" тільки завдяки екстенсивному шляху розвитку сільського господарства, коли розорювання лук і косогорів давало потрібний приріст валового продукту.

Разом з тим цінність української землі серйозно залежатиме і від того, чи стане наша країна великим світовим виробником сільгосппродукції. Адже не виключено, що нинішні успіхи вітчизняних зерновиків можуть виявитися переоціненими. Загальновідомо, що в другій половині двадцятого століття не було такого десятиліття, коли б світ не стикався з серйозним надвиробництвом сільгосппродукції. Таким чином, питання, чи будуть постійно затребувані вітчизняні угіддя для постачання світу продовольством, залишається відкритим.

Адже, чесно кажучи, український чорнозем - не найкращий грунт у світі. Набагато кращої якості землі є і в Аргентині, і в африканських країнах. І вони поставляють зерно на світовий ринок. Але тільки не вони - основні постачальники тих обсягів, з яких печуть хліб у Європі. Хоча, як і Україна, мають всі природні передумови ними бути.

Однак, незважаючи на всі перераховані моменти, складнощі не лякають першопрохідців. В Україні активно працює тіньовий ринок землі, який уже сформував свої ціни. Так, операції на ньому зазвичай відбуваються на рівні 150 - 250 дол за гектар. У той же час ряд експертів упевнені в тому, що в існуванні такого стану справ зацікавлені окремі великі власники землі. Спочатку скупивши землі тіньовим чином, вони переконані в тому, що зуміють надалі пролобіювати такі закони і норми, які введуть їх власність в легальне правове поле.

Адже не будемо забувати, що реприватизацію незаконно придбаних земель здійснити буде не легше, ніж недавно закінчену реприватизацію промислових підприємств. Скандали з інвесторами, котрі через п'яті руки за горілку чи пусті обіцянки колись купили ділянки, забрані у колгоспників, традиційно вдарять по інвестиційній привабливості країни, і уряд або місцева влада не захоче зайвих проблем.

Точно так само, як влада не хоче зайвих проблем сьогодні, коли в правоохоронних органах скупчилися сотні справ щодо порушень при приватизації в промисловості: весь процес відновлення початкової справедливості заблокували простим політичним рішенням.

Вплив на економіку

Крім вартості землі, цікавим напрямом для аналізу та прогнозів є ще й фактор появи в країні нового сектора для інвестування. Як він вплине на економічну ситуацію в Україні?

Якщо навіть за нинішньої, заниженої ціни гектара експерти оцінюють вартість вітчизняних сільгоспугідь у 400 млрд. грн., Що станеться з економікою, якщо за рік в країну прийде хоча б частина цих грошей?

Є й інші цифри, гідні аналізу. Так, потреба вітчизняного сільського господарства в новій техніці оцінюється в 40 млрд. грн. Отже, як тільки земля почне продаватися, не важно навіть, за якою ціною, частина з цих 40 млрд. відразу буде вкладено в сільгоспмашини інвесторами або тими, хто візьме кредит під заставу угідь.

Так, нині працюючі агрогосподарства інвестують більше половини призначених для відновлення парку коштів в імпортну сільгосптехніку. Але все ж серйозна частина машин і механізмів закуповують у внутрішніх виробників, що гарантує серйозне зростання виробництва в машинобудуванні вже протягом першого року вільної купівлі-продажу землі.

У свою чергу, впровадження ефективного сільськогосподарського виробництва потребують багаторазового збільшення кількості внесених у землю добрив, що підтримає зростання в хімічній і транспортній галузях економіки.

Крім того, не потрібно забувати, що вже 15 років як майже повністю припинилося виробниче будівництво в сільській місцевості. Робота по збільшенню врожайності приватних наділів, закупівлі нової техніки, необхідність у нових потужностях для виробництва та зберігання продукції - все це посприяє відродженню будівельної індустрії в сільській місцевості, а також збільшенню попиту на послуги регіональних будівельних організацій.

Таким чином, загублений в полях "Міжрайсільгоспбуд", чиєю заслугою за останні кілька років було лише здавання старої техніки на металобрухт, може стати цікавим об'єктом для інвестування. Не кажучи вже про занедбану базу хімдобрив, має окрему залізничну гілку ...

Початок торгів землею, безумовно, зачепить і фінансову сфери. Збільшення кількості людей, бажаючих взяти кредит під свіжоматеріалізовану у фінансовому обороті заставу, негативно позначиться на ситуації. Частина банків, які звикли будь-які події в економіці переводити в русло проблем для своїх клієнтів, піднімуть процентні ставки. Але це буде їхній другий реакцією на проблему. Першою стане три-чотириразове заниження облікової вартості земельної застави.

Вже кілька разів за останні чотири роки економічне зростання в країні підрізалося банкірами і наштовхувався на дефіцит, а отже, і дорожнечу ресурсів. Приблизно те ж станеться і цього разу. Нові власники землі зрозуміють, як раніше це усвідомили власники заводів, що можливість зростання оборотів чимало фінансистів із легкістю міняють на короткострокове зростання прибутків.

Отже, початок вільної купівлі-продажу землі, безумовно, залучить серйозні гроші в аграрний сектор економіки. Однак левову частку з цих залучених коштів, особливо на перших порах, зможуть отримати у вигляді власного прибутку сервісні підприємства, які обслуговують сільське господарство.

Валерій МАНЬКО - директор Міжнародного центру соціально-економічних досліджень

http://www.zerkalo-nedeli.com/ie/razdel/578/2080/