Інвестори елітного ЖК під Києвом четвертий рік залишаються без квартир: як "будівельний принц" з Азербайджану, якого рекламував посол, продає мрію

Чингиз Рауф Кишиєв – один із найбагатших азербайджанців, компанія його родини Caspien Service у п'ятірці найбільших забудовників Азербайджану. Щойно Чингизу виповнилось 30 років, він запустив перший в Україні особистий проєкт: елітний ЖК з басейном, зонами відпочинку, спортивним комплексом у передмісті столиці – ЖК Basa City. В Азербайджані Caspien Service реалізували понад 70 проєктів, тоді як на українському ринку вони представлені не були. Тож експансією зайнявся молодий та амбітний Чингиз.

Перший будинок він мав ввести в експлуатацію ще в лютому 2021-го, за рік до повномасштабної війни. Проте виявилось, що успішний азербайджанський забудовник до реалій українського ринку не готовий. Першу чергу ЖК обіцяють ввести в експлуатацію тільки в грудні 2024-го (!). Бо, як виявилось, успішний азербайджанський забудовник не подбав про газифікацію ЖК, а від цього залежить і опалення.

І це лише одна з проблем. Спочатку будинок не могли ввести в експлуатацію, бо не узгодили проєкт електрифікації. Потім – бо не отримали дозвіл на створення інфраструктури водовідведення від тоді ще "Укравтодору". Після цього начебто через порушення техніки безпеки (точну причину мають встановити правоохоронці) на будівельному майданчику загинув працівник. І на цьому проблеми не закінчилися: прокуратура виявила, що другий будинок азербайджанці будують з порушенням (не дотримались відстані від річки). А коли вже всі роботи були майже завершені, горе-будівельники згадали, що не газифікували ЖК.

Про те, як азербайджанський мільйонер вирішив покорити український будівельний ринок і що з цього вийшло, читайте в матеріалі OBOZ.UA.

Гучний старт, реклама від посла і яскрава обкладинка

Киянин Євгеній Полунов – відомий юрист з питань нерухомості. Профіль його діяльності: оцінка ризиків під час купівлі житла. Для цього він використовує 33 параметри та ретельно перевіряє забудовника. Але ані юридична освіта, ані знання ринку, ані досвід спілкування з девелоперами не допомогли Євгенію не стати однією із "жертв" забудовників.

Юрист Полунов, як і десятки інших інвесторів, свою квартиру в ЖК Вasa Сity очікував ще в лютому 2021-го. Саме тоді мали ввести в експлуатацію перший будинок елітного комплексу в передмісті столиці – селі Ходосівка. Але ані в 2021-му, ані в 2022-му, ані в 2023-му ключі Полунов не отримав. Тепер терміни вкотре продовжили до кінця 2024-го.

"З юридичної точки зору проблем у першої черги немає. Цільове призначення землі, дозвільна документація на будівництво не мають критичних недоліків. Була невизначеність у вирішенні технічних питань і реальному досвіді команди девелопера – Caspian Service. Реалізація будівельного проєкту в частині приєднання до зовнішніх мереж була представлена в "сирому" вигляді", – дивується юрист у коментарі OBOZ.UA. Будинок вже збудовано, на проєкт витратили мільйони доларів, але заселити хоча б перших інвесторів досі не вдається.

"Я інвестував ще в 2020-му. Тоді під час оцінки ризиків я не робив висновків, що проєкт повністю "зелений". Але це були помірні ризики", – каже Полунов. Він не враховував фактор, про який знати не міг. Це персона забудовника.

Йдеться про Чингиза Рауфа Кишиєва. Громадянин Азербайджану через кілька днів після свого 30-річчя, у серпні 2018-го, став кінцевим бенефіціаром "Кван Кепітал", а через кілька років відкрив "Каспіан Сервіс УА". Ці дві компанії і стали замовником та генпідрядником будівництва ЖК Вasa Сity.

Чингизу допоміг посол Азербайджану в Україні Азер Худієв – він фактично прорекламував компанію. За його словами, після ЖК азербайджанський забудовник мав би займатись інфраструктурою. "В Україні наш будсектор представлено, наприклад, міжнародною азербайджанською компанією Caspian Service. Компанія нещодавно зайшла на український ринок, проінвестувавши для початку $7 мільйонів, але думаю, що незабаром братиме участь у більших проєктах, зокрема інфраструктурних, на сотні мільйонів інвестицій", – сказав посол.

"Чингиз мислить масштабно", – каже один з інвесторів комплексу. Він створює враження амбітного підприємця. Виступаючи від імені компанії в рекламних публікаціях, часто повторює: "Ми збудували 1,5 млн квадратних метрів". Цю фразу він озвучував і в розмовах з інвесторами. Проте Чингиз жодного разу не уточнив, що коли компанія Caspian Service почала працювати в Азербайджані, йому було всього 13 років. Саме в Україні молодий представник "азербайджанської будівельної імперії" мав показати свої навички і розпочати експансію ринку. Але замість того втратив репутацію.

"Його батько – дуже впливова персона в Азербайджані, а от син з 2018-го начебто веде бізнес в Україні", – розповідає інвестор ЖК.

Basa City – особистий проєкт Чингиза Кишиєва. Саме він брав участь у всіх етапах: від набору команди до планування та реалізації проєкту. І він зустрічався з незадоволеними інвесторами, які досі не отримали своє житло. Серед тих, хто ходив на перемовини з Чингизом, був і Євгеній Полунов.

"Я навіть пропонував йому зібрати кошти з інвесторів, підписати додаткову угоду. Але щоб у ній була точна дата здачі будинку в експлуатацію, зобов’язання передати квартири інвесторам не пізніше якогось конкретного моменту, відповідальність за порушення цього зобов’язання. А він відмовився", – згадує Полунов. Експерт вважає, що проблема із затримкою будинку не в грошах і не в документах. Бо і гроші азербайджанська компанія під час будівництва не заощаджувала, і документи (щонайменше з першим будинком) питання не викликають. Справжня причина – у навичках організації роботи і команді, яку зібрав пан Чингиза.

OBOZ.UA зв'язався з трьома різними інвесторами, які брали участь у зустрічах з азербайджанським підприємцем. "Будинок мали здати в лютому 2021-го. Тобто і без великої війни вони на рік затримали. А потім, уже в травні 2022-го, Чингиза нам відео записав. Заспокоював. У грудні 2022-го він зустрівся з нами, приїхав у Київ з Азербайджану, жалівся, що добу їхав і це особисто його проєкт, який він не кине", – згадує одна з інвесторок, яка не побажала називати своє ім'я.

Чингиз під час зустрічі запропонував інвесторам зосередитись не на негативах, а на позитивних змінах: наприклад, за час затримки також покращили фасад. Тоді головною проблемою забудовник і його менеджер називали арешт ділянки через будівництво будинку другої черги з порушенням допустимої відстані від річки Сіверка (у реєстрі є кримінальне провадження за цим фактом).

Ті, хто купував житло в 2020-му, платили по 700 доларів за квадрат. Вже тоді це була чи не найменша ціна на ринку для ЖК такого класу. Мальовнича територія біля озера, басейн для мешканців із лаунж-зоною, великий паркінг, дитячий садок на території, багатофункціональний спортмайданчик – Чингиз зробив красивий проєкт, але досі не зміг його реалізувати. "Висить груша, нізя скушать" – так на розповіді забудовника про якісний ЖК відреагувала одна з учасниць зустрічі.

"Там на зустрічі половина з присутніх – жінки. А він нам каже: "Я коли приїхав, життям своїм ризикував, тут війна". І це тоді, коли ми всі живемо в цій війні, ще й гроші свої через нього можемо втратити. Він такий поважний, так любить себе хвалити, про свої 1,5 млн побудованих квадратів розповідає, але насправді ним тільки пиха керує. Як можна було не зробити газифікацію? Ну добре, не зробив газифікацію, як можна робити три роки проєкт, коли все збудовано?" – жаліється одна з інвесторок.

У 2022-му забудовник пояснював: щойно знімуть арешт, накладений судом через будівництво з порушенням допустимої відстані від річки, добудують першу чергу і паралельно почнуть будувати другу та незабаром третю черги, щоб "надолужити процес".

Арешт таки зняли. Чингиз почав будувати другу та третю черги, але перший будинок так і не здав. Зараз всі роботи зупинили. Орієнтовно до квітня.

"Як на мене, 100% відіграє ментальність самого бенефіціара. Його підхід до управління проєктом", – каже Полунов. Як приклад він наводить ідею опалювати ЖК тепловими насосами. Цю ідею розглядали, за словами юриста, півтора року, але так і не втілили у життя.

Ноу-хау від забудовника: "будівництво триває документально"

OBOZ.UA звернувся у відділ продажу ЖК Basa City. Там активно продають квартири з другої черги (вартість квадрата становить близько 40 тис. грн і залежить від загальної площі ще непобудованої квартири). На запитання, чи проводяться зараз будівельні роботи, співробітниця компанії заявила, що "будівництво триває на документальному рівні".

Компанія робить проєкт газифікації. Це те, що мало бути готово і реалізовано ще до лютого 2021-го. Однак проєкту досі немає. Здати перший будинок в експлуатацію планують тільки в грудні 2024-го. А відновити будівництво не "документальне", а фактичне – тільки в квітні 2024-го.

Але це не заважає азербайджанському молодому мільйонеру продовжувати мріяти масштабно. У лютому 2023-го він зустрівся з керівництвом Закарпатської ОВА. Поки під Києвом майбутні власники квартир в елітному ЖК роками чекають обіцяне житло, азербайджанський підприємець розповідає українським чиновникам про свої успіхи, віру в Україну та зацікавленість в участі у державній програмі забезпечення житлом військовослужбовців.

OBOZ.UA намагався зв'язатись і з представниками пана Чингиза. В компанії нам порадили написати офіційного листа: саме так ми і зробили. У питаннях ми попросили азербайджанського забудовника озвучити свою версію затримки будівництва, назвати терміни введення будинків в експлуатацію, а також поділитись планами: чи збирається він запускати наступний проєкт, не закінчивши Вasa Сity.

Зазначимо, під час повномасштабної війни всі забудовники, що працюють в Україні, опинились у складних економічних, безпекових та навіть логістичних умовах. Проте пояснити повномасштабною війною затримку, яка виникла ще за рік до великого вторгнення РФ, відсутність газового проєкту чи смерть на будівництві – неможливо.

OBOZ.UA продовжує стежити за ситуацією. Якщо ви вважаєте, що ваші права було порушено, чи зіткнулися зі схемою шахрайства, зловживанням владою посадовими особами, пишіть нам на пошту [email protected].