Блог | Офіси, склади, ритейл: що відбувається з комерційною нерухомістю в Україні
Ринок комерційної нерухомості в Україні у 2023 році поступово відновлюється, особливо в західних областях, Києві, та області, хоча загальний попит ще не досяг довоєнних показників. Велика частина бізнесу перейшла на онлайн-формат роботи після початку війни, чим підштовхнула зменшення попиту на оренду офісів. Також спостерігалася релокація бізнесу до більш безпечних міст. Попри це, на онлайн платформах відзначають поступове зростання кількості запитів на комерційні приміщення. До другої половини року, пропозиція оренди зросла на 12-15% порівняно з довоєнними показниками, зосереджуючись переважно в Києві та західних областях.
Відновлення офісної нерухомості в столиці було зумовлено переїздом орендарів у нові будівлі класу "А" з вищим рівнем безпеки та сервісів. Обсяг орендної активності в I кварталі 2023 року склав близько 45,000 кв.м, що переважає цифри всього 2022 року. ІТ-сектор продовжував домінувати в структурі оренди, на нього прийшлося 73% всіх зданих площ. Протягом 2022 року орендарі сформували новий запит на безпеку ("safety first"), звертаючи увагу на наявність бомбосховищ, енергетичну автономію приміщень та інші подібні фактори, які ніколи не згадувались до 2022 року.
Девелопери планували ввести в експлуатацію у 2023 році майже 60,000 кв.м, офісної нерухомості, хоча фінальні цифри, скоріше за все, виявляться дещо скромнішими. Ще одна тенденція, яка прямо впливала на показник вакантності офісних площ – це намагання бізнесів оптимізуватися та скоротити непотрібні локації. Потужним фактором тиску стало введення в експлуатації понад 96,000 кв. м офісів у 2022 році. Забудовники, що почали проекти до повномасштабного вторгнення, були вимушені завершувати роботи, щоб принаймні почати окупати свої інвестиції. І якщо до війни такі цифри навряд могли б вплинути на ринок, де існувала нестача якісної офісної нерухомості, у 2022 році вони суттєво переважили ситуацію на користь орендаря.
Війна спровокувала кризу в логістичному секторі, перемістивши попит у західні та частково центральні області. Проте після деокупації Київської області багато компаній повернулися назад до столиці та передмість. Попри знищення майже 22% складських пропозицій, орендна активність у I кварталі 2023 року була на 48% більше, ніж у довоєнному 2021 році. Великий внесок в цей тренд принесло перерозподілення транспортних потоків на користь автомобільного та залізничного транспорту. Разом із закриттям авіаційного перевезення та лише частковою роботою портів, набагато більше навантаження лягло на дорожню інфраструктуру. Це спонукало компанії змінювати логістичні ланцюги, та шукати нові хаби в центральній та західній Україні. Ефективність нових маршрутів врешті-решт стала конкурентною перевагою для багатьох бізнесів, які боролись за відновлення та підтримку власних виробництв і продажів в першій половині 2022 року, а потім, після деокупації Київщини, зуміли повноцінно включити до ланцюжків столичний регіон.
Ринок торгової нерухомості стабілізувався на рівні 2022 року. Відвідуваність торгових центрів підвищилася, і до кінця року в деяких випадках досягла довоєнних показників. З іншої сторони, за інформацією консалтингової компанії Colliers Ukraine, через рік після початку повномасштабного вторгнення, рівень вакантності в торгово-розважальних центрах Києва досяг 15%, що є найвищим показником за останні десять років. Передбачається, що відновлення ритейлу буде поступовим через відтік населення та пошкодження інфраструктури, а також більш пасивну стратегію розвитку великих ритейлерів. Дуже часто вони виступають так званими "якірними" орендарями, і частина площ вже на етапі зведення адаптується до потреб майбутніх винаймачів. Якщо ж такого орендаря немає, часто це може поставити увесь проект під питання. Бо можливі проблеми з генерацією трафіку не зможуть зробити нову локацію популярною. Натомість адаптація площі під велику мережу після запуску ТРЦ може бути більше дорогою та тривалою, і мати набагато довшу окупність. Тому для девелоперів часто рішенням може стати повна замороження проекту, якщо великі орендарі не квапляться підписувати нові угоди та розширювати власні торгові мережі, як ми бачили протягом 2022 та 2023 років.
Однак проблеми сектор комерційної нерухомості переживає не лише в Україні. На початку 2022 року, зокрема в Європі, спостерігався оптимізм щодо розвитку ринку комерційної нерухомості. Виходячи з пандемії та скасування карантинних обмежень, попит на офісні приміщення зріс. Так, оренда офісних площ збільшилась на 15% порівняно з 2021 роком. Також відновлення туристичної індустрії сприяло зростанню активності у сегменті роздрібної торгівлі.
Проте, початок війни в Україні вніс корективи у розвиток ситуації. Підвищення процентних ставок, яке було спрямоване на стримування інфляції, вплинуло на загальний попит та активність бізнесу. Зростання процентних ставок обмежило доходи компаній, що працюють у сфері комерційної нерухомості, адже в Європі часто використовується кредитне фінансування для реалізації проектів. Відтак, збільшились витрати на обслуговування кредитів, що призвело до скорочення інвестицій та погіршення ділового клімату.
У 2023 році тенденція до зниження інвестицій у комерційну нерухомість продовжувалася на більшості європейських ринків. За даними місцевих аналітиків, інвестиції в цей сектор у другому кварталі були на 54% менші порівняно з аналогічним періодом 2022 року.
Та проблеми не обмежувались виключно Європою: у 2022 році світовий обсяг інвестицій в офісні приміщення становив близько 280 мільярдів доларів, тоді як у 2021 році ця цифра була на рівні 350 мільярдів доларів.
На цей момент у країнах Європи триває поступове зростання процентних ставок, яке, як очікується, триватиме до кінця 2023 року. Прогнозується, що у 2024 році умови для ринку комерційної нерухомості стануть більш сприятливими.
Повертаючись до України, інвестування у комерційну нерухомість під час війни має свої ризики, але і можливості. Попри ризики, існує частка українців, які продовжують вкладати кошти в цей сектор, включаючи покупку заселених офісних центрів з дійсними контрактами на оренду як дохідний актив. Цікавою особливістю є те, що на ринку майже всі запити на приміщення з ремонтом, а часто — з меблями. За словами аналітиків, велика частина цих об’єктів відновили ціни до довоєнного рівня, принаймні в гривні. Проте така ситуація відкриває шлях до спекуляційного розвитку сектора, який стане виключно дорогою "стоянкою" для грошей, які не можна вкласти в інші напрямки бізнесу або вивести за кордон. Без додання нових площ, навіть скромний рівень інвестицій може задрайвити зростання цін, які навіть зараз знаходяться на доволі високій планці.
Скоріше за все, ринок комерційної нерухомості в Україні продовжить своє поступове відновлення у 2024 році. Особливу увагу слід звернути на сектор офісної та складської нерухомості, зокрема в Києві та західних областях, де спостерігається найвищий попит і пропозиція. Ритейл, ймовірно, продовжить стабілізацію, але повне відновлення залежатиме від загальної економічної ситуації та стабілізації демографічних показників.
Слід також враховувати зовнішні чинники, такі як тривалість воєнних дій, курс гривні, та темпи повернення компаній до офісного формату роботи. Західні та частково центральні області продовжать демонструвати позитивну динаміку, що створює сприятливі умови для інвестицій та розвитку комерційної нерухомості в цих регіонах
