Візьміть участь
у розіграші
двох квитків на концерт гурту «Антитіла» Взяти участь
Приз
Конкурс
ГоловнаБлоги

/Нерухомість

Що чекає на хрущовки та як захиститися від несумлінного забудовника: інтерв'ю з Парцхаладзе

В Україні активізувалося будівництво, проте чимало житлових комплексів зводяться з порушеннями, що може спричинити низку проблем для громадян. Паралельно вводяться нові державні будівельні норми, які покликані підвищити комфорт і надійність нерухомості. Про ключові пункти та нюанси ДБН в інтерв'ю OBOZREVATEL розповів заступник міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства Лев Парцхаладзе. Також він пояснив, що чекає на українські хрущовки, які відживають своє.

- Лише у Києві з порушенням закону будуються понад 30 житлових комплексів, і частину багатоповерхівок можуть просто знести. Вже є прецедент - днями Господарський суд Києва прийняв рішення щодо будинку на вул. Теодора Драйзера, 40. В результаті люди можуть залишитися і без житла, і без грошей. Як вирішувати цю проблему?

- Не знайомий з конкретним рішенням суду, тому складно прокоментувати цю ситуацію. Але якщо говорити загалом, в країні існує проблема незаконного будівництва - і тут, крім недобросовісних чиновників, є ще й недобросовісні забудовники. Треба показати, що забудовник має нести відповідальність. І важливо, щоб чиновник, який давав дозвіл, також відповідав у разі порушень.

- Якою має бути ця відповідальність?

- І матеріальною, і кримінальною.

- Що ви порадите українцям, які хочуть придбати житло? Як перевірити сумлінність забудовника, дізнатися, що він будує за усталеними нормами, щоб потім не мати жодних проблем?

- По-перше, треба дивитися, чи наявні дозвільні документи. По-друге, необхідно дивитися на репутацію забудовника, на кінцевого бенефіціара. Підприємцям, які займаються серйозним бізнесом, важлива їхня репутація. Так, усі можуть приймати невдалі рішення, але вони не братимуть участі в авантюрах, через які люди втратять гроші.

- Можете розповісти детальніше про нові норми ДБН, які ввело ваше міністерство? Які ключові пункти?

- У нас 180 ДБНів і ГСНів. ДБН - це державні будівельні норми, ГСН - галузеві будівельні норми. Наразі ми активно працюємо над змінами ДБНів заради безпеки та комфорту людей. Тому вивчаємо європейські норми, дивимося на нові тенденції.

З останнього - цього року вже затвердили 9 ДБНів, минулого року - 14. Загалом плануємо цього року змінити 22 ДБНи. Але це постійний процес - один і той самий ДБН за рік можна тричі поміняти, бо технології безперервно розвиваються.

Наприклад, зараз обговорюємо ДБН щодо 5% місць на паркінгах для електромобілів. Сподіваємося, що до 2030 року буде вже 100% паркомісць оснащено для електромобілів. Але можливо й таке, що до 2025 року електромобілі витіснять інший транспорт. Може, в якийсь рік взагалі заборонять бензинові або дизельні авто. Відповідно паркінги мають бути готові до цього раніше. Технології можуть підганяти нас до прийняття швидших рішень.

З нових важливих ДБНів - планування території. Ця норма частково визначає містобудівну політику. Ми ввели таке поняття як блакитна лінія - обмеження поверховості міст, щільність забудови і багато іншого. Всього таких інноваційних рішень близько 150-ти.

- Цю блакитну лінію встановлює місцева влада?

- Так. Кожне місто має визначитися з поверховістю. Але цей показник не є єдиним для всього міста. Точніше, це визначається силуетом забудови. Він залежить від рельєфу, може коригуватися залежно від зони: якщо взяти Київ, то на Подолі може бути одна поверховість, а на Троєщині інша.

Зараз у містах, особливо в мільйонниках, це гостра проблема. Процес поверховості не те щоб неконтрольований, але значною мірою його формує бізнес. А взагалі можна сказати, що визначають будівельну політику три складових: бізнес, громадськість та влада. Кожен населений пункт повинен мати свій вигляд, характер.

І дуже погано, коли є перекоси впливу на процес з боку бізнесу або громадськості, тому дуже важливо, щоб місцеві органи влади встановлювали блакитну лінію - щоб уникнути конфліктів між бізнесом і громадськістю.

Також ми ввели зелену лінію - всі парки і сквери мають бути окреслені, щоб ніхто не міг на них зазіхнути.

Формувати поверховість слід залежно від населеного пункту, від кількості населення. Зараз має місце будівельний бум, і в якомусь невеличкому селі можуть зводити багатоповерхівки. А там немає ніякої інфраструктури: мережі не готові до такого навантаження, немає ані пожежної, ані шкільної, ані медичної інфраструктури.

Ми хочемо створити комфортні умови для людей. Тому в ДБН ретельно прораховуємо співвідношення паркомісць, вимоги до благоустрою дворів, спортивних і дитячих майданчиків. Прибрали обов'язкову наявність сміттєпроводів в кожному будинку тощо.

- Впровадження нових ДБНів відіб'ється на ціні нерухомості?

- Глобально - ні. А, наприклад, відсутність сміттєпроводів може навіть знизити ціну. Якщо додамо ліфт у паркінг, то вартість теж може зменшитися - не потрібні зайві входи-виходи. Але все це незначні коливання у ціні.

А ось якщо говорити про будівництво шкіл - ввели обов'язкове застосування енергозберігаючих технологій. І це, звісно, підвищить ціну. Але при цьому ми будемо економити 20-30% газу. Не хотілося б залежати від країни-агресора. Плюс - термін експлуатації таких будівель збільшується на 25-30%. Ми не такі багаті, щоб будувати дешево.

- Які ще є нові ДБН для шкіл, дитсадків? Що вони принципово змінюють?

- Раніше всі класи у школах були фронтальні, але ми прибрали це обмеження. Тепер класи можуть бути різними - можна хоч на пуфиках збиратися, в коло парти ставити тощо.

Також ми збільшили норму площі на одного учня - тепер це не 2 кв.м. на учня, а 3 кв.м. Раніше було обмеження щодо розташування дитячих садків у житлових будинках. Тепер ми розширили можливості. Наразі розглядаємо таку ідею і щодо початкових шкіл 1-4 класи. Це зручно для людей, бо в містах-мільйонниках це дуже актуальна проблема - дитячих садків, шкіл катастрофічно бракує, класи переповнені.

Тому у нас є низка таких кардинальних ідей. І якщо навколо немає відповідної інфраструктури, то необхідно зобов'язати забудовника передбачити будівництво дитсадка та школи.

- Ви не вважаєте, що це відлякає бізнес?

- Ми повинні будувати гармонійні міста. Чим ми відлякаємо бізнес? Гірше буде, якщо забудують величезні житлові комплекси, а шкіл і дитсадків поблизу не буде. Наявність школи в комплексі підвищить попит на житло. Це колосальна перевага. Кажу вам як колишній бізнесмен і як батько маленьких дітей. Адже значна частина сімей обирає житло з прив'язкою до школи.

- Щодо паркінгів, у тому самому Києві є приклади, коли ціна за одне місце коливається від кількох сотень тисяч гривень до мільйона. Чи слідкуватиме міністерство, щоб забудовники не задирали ціни?

- Питання формування ціни не може контролюватися державою. Ціни формуються з урахуванням попиту і пропозиції. Забудовник ніколи не будуватиме зі збитком для себе. Якщо хтось будує нижче собівартості, то слід замислитися, чи варто у нього купувати квартиру.

- А як вирішувати проблему з паркінгами у старих кварталах?

- Є технології будівництва паркінгів навіть під наявними будівлями. Наприклад, подивіться на ЦУМ. Він же не зносився. Його перебудували і зробили підземний паркінг. Але це дорога технологія. Знаю, що в центральній частині Києва зараз розглядають об'єкт для реконструкції, і одна з вимог до інвестора - будівництво підземного паркінгу більш ніж на 1 тис. місць. Все залежить від економічної ситуації - чи окупиться інвестору цей паркінг.

- Ще одна проблема, яку треба вирішувати, - детінізація будівельної сфери. У багатьох містах на будівництвах офіційно працюють за мінімалку, що, звісно, неправда. Як змусити будівельний бізнес чесно платити податки?

- Чому ви так вважаєте? Думаю, такої проблеми немає. Є інша - щойно Європа стала відкритішою для нас, дуже багато робітників вирішили переїхати. У 2007 році в будівельній галузі працювало 1,2 млн осіб. Зараз близько 300 тисяч.

При цьому Україна є одним з лідерів за рівнем кваліфікації кадрів у будівельній галузі.

- Поки що не йдеться про дефіцит? Просто відтік?

- І дефіцит також є.

- У регіонах, чи у Києві також?

- У Києві теж складно знайти кваліфікованих працівників у деяких напрямках будівельної сфери.

- Яким ви бачите вирішення цієї проблеми?

- Це еволюційний процес: щойно з'являється вакуум - з'являється і попит. Відповідно до цього люди перекваліфіковуються. Так що це питання часу - через кілька років ситуація вирівняється.

- Можна ввести європейські ДБН, але вони не працюватимуть, якщо не забезпечити ефективну систему контролю. Що розкажете про неї?

- Архітектор проекту сертифікується. Нещодавно ввели обов'язкову вимогу - сертифікація можлива лише з вищою освітою. Важливий момент - раніше ліцензії видавалися на компанію, а тепер архітектор несе персональну відповідальність за те, що він проектував.

Далі - кожен проект проходить експертизу. Його перевіряють, і один з параметрів - це перевірка на предмет безпеки конструкцій. Потім головний архітектурний будівельний контроль дивиться на отримані дані і дає дозвіл на будівництво. А при введенні в експлуатацію роблять аналіз відповідності проекту щодо зведеного будинку. Це світова практика, ми нічого нового не вигадуємо.

У рейтингу легкості ведення бізнесу Doing Business-2018 Україна за показником "Отримання дозволів на будівництво" зпосідає 35 місце - минулого року зростання склало 105 позицій. Нам вдалося домогтися істотного підвищення рейтингу за будівельним показником. І справді, за минулий рік було проведено чимало змін в регуляції будівельної сфери. Цього року ми продовжили цю роботу і сподіваємося, що наступного року наша країна увійде в ТОП-10 за будівельним показником. Рейтинг складається за 4-ма критеріями: кількість процедур, терміни, ціна, контроль якості

- Що робити з хрущовками, які відживають своє?

- Зараз аналізуємо ідеї та розробляємо законопроект. Розглядаються два підходи: знесення хрущовок та їхня реконструкція. Хочу зазначити, що проблема не може вирішитися швидко і легко, бо у держави немає коштів, щоб усі хрущовки разом зробити енергоефективними, повністю змінити всі комунікації у будівлях.

Москва - не найкращий приклад для наслідування, але там усі хрущовки були не лише реконструйовані - там відбулася повна реновація. Ми ще до цього фактично не приступали. У нас недосконале законодавство щодо розселення, немає чітко прописаних вимог до забудовників, тому питання висить у повітрі. Крім того, передбачено згоду 100% мешканців - це практично неможливо.

Якщо говоримо про перебудову кварталів, то важко отримати згоду всіх будинків. Три будинки погодилися, два - ні, і в підсумку будуть такі анклави у мікрорайоні.

А якщо робити - то гармонійно. Законопроект має враховувати всі можливі проблеми і варіанти їхнього вирішення. Зокрема відселення має відбуватися в той самий район, де жили люди. Умовно: якщо проживав на Печерську, не можна відселяти на Троєщину. Безумовно, запропонована житлоплоща має бути з ремонтом, а поблизу має бути комфортна інфраструктура.

Термін експлуатації інженерних мереж хрущовок і сталінок завершився. У нас дійсно назріває проблема. Але дуже важливо, щоб бізнес захотів вкладати в цю сферу - це має бути економічно вигідно.

- Чи можуть інвестори, які візьмуться за реновацію, розраховувати на якісь пільги від держави?

- Держава має взяти на себе підведення інженерних мереж, юридичний супровід. Ці питання бізнес не повинен вирішувати сам безпосередньо з населенням, це має робитися через місцеві органи влади - місто зобов'язане подбати про своїх людей.

- Коли приблизно планується завершення законопроекту?

- До кінця року редакція має набути остаточного вигляду. Її треба узгодити з усіма сторонами, зокрема із громадськістю. Є багато кутів, які ми хотіли б вирівняти, зробивши законопроект максимально гармонійним. Всі задоволеними не будуть, але, як то кажуть, подивіться на досвід інших країн і зробіть краще.

- А зараз мешканці самі беруться за модернізацію будинків?

- У випадку ОСББ - так. З ЖЕКами складніше. В ОСББ обирається директор, якому ставлять завдання. Люди скидаються, планують ремонти - і ситуація значно краща.

- Плюс - ОСББ можуть отримати підтримку від держави.

- Безумовно.

Ти ще не підписаний на наш Telegram? Швиденько тисни!

Читайте всі новини по темі "Ексклюзив" на сайті "OBOZREVATEL".

0
Коментарі
8
18
Смішно
8
Цікаво
6
Сумно
7
Треш
Щоб проголосувати за коментар чи залишити свій коментар на сайті, до свого облікового запису MyOboz або зареєструйтеся, якщо її ще немає.
Зареєструватися
Показати коментарі
Нові
Старі
Кращі
Найгірші
Коментарі на сайті не модеровані

Блоги / думки