Стан ринку нерухомості - ні купити, ні продати ...
Експертні оцінки ринку житла останнім часом все більше нагадують опис хвороби: раніше у нас ринок був перегрітий, потім на ньому утворився ціновий міхур, який не дає спокою з осені минулого року. А зараз і потенційних покупців і продавців житла терзають сумніви: чи довго прогресуватиме хвороба і коли нарешті міхур лопне остаточно?
Вперед у минуле
Гравці ринку нерухомості як і раніше розходяться в думках з приводу досягнення цінового дна. Так, голова комітету з інформаційних технологій Асоціації фахівців з нерухомості України (АСНУ) Андрій Гусельников вважає, що через те, що ринок був "перегрітий", про обвал вартості житла говорити взагалі некоректно. Одні (серед них і забудовники, і ріелтори) в усіх своїх проблемах - ні продати, ні купити - звинувачують пресу з її очікуваннями падіння цін. Інші вважають, що вже можна говорити про таку собі стабілізації вартості квадратного метра, особливо на вторинному ринку, і пророкують "позитивну динаміку" і незначне зростання ринку. (За даними консалтингових компаній, в червні вартість житла як на первинному, так і на вторинному ринку коливалася в межах 0,5%). Ще ряд експертів вважає, що про стабілізацію можна говорити тільки в тому випадку, якщо буде зростання кількості угод хоча б у якомусь ціновому сегменті. Це може наступити ближче до осені.
З одного боку, ніхто не бажає "упадничества" економіці країни, а з іншого - і шанс поліпшити свої житлові умови упустити не хочеться.
Старший аналітик ІК "Трійка Діалог Україна" Євген Гребенюк прогнозує, що своє дно ринок досягне тоді, коли рівень цін на житло опуститься до показників середини 2005 року (саме в цей час в Україну прийшли дешеві валютні ресурси, і почалося штучне перегрівання ринку). "Ми близькі до дна ринку. Нам ще 10% можна чекати падіння цін ", - вважає він.
Покопавшись в архівах ріелторських компаній, можна без зусиль виявити, що на початок червня 2005 року середня вартість квадратного метра на київській "вторинці" становила 1400 дол (на початок червня 2009 року - 1500 дол), на первинному ринку - 930 дол ( в червні 2009 р. - 1194 дол.) Тобто, судячи зі статистики, якщо на вторинному ринку дна залишилося чекати вже недовго, то на "первинці" ще є "запас міцності".
Учасники ринку або не хочуть, або не можуть опускати ціни, зачепившись за певний рівень рентабельності, впевнений Є.Гребенюк. Він виділяє три групи нинішніх продавців: перший - дуже потрібно продати по будь-якій ціні, щоб розрахуватися за кредитами (ціни 2002-2003 років), друга група хоче продати за існуючими цінами, третя - продавці елітної нерухомості, які чекають вигідних цін.
Забудовники опустилися до собівартості
Забудовники ж з такими прогнозами не згодні. Не зможуть вони знизити ціни до рівня 2005 року, тому що задавлені непомірними відрахуваннями на розвиток соціально-транспортної інфраструктури міста. Так, для тих, хто сьогодні почне будівництво, вони знижені антикризовим законом, але ті, які добудовують, змушені платити.
Генеральний директор Фінансово-будівельної компанії "Пагода" (Київ) Клавдія Бондарева зазначила, що якщо собівартість в 2005 році була об'єктивно одна (були дешевші будівельні матеріали, відрахування місту у кілька разів менше), то на сьогодні вартість будівництва квадратного метра зросла в кілька разів .
"Тому говорити про те, що ми зараз зможемо повернутися до цін 2005 року, буде неправильно ... Зараз ми повинні місту віддавати 7-20% безкоштовного житла. Ми повинні платити 5% вартості будівництва. Ми повинні платити збільшені відрахування на соціальний розвиток міста. На жаль, ці відсотки не скасовані ", - пояснює вона. Більше того, через падіння попиту багато будівельників вже пішли на зниження свого прибутку. "Аналізуючи вартість квадратного метра на різних майданчиках, я розумію, у що могла обійтися забудовникові земля, які інженерні мережі він повинен безкоштовно прокласти для міста, які відрахування він повинен віддати місту. Я розумію, що та ціна, яка пропонується забудовником, практично дорівнює собівартості ", - зазначає К.Бондарева.
За її словами, ціна на первинне житло в гривні залишилася на колишньому рівні "не тому, що забудовники хочуть отримати 200-400% рентабельності. Всі вже практично опустилися до свого дна ", до тієї реальної собівартості, яку вони повинні одержати для того, щоб відшкодувати витрати і розрахуватися по кредитах. При цьому експерт додала, що не очікує різкого зниження вартості житла на первинному ринку. (Сьогодні середня вартість житла економ-і бізнес-класу на первинному ринку Києва становить 8-15 тис. грн. За 1 кв. М).
Надія на депозит
Якою б привабливою яку ціну не заманювали покупця, а якщо власних грошей немає, то і розраховувати на квартиру нічого. На швидке відновлення іпотеки особливої ??надії не живить ніхто. Кажуть - у найближчі два роки не передбачається. Це ще за оптимістичними прогнозами ...
"Ту масову іпотеку, яку ми спостерігали ще рік-два тому, ми побачимо ще не скоро. У банків немає нормальної ресурсної бази і немає нормальних механізмів по сек'юритизації. Навряд чи вони будуть запропоновані в національних рамках ", - вважає генеральний директор девелоперської компанії" Європа "Сергій Єлісєєв.
Експерти стверджують, що банки, у яких водиться "зайва" гривнева ліквідність, не поспішають давати кредити, оскільки не можуть скласти реальної вартості заставного майна (квартири). Вони теж не знають, чи досягли ціни свого дна. А в разі очікуваної восени другої хвилі кризи, може наступити масовий викид на ринок заставних квартир, від чого не виграють ні банки, ні позичальники. Одна надія - на депозити (горезвісні 90 млн. дол) і запаси коштів усередині країни.
VIPи нашого часу
Ріелтори жартують, що прирівнюють нинішнього покупця нерухомості до "дуже важливим персонам", адже за вартість хрущовки можна купити просунуте авто.
Виявляється, портрет сучасного покупця нерухомості недалеко пішов від докризового.
"Той контингент людей, який купував раніше квартири, вони ж купують і зараз", - зазначає К.Бондарева.
Однак покупці стали більш обережними у своїх рішеннях і більш вимогливими до якості, особливо при покупці на "первинці": одні чекають осені в надії, що ціни на житло все-таки впадуть, а інші налякані зупинкою будівництва.
Незмінною залишилася структура споживачів будинків у котеджних містечках. За словами С.Елісеева, котеджі як купували для житла, так і купують. "У нас портрет клієнта практично не змінився. Більш того, іпотечне кредитування ніколи не перевищувало у нас 30% загального числа угод ", - додав він.
Генеральний директор ТМ "DreamHouse Ukraine" Володимир Лімаков вважає, що цього року ринок пішов у високоякісне дороге житло, розраховане на покупців з власними коштами. У той же час, є попит на котеджі (площею 150-300 кв.м) вартістю 30-150 тис. дол, а пропозиції в цьому сегменті немає. За його словами, найбільш затребувані зараз котеджі невеликої площі, розраховані на сім'ю з трьох осіб, для постійного проживання або відпочинку у вихідні дні.
Назад у майбутнє
Де ж шукати порятунку для будівельного ринку - в "прошені" іноземних інвесторах, або варто копнути внутрішні ресурси?
На думку К.БОНДАРЄВИМ, розпочаті будинки таки будуть добудовані. Допомогти в цьому можуть кошти іноземних інвесторів, підприємств, що мають доступ до бюджетних грошей, або компаній, які можуть фінансувати будівництво за рахунок прибутковості інших напрямків діяльності.
Гендиректор "Пагоди" вважає, що сьогодні пожвавився інтерес іноземних інвесторів до участі в бізнесі українських забудовників. При цьому вони готові входити в бізнес, набуваючи контрольний пакет акцій будівельних компаній. За її словами, забудовники будуть готові йти і на 50%, і навіть більше, аби добудувати об'єкти і зберегти бізнес.
Звичайно, могло б допомогти і держава. Ні, не програмою добудови житла, а будівництвом інженерних комунікацій і доріг, які займають левову частку в собівартості будівництва.
Аналітики ринку сповнені оптимізму: вони вважають, що зараз саме час запропонувати нові механізми будівництва житла і шукати можливості всередині країни, оскільки не потрібно бути пророком, щоб сказати, що продаж незавершених будинків пішла в історію.
Але є ще одне "ноу-хау". Так, Є.Гребенюк вважає, що саме час згадати про ощадно-будівельні каси (фінансова установа з обмеженими функціями, що працює як каса взаємодопомоги) для людей, які хочуть будувати житло. А, може, дійсно прийшов час "канули в Лету" кооперативів?.
